Compra o donación de la casa familiar para máxima promoción

Hola a todos,
después de que probablemente se haya "resuelto" nuestro terreno reservado, necesitamos vuestra ayuda para generar ideas.
Estamos pensando en "tomar" la casa de los padres de mi esposa, ampliarla (con una planta adicional + anexo) y, en ese proceso, renovarla y modernizarla.
Oficialmente se trata de una casa unifamiliar, donde viven los padres (jubilados) en la planta baja y nosotros (2 adultos y 2 niños) en la planta superior. La casa es de 1950 y ya ha sido reformada varias veces, el nivel técnico general es aproximadamente de 1990. Las medidas evidentes serían: nueva calefacción (actualmente calentador instantáneo para agua caliente), ventanas nuevas, techo nuevo, posiblemente fachada nueva. Anexo, escalera exterior, etc.
La casa sólo tiene una entrada y no posee una escalera cerrada. Tampoco hay puertas que separen los departamentos, en principio vivimos "abiertos" unos con otros.
Somos inquilinos y pagamos regularmente alquiler + gastos adicionales a los padres. El registro de la propiedad está "limpio", es decir, sin cargas ni nada similar.
Después de consultas iniciales con un arquitecto y primeros bocetos, está claro que debemos invertir y queremos invertir aproximadamente entre 200.000€ y 250.000€. El problema es que los padres (comprensiblemente) quieren quedarse a vivir allí.

Ahora nos enfrentamos a la pregunta de qué podemos hacer. Desafortunadamente, ni el arquitecto ni un notario consultado pudieron darnos consejos o indicaciones concretas. En nuestra opinión, existen varias opciones:
Opción 1:
División oficial de las unidades habitacionales y venta del departamento superior a nosotros. Entonces podríamos organizar la financiación incluyendo KfW124, KfW151, KfW430, KfW431 y Baukindergeld. Sin embargo, esto es extremadamente complicado o actualmente no se cumplen los requisitos básicos para una división. Por ejemplo, no hay entradas separadas. Tememos que no sea realista llevar esto a cabo.
Ventaja: el departamento de la planta baja queda sin afectar la financiación.

Opción 2:
Compramos la casa a los padres y registramos un derecho de usufructo o similar para ellos.
También así podríamos "aprovechar" la financiación con KfW124, KfW151, KfW430, KfW431 y Baukindergeld. Sin embargo, quedaría un usufructo inscrito para los padres. Aquí tememos que los bancos no acepten la "financiación restante" para la ampliación + modernización, etc. (probablemente 150.000€). Hace aproximadamente dos años tuvimos conversaciones con un asesor financiero que rechazó la financiación en estas circunstancias.
Otro problema es el precio de compra de la casa. Tendríamos que financiarlo, pero los padres nos devolverían la cantidad pagada. Nos parece algo extraño y en realidad sólo serviría para aprovechar el Baukindergeld (requisito de compra). ¿Sería esto fraude o simulación para obtener ayudas?

Opción 3:
Donación de la casa. Esto significa que sólo podríamos aprovechar KfW151, KfW430, KfW431 y renunciaríamos al Baukindergeld. Además, los padres, en este caso, insisten comprensiblemente en un usufructo o similar, lo que nuevamente pone en duda la financiación del proyecto.

Simplemente no avanzamos con nuestras reflexiones y tanto el arquitecto como el notario, aparte de decir "Esto es complicado", no han podido ayudar mucho.
Quizás ustedes tengan ideas?

Sin embargo, esto es extremadamente laborioso o actualmente no se cumplen los requisitos básicos para una división. Por ejemplo, no hay entradas separadas. Tememos que no sea realista hacerlo.

¿Por qué es extremadamente laborioso? Solo tienes que demostrar dos viviendas independientes para el certificado de independencia. ¿No se puede solucionar eso con una sola escalera? Entrada al pasillo de la casa y puerta a tus padres + en la parte superior de la escalera la segunda puerta del apartamento.

Sin embargo, entonces existe un usufructo registrado de los padres. Tememos que los bancos no acepten esto para la "financiación restante" para la ampliación + modernización, etc. (probablemente 150.000€).

Probablemente te refieres a un derecho de vivienda, que estaría inscrito como prioridad en el registro de la propiedad y reduce el valor de la casa. Si las viviendas no están separadas, la casa no tiene valor en una ejecución hipotecaria (¿quién compraría una casa en la que prácticamente no puede vivir si tiene que convivir abiertamente con tus padres?). Si me consultaras, esta conversación de financiación acabaría en 30 segundos...
Esto también se aplica a la variante 3.

No veo formalmente un fraude de fondos para subvenciones.

Desde mi punto de vista, solo te queda la posibilidad de separar las viviendas. Pon el plano.

Hola Nordanney,
gracias por tu respuesta. He adjuntado los planos.
La zona de la escalera está diseñada de forma muy abierta, una puerta de apartamento para los padres solo se puede imaginar con mucha fantasía. El problema aquí es el anexo delantero, por lo que la escalera se encuentra detrás del baño de los padres. Por supuesto, sería muy fácil colocar una puerta hacia el apartamento superior. ¿Quizás tienes más ideas a partir de los planos?

Lo loco es en realidad que después de la remodelación se debe crear una entrada separada al lado de la casa. Solo que actualmente esta simplemente no existe...

Luego coordínate con el arquitecto, el notario, el banco y tus padres y compra el apartamento que aún está por terminarse. Eso debería ser bastante factible. También puedes hacer una declaración de división para una propiedad que aún no está terminada (basada en los planos y el permiso de construcción).

Gracias por tu consejo, la próxima semana tenemos una cita en el banco, a ver qué se propone allí.
En principio, esto también coincide con mis ideas. Sin embargo, el notario me dejó inseguro.
Dijo que para la venta del piso superior serían necesarios pasos que harían que la Variante1 sea casi imposible o muy costosa.
Mencionó los siguientes pasos y valoraciones:

Perito para determinar el valor de mercado (caro)

Declaración de división con requisitos cumplidos desde el inicio (no conocía tu propuesta, yo tampoco, ¡así que gracias!) (costos y esfuerzo altos)

Indispensable dividir el terreno y calcular la mitad en el valor de mercado del piso superior (caro y gran esfuerzo para topógrafos, catastro, etc.)

División del registro de la propiedad, o creación de registros para la planta baja y planta superior

Estimó los costos para esto en más de 15.000€ y valoró el tiempo necesario en aproximadamente 1 año. Finalmente desaconsejó el proyecto.

Incluso si los costos fueran tan (¿irreales?) altos, sin embargo, veo el usufructo como un criterio eliminatorio para cualquier banco...

Según tu primera evaluación y mis reflexiones, esto debería resolverse en conjunto con la declaración de división basada en la planificación y permiso de construcción y la división del registro de la propiedad, ¿o me equivoco?