¿Debe rechazarse la consulta previa de construcción con exención?

Hemos comprado una parcela esquinera con una construcción antigua. La construcción antigua será demolida y posteriormente se construirá un edificio nuevo en la parcela. Según el plan de ordenación urbana, en la zona está permitida una construcción de una sola planta. En este caso, "de una sola planta" significa de una sola planta según las normativas vigentes en los años 60, que son mucho más estrictas que las actuales. Hemos presentado una consulta previa de construcción al ayuntamiento y solicitado una excepción conforme al § 31 párrafo 2 del Código de Construcción. Junto a nuestra consulta previa hemos adjuntado un anexo para exponer nuestros argumentos. Por ejemplo, a dos casas de distancia hay una casa con una ampliación construida hace pocos años con dos plantas completas. Además, en la calle donde construiremos solo hay casas con dos plantas completas (más antiguas que el plan de ordenación urbana). Según nuestros planos, también hemos demostrado que nuestra casa, a pesar de la mayor altura del alero, es claramente más baja que las casas circundantes.
Ahora, después de varios meses de espera, hemos recibido una audiencia sobre la denegación y al principio nos sorprendió mucho, porque teníamos buenas expectativas. En el rechazo solo se menciona como motivo de decisión previsto que una excepción supondría un efecto ejemplar. No se ha abordado ninguno de nuestros argumentos. Para poder responder de manera adecuada a la audiencia, hemos pedido que nos comuniquen los motivos decisivos relevantes (discrecionalidad), pero hasta ahora no hemos recibido nada.
¿Alguien ha tenido experiencias similares y tiene consejos sobre cómo proceder?

En la denegación, la única razón de decisión prevista es que una exención representaría un efecto ejemplar. Ni se consideraron nuestros argumentos. Para poder responder de manera significativa a la audiencia, pedimos que se nos comunicaran las razones decisivas pertinentes (discrecionalidad), pero hasta ahora no hemos recibido nada.
¿Alguien ha tenido experiencias similares y tiene consejos sobre cómo proceder?

Espero que tengan un arquitecto a mano.
En la consulta previa de construcción no se examinan ampliamente los argumentos, sino que se responde a una pregunta "simple" con sí o no. Por lo tanto, deberían buscar una conversación personal junto con el arquitecto. Y ahí presentar sus argumentos.

Ahora sí que tengo curiosidad.

Según nuestros planos, también hemos demostrado que nuestra casa, a pesar del mayor alero bajo, es claramente más baja que las casas circundantes.

¿Cuánto alto habéis planificado el alero bajo?

Según el plan de urbanismo, en la zona está permitida una edificación de una sola planta. En este caso, de una planta según las normativas vigentes en los años 60, que son mucho más estrictas que las actuales.

No sabría decir que la definición de edificación de una planta haya cambiado, la edificación de una planta está claramente definida. Pero puede ser que vuestro plan de urbanismo muestre restricciones adicionales, ¿como la altura de la cumbrera o del alero?

A dos casas de aquí hay una casa con una ampliación construida hace pocos años con dos plantas completas. Además, en la calle donde construiremos también hay sólo casas de dos plantas completas (más antiguas que el plan de urbanismo).

Si hay un plan de urbanismo, no importa lo que haya "al lado" en otra zona. Eso no cambia el plan de urbanismo propio. También sucede a menudo que en la calle de enfrente hay otro plan de urbanismo y hay diferencias notables. Pero esto suele tener un motivo y es intencional. Así se zonifica en planificación urbana, usando los trazados de las calles como separación. Puede pasar que a la izquierda sólo se permitan edificios de viviendas de tres plantas, y a la derecha sólo casas unifamiliares o dúplex de una planta.
Con argumentos personales no se rompe un plan de urbanismo.

Espero que tengan un arquitecto a mano.
En la consulta previa de construcción no se revisan argumentos en profundidad, sino que se responde a una "pregunta sencilla" con sí o no. Por lo tanto, deberían buscar la conversación personal junto con el arquitecto. Y allí presentar sus argumentos.

Nos hubiera gustado hacerlo así. Desgraciadamente nos remitieron estrictamente a la consulta previa de construcción y no estaban dispuestos ni a una conversación ni a ninguna otra declaración. Este procedimiento lo aclaramos entonces con la arquitecta.

Ahora tengo curiosidad. ¿Qué altura habéis previsto para el muro de rodilla? No sabría decir que la definición de un edificio de una sola planta haya cambiado, la unifamiliar está claramente definida. Pero puede ser que vuestro plan de ordenación muestre restricciones adicionales, como la altura del cumbrero o del alero. Si hay un plan de ordenación, no importa lo que haya "al lado" en otra zona. Eso no cambia nada del propio plan. A menudo ocurre que al otro lado de una calle hay otro plan diferente y existen diferencias importantes. Pero esto suele tener un motivo y es intencionado. Así es como se zonifica en la planificación urbana, utilizando la disposición de calles como separadores. Puede ser que a la izquierda solo se permitan edificios multifamiliares de tres plantas y a la derecha casas unifamiliares o adosadas de una planta. Con argumentos personales no se modifica un plan de ordenación.

Nuestra arquitecta ha elaborado dos versiones, una con un muro de rodilla de 1,40 m y otra con un muro de rodilla de 2,00 m. Cuando se redactó el plan de ordenación, se consideraba que una planta era entera si al menos 2/3 de la superficie tenía una altura libre de 2,30 m. Actualmente se considera entera cuando más de 3/4 de la superficie del piso inferior tiene una altura libre de 2,30 m. Eso sí que es una diferencia. Quizás me expresé mal, pero todas las casas están sujetas al mismo plan de ordenación. Algunas ya estaban allí cuando se aprobó. La casa con el anexo de dos pisos también está en un área que prevé una construcción de una sola planta. Pero a pesar de las normativas, la ciudad autorizó un anexo de dos pisos. Por eso nos hemos basado en esa exención concedida y no nos consideramos un "ejemplo", sino más bien un "imitador".

¿Cuánto mide su cultivo? ¿Y fue construido de manera legal y segura?