Preguntas tras preguntas: principiante busca la primera orientación para la construcción de una casa

Hola querida comunidad,

Mi nombre es Ralf, tengo 39 años, estoy casado, tengo un hijo de 3 años, vivo de alquiler y soy un completo principiante en lo que respecta a la palabra clave Eigenheim.

Tengo una serie de preguntas y espero en este foro ayuda, indicaciones, sugerencias, y quiero agradecer de antemano el apoyo.

Situación inicial:

Mi familia y yo vivimos de alquiler. La familia de mi esposa posee un terreno en el que hay tanto una casa unifamiliar como un edificio multifamiliar. Lo que creo haber entendido es que todo está en el mismo pasillo pero se trata de diferentes números.

La abuela de mi esposa vive en la casa unifamiliar. La madre de mi esposa, su tía, tío viven en el edificio multifamiliar. Como la abuela ya es muy mayor, se mudará con la madre y nosotros podemos quedarnos con esta casa antigua.

En el registro de la propiedad está inscrita mi suegra, aunque la abuela de mi esposa, según el contrato del notario, posee un derecho vitalicio de vivienda para la casa antigua (casa unifamiliar).

Me gustaría derribar la casa y construir una nueva.

¿Cuáles serían los primeros pasos?

Creo que primero debería transferirse la propiedad del suelo y la casa, ¿donación? ¿compra? El objetivo es que mi esposa y yo ambos estemos en el registro de la propiedad. ¿Qué recomendarían y por qué? Me gustaría pagar los mínimos impuestos posibles (impuesto de donación vs. impuesto de transferencia de propiedad). Además, según el nuevo contrato, no debería existir derecho de vivienda alguno para la abuela.

Mi suegra tiene un plano muy antiguo donde están inscritos los lotes y números. ¿Dónde puedo obtener un plano actual? ¿Del catastro? ¿Cuesta algo? ¿Cómo hago eso?

Luego la siguiente pregunta fundamental: después de que se haya transferido la propiedad, ¿busco un arquitecto y lo contrato (demoler, construir nuevo, etc.), o me dirijo a un gran proveedor (por ejemplo DFH Haus, porque están en mi región)?

Soy de formación economista. La temática financiera y todo lo relacionado me atrevo a evaluarlo, pero no los otros temas.

Estaría muy agradecido si alguien pudiera aquí esbozar un plan general. Para cualquier consulta, con gusto en cualquier momento.

Muchas gracias.

Saludos cordiales, Ralf

El derecho vitalicio de vivienda significa de por vida. Incluso si adquirís la casa antigua, adquirís también a la abuela. Así es. Tu suegra puede regalarle algo a su hija, ¡no a ti!, con límites claros de exención. Quiero decir, son 400 mil. Pregunta en Hacienda si tienes dudas. Pero entonces no te pertenece nada a ti. Tu mujer podría más tarde regalarte algo a ti... creo que eran 500 mil de exención. La alternativa es una adquisición muy barata. Eso mantiene baja el impuesto de transmisiones patrimoniales. Compensación de valor posiblemente de forma oculta a través de un pago en efectivo. Pero creo que la donación es el camino ideal, si luego ustedes también regalan algo a sus padres es otra cuestión.

Si todo aún es una parcela, primero dividir la parcela en dos parcelas y terrenos propios: casa unifamiliar y casa multifamiliar. Luego, transferencia de la casa unifamiliar a tu esposa con la cancelación del derecho de uso (posiblemente con una compensación, ya que de lo contrario puede considerarse una donación y el departamento de servicios sociales en caso de necesidad podría requerir dinero de ustedes si la abuela debe ingresar a un asilo y ya no hay dinero). A continuación, donación matrimonial de una parte de tu esposa a ti.

Plan: [Katasteramt] y [Grundbuchauszug] en el [Grundbuchamt]

¿Cuáles serían los primeros pasos?

El primer paso sería aclarar con la autoridad de permisos de construcción si es posible un nuevo edificio después de la demolición y, de ser así, bajo qué condiciones (plan de desarrollo, otras ordenanzas locales, superficie, ubicación, número de pisos, altura, urbanización, espacios de estacionamiento).

¿Dónde puedo conseguir un plano actualizado?

Depende para qué propósito. Para la planificación preliminar basta con un extracto de geoportal.rlp.de -> Mapa base de propiedad. Eso sería gratuito.

¿De la oficina de catastro?

También sirve, cuesta algo y es necesario de todos modos para la solicitud de construcción. Se puede recoger en persona o pedirlo en línea en la Oficina Estatal de Agrimensura e Información Geoespacial.

Mi suegra tiene un plano muy antiguo

Muéstralo.