Volver a construir, a pesar del financiamiento inmobiliario existente

¡Hola a todos!

Situación siguiente:

Compramos una casa hace casi 5 años. Ahora nos gustaría vender después de 5 años y, por diversas razones, construir de nuevo. Precio de compra entonces 250.000 euros más costos adicionales. Valor estimado según el banco local y el agente inmobiliario residente 310.000 euros. Tendencia en los próximos 5 años al alza, por ser una ubicación excelente.

Deuda restante en 5 años 150.000. Nuestra idea ahora es vender con ganancia en 5 años, además después de 10 años no se paga indemnización por cancelación anticipada.

Nuestro cálculo es ahora cómo se gestiona esto, o cómo funciona esto en la práctica. ¿Se consigue un crédito nuevo? Normalmente se vende la casa antes para, si acaso, comprar ya el terreno. He oído algo de financiación puente. ¿Alguien tiene experiencia con eso?

Otra pregunta: en 5 años yo tendré casi 40. Mi esposa tendría 37. Los niños tendrán entonces 13 años. ¿Empezarían algo así a esa edad? Me jubilo a los 55. Si vendemos bien la casa, tendríamos después de descontar la deuda restante 170.000 euros de ganancia más 20.000 ahorrados. Eso sería una buena posición de partida, ¿no?

Espero opiniones honestas y constructivas.

En ese sentido, saludos y muchas gracias de antemano

Está claro que la situación inicial no es mala, ya que has reconocido correctamente que tienes aproximadamente 150.000€ de capital propio. Sin embargo, no pondría más por ahora, porque también tienes que cubrir un año de doble carga, financiación puente, etc. Además, no está claro si la propiedad valdrá tanto en 5 años cuando tenga otros 5 años más de antigüedad ("más usada"). No es por mala onda.

Es interesante la pregunta de cuánto costará tu nueva construcción y si podrás amortizarla en 15 años hasta la jubilación. ¿Cuadra eso? También piensa en los aumentos de precios.

La financiación puente, etc., no es ningún problema, pero hay otros expertos aquí que pueden explicarlo mejor.

Hola, también se puede solicitar un cambio de objeto que sea más barato que la compensación por cancelación anticipada.

¿Quieres construir en cinco años? ¿O ahora mismo? No lo entendí bien. Tenéis que arreglar el "Überlapp" si la casa antigua aún no está vendida y la nueva aún no está terminada. Cambiar a un piso de alquiler entre medias... eso no me apetecería nada.

Hola, muchas gracias primero por vuestra ayuda!

Nos gustaría construir de nuevo en 5 años. Sí, pero ¿cómo se hace eso de la mejor manera? Lo ideal sería que la nueva casa estuviera terminada y pudiéramos vender la antigua al mismo tiempo o acordar esto con los nuevos propietarios.

Hola,

se tienen varias opciones:

1) ¡construir de inmediato!
para no pagar indemnización por cancelación anticipada, se asume el crédito antiguo para la nueva casa (que aún dura 5 años) y si falta algo, se incluye en un nuevo crédito (óptimo también con un plazo fijo de interés de solo 5 años, para poder hacer la financiación de seguimiento al mismo tiempo).
Para cubrir los costos (es decir, hasta que reciban el dinero por la casa vieja y puedan construir = financiación puente, que les ofrece su banco. Con la venta de la casa vieja se cancela).

Ventajas aquí:
- casa nueva de inmediato
- no hay indemnización por cancelación anticipada
- costos de construcción más baratos (¡en 5 años pueden ser mayores!)
- precios del terreno más baratos (en 5 años serán mucho más altos... en zonas metropolitanas los precios de terrenos aumentan un 10-15% anual!!!!)

Desventajas:
- posible recargo en los intereses al hacer la financiación de seguimiento!

Quizás podrían hacer un trato con su banco = no cobran indemnización por cancelación anticipada, y ustedes pagan un poco más de interés, ¡pero por 15 años de inmediato!

2) ¡construir en 5 años!

Ventajas:
- sin cancelación anticipada = todos los bancos están disponibles
- tecnología más nueva en la construcción que ahora

Desventajas:
- costos de construcción más altos (actualmente los artesanos aumentan cada año un 5%, ¡y eso cada año!)
- costos de terreno más altos (ver arriba, dependiendo de la ubicación el terreno puede costar un 50% o más en 5 años que hoy)
- probablemente intereses más altos que los actuales!!!
- no se sabe cuánto aumentará el valor de su casa en esos 5 años

ahora les aconsejaría sopesar todo, con sus ventajas y desventajas para ustedes.

PD. si el banco/agente inmobiliario valora su casa actualmente en 310.000 EUR, podrían intentar venderla de inmediato por 330.000-350.000 EUR.
es decir, teniendo en cuenta el aumento de precio esperado de los próximos 1-3 años de forma inmediata!