Casa unifamiliar de ~180m² en la ciudad con vista a una reserva natural

Hola queridos miembros del foro,

después de tener la gran suerte de poder construir en un hermoso terreno familiar cerca de la ciudad y aun así en plena naturaleza, con vista a la zona protegida, mi novia y yo estamos inmersos en la planificación de nuestra casa unifamiliar.
El inicio de la construcción está previsto para la primavera de 2022, y la sondeo de ofertas en el segundo y tercer trimestre de 2021.

Nos encantaría recibir cualquier consejo y opinión sobre los planos adjuntos. Muchas gracias de antemano.

(La acotación de los planos adjuntos tal vez no sea óptima, les pido disculpas.)

[Bebauungsplan/Einschränkungen:]
Tamaño del terreno: 850 m²
Pendiente: No (terreno ligeramente inclinado, aún no medido exactamente)
Coeficiente de ocupación del suelo: Sin plan de desarrollo
Coeficiente de utilización del suelo: Sin plan de desarrollo
Ventana edificable, línea y límite de construcción: Sin plan de desarrollo (--> según normativa de construcción estatal de Baviera)
Construcción en el límite: Garaje doble planificado de 6 x 9 m
Número de plazas de aparcamiento: 2 plazas de vehículo delante del garaje + 2 plazas dentro del garaje
Número de plantas: 2 plantas completas
Tipo de techo: Techo plano
Estilo: Moderno (inspirado en estilo Bauhaus)
Orientación: Norte-sur con entrada por el norte y fachada de ventanas al sur
Altura máxima/límites: Sin plan de desarrollo (Edificio vecino este: 3 plantas completas / oeste: 2 1/2 plantas completas)

Requisitos de los promotores
Estilo, tipo de techo, tipo de edificio: Casa unifamiliar moderna en la ciudad con techo plano en estilo Bauhaus
Sótano, plantas: 2 plantas completas, sin sótano (--> ahorro de costos)
Número de personas, edad: 2 personas (33 + 32) + 1-2 niños (en proceso)
Necesidad de espacio en planta baja y superior: ~180 m² en ambas plantas
Oficina: Combinación de oficina (20-40% trabajo desde casa), cuarto de huéspedes y dormitorio de padres para la vejez en planta baja
Huéspedes por año: aprox. 10-12
Arquitectura abierta o cerrada: Intermedio
Construcción conservadora o moderna: moderna
Cocina abierta, isla de cocina: Cocina abierta al comedor con barra
Número de plazas para comer: 6-8
Chimenea: No
Pared para música/estéreo: Sí
Balcón, terraza en la azotea: No (--> ahorro de costos)
Garaje, cochera: Garaje sólido (Opcional: garaje prefabricado)

Diseño de la casa
¿De quién es la planificación?: Planificación propia con Sweet Home 3D basada en información del foro y conversaciones con otros promotores

¿Qué gusta especialmente? ¿Por qué?:
- Entrada con vista a través de la fachada de ventanas en la sala hacia el jardín
- Orientación completa al sur de todas las habitaciones de estar/dormitorios con muchas ventanas y vista a la zona protegida
- Planta baja completamente adaptada para personas mayores
- Acceso directo entre garaje y casa
- Cubierta fija del área de estar exterior en planta baja gracias a la planta superior desplazada (por lo tanto, no se necesita toldo que deba instalarse por separado)
- Todas las habitaciones con conexión de agua o cuarto técnico en el lado norte (cortos recorridos de tubería)
- Área abierta de estar-comedor que incluye cocina en forma de L (sin línea directa de visión entre cocina y sala)
- En la planta superior, ala separada para padres con propio baño, vestidor separado del dormitorio por pared/separación visual
- Uso posible del espacio bajo la escalera dividido a la mitad para cuarto técnico y despensa
- Área separada de lavado con lavadora, secadora, cestas de ropa (separación visual) en planta superior/baño infantil
- Pequeño guardarropa en planta baja puede ser demolido si es necesario para colocar lavadora que está prevista con conexión de agua allí
- La pared entre los dos dormitorios infantiles se construye posteriormente, para que inicialmente haya una habitación grande de unos 31 m² (para un niño)

¿Qué no gusta? ¿Por qué?:
- Actualmente la superficie habitable supera un poco los 180 m² planeados (lo cual es negativo respecto al cálculo de costos)

Estimación de precio según cálculo propio: 400.000 € casa (con ventanas + baños + suelos + electricidad), 40.000 € garaje, 30.000 € cocina, 20.000 € áreas exteriores (mínimo esfuerzo (césped) con ampliación en las próximas décadas), 20.000 € gastos adicionales (urbanización, notaría, estudio de suelo, abogado, etc.)
Límite personal de precio para la casa, incluida la equipación: 550.000 €
Técnica de calefacción preferida: Caldera de gas de condensación + solar térmico (agua caliente)

Si tuvierais que prescindir, de qué detalles/ampliaciones
podéis prescindir: Lamentablemente no se nos ocurre nada más, ya que en la fase de planificación ya hemos eliminado muchas de las ideas y deseos iniciales por razones de costos

¿Por qué el diseño es como es ahora?
La arquitectura inusual con cubos desplazados surgió a partir de nuestro plan de necesidades de espacio y al mismo tiempo encaja con nuestro estilo preferido para viviendas (inspirado en estilo Bauhaus). Varias adaptaciones y cambios en las últimas 6 semanas tras consultas con amigos, otros promotores, padres, etc.

Preguntas adicionales:
1. Nos gustaría, por cuenta propia, realizar previamente el estudio de suelo, los trabajos de desbroce y la medición para presentar estos documentos junto con nuestro diseño + una descripción general del proyecto para la solicitud de ofertas a varios contratistas generales. ¿Tiene sentido? ¿Cuál sería el mejor procedimiento?
2. Actualmente, el terreno no puede (de forma sensata) ser transferido notarialmente (de mis padres a mí), porque el límite de exención fiscal en los últimos 10 años ya se utilizó. ¿Podría esto causar problemas durante la construcción o limitaciones respecto a citas de coordinación, inscripción de hipoteca, etc.?
3. ¿Dónde hay potencial de optimización en algunas habitaciones/áreas para ahorrar espacio?
4. Somos conscientes de que la forma cúbica desplazada genera superficies exteriores mayores = mayores costos de calefacción + más material aislante. ¿Esta forma genera además costos adicionales?

Solo brevemente sobre el punto 2: Si el terreno no te pertenece, entonces tampoco te pertenecerá la casa que está sobre él. ¿A quién le pertenece ahora el terreno? Con la casa encima, entonces vale más, por lo que tal vez nuevamente no se pueda aplicar la exención.

Ahora al plano, simplemente cosas desordenadas que noto a primera vista:
- La despensa es demasiado estrecha.
- Para llegar a la cocina o a la mesa del comedor siempre hay que pasar por el salón. En el plano, con los muebles dibujados, por un lado parece demasiado estrecho y por otro, no se tiene tranquilidad en el sofá.
- 50 cm al lado de la cama es muy poco.
- Aunque habéis previsto espacio de almacenamiento en el garaje, debido al clima no es adecuado para todos los objetos.
- La entrada es muy/demasiado espaciosa.
- La planificación de la cocina aún se puede optimizar, por ejemplo, ahora mismo no hay superficie de trabajo entre el fregadero y la placa de cocina. Los asientos junto a la placa tampoco son óptimos debido a las salpicaduras.

Soy consciente del problema. El terreno actualmente pertenece a mi padre. Solo tendremos la posibilidad de aplicar nuevamente la exención total de 400.000 € para una donación en 2029. Actualmente, el plan sería registrar una especie de usufructo junto con la inscripción de la hipoteca para el banco. (Es decir, mientras yo o mi pareja estemos vivos, podemos vivir en el terreno y utilizarlo según nuestro criterio).

Pero la casa cuesta ya más de 400k y el terreno también tiene un valor. ¿Cómo se va a transferir entonces en 2029?
Con respecto al [Nießbrauch] no sé cómo se puede registrar. ¿Quizás así se puede reducir el valor de la casa?

Ahora sobre el plano, simplemente cosas desordenadas que noto a primera vista: - La despensa es demasiado estrecha. - Para llegar a la cocina o al comedor, siempre se debe pasar por la sala de estar. En el plano, con los muebles dibujados, por un lado parece demasiado estrecho y, por otro, no se puede tener tranquilidad en el sofá. - 50 cm al lado de la cama son muy pocos. - Aunque han planeado espacio de almacenamiento en el garaje, debido al clima no es adecuado para todos los objetos. - La entrada es muy/demasiado espaciosa. - La planificación de la cocina aún se puede optimizar, por ejemplo, actualmente no hay espacio de trabajo entre el fregadero y la placa de cocina. Los asientos junto a la placa de cocina también son bastante subóptimos debido a las salpicaduras.

¡Gracias por la evaluación!

- Entre la despensa, la escalera y la sala técnica hemos movido mucho las cosas. Lamentablemente no podemos crear más espacio sin ampliar las dimensiones exteriores y por tanto las áreas básicas (= costos). El objetivo es aprovechar de manera útil el espacio bajo la escalera. - La cama se moverá nuevamente a un paso de 80 cm. - El área base ya es "demasiado grande", por lo que serán difíciles superficies adicionales de almacenamiento. - Planeamos reorganizar el fregadero y la placa de cocina.