Compra de vivienda en propiedad ocupada - proceso de financiación

Buenas tardes a todos,

soy nuevo en el foro y ya he leído numerosos aportes, pero aún no he encontrado respuestas a mis preguntas, por eso este nuevo mensaje. Si ya existe un tema similar, por favor, háganmelo saber.

Sobre la base inicial: yo (finales de los 40) he recibido de mi actual arrendador la oferta de comprarle el piso en el que vivo actualmente. El piso está en los alrededores de Frankfurt (Main), tiene unos 55 m2 y debería costar 255.000 EUR con una plaza de garaje y un aparcamiento. El año de construcción del edificio es 2004. Hay 8 unidades, mayormente ya habitadas por los propios propietarios.

Probablemente financiaré a través de Hüttig & Rompf. Ya hubo una conversación previa y también un informe positivo por parte del asesor, que dijo que con la base de datos proporcionada la financiación debería salir bien. El plan es aportar 30.000 EUR a la financiación (es decir, la financiación sería de 225.000 EUR) y además cubrir con fondos propios los gastos adicionales (impuesto de transmisiones patrimoniales y notaría).

Como soy totalmente novato en este tema, ¿podrían ayudarme con el proceso completo? La venta del piso debería efectuarse el 1.12.2021.

1) Mi arrendador quiere enviarme en los próximos días los documentos de la casa y del piso, así como ya un borrador del contrato notarial. Enviaré estos documentos al asesor. ¿Cuánto tiempo estiman que llevará obtener la confirmación de financiación (como dije, ya se hizo una preevaluación) o dicho de otra forma: ¿tiene sentido poner al asesor a trabajar ya o todavía es pronto dado que la venta será el 1.12.?

2) Para firmar el contrato notarial la financiación debería estar ya asegurada. ¿Qué significa eso concretamente, es decir, qué documentos necesito del banco para ello?

3) ¿Cómo ocurren exactamente luego los pagos? ¿El notario se pone en contacto con el banco una vez firmado el contrato notarial o lo hago yo? ¿Cómo se maneja mi aportación de fondos propios para la financiación? Supongo que el notario me indicará una cuenta a la que debo transferir el dinero, ¿no? ¿Cuánto tiempo después de la firma del contrato notarial será eso más o menos?

4) ¿Cuándo aproximadamente llegarán las facturas restantes, es decir, la factura de los honorarios notariales y el recibo del impuesto de transmisiones patrimoniales? ¿Llegan solo con o después de la inscripción del cambio de propietario en el registro de la propiedad? Pregunto porque una gran parte de mis fondos propios está invertida actualmente y me gustaría saber si estas dos partidas serían exigibles este mismo año o ya el próximo. ¿Se puede estimar eso? Obviamente nadie puede decirlo con exactitud porque depende del notario y de la oficina de hacienda, pero ¿cuáles son sus experiencias al respecto?

5) ¿Hay otros consejos o indicaciones útiles para la compra de una vivienda en propiedad que quieran compartir basándose en sus propias experiencias?

¡Muchas gracias de antemano!
Tinterho

Cuidar a tiempo una cita con el notario.

¿Cuánto tiempo se espera que tome obtener una confirmación de financiación (la preevaluación ya se ha realizado, como se mencionó) o, dicho de otro modo: ¿tiene sentido enviar al asesor ya ahora o es demasiado pronto teniendo en cuenta que la venta se realizará hasta el 1.12.?

Si ya has decidido comprar el apartamento, según parece, entonces deberías solicitar la financiación bastante pronto. El procesamiento de los documentos puede tardar varias semanas.

2) Para la firma del contrato notarial, la financiación debería estar ya arreglada. ¿Qué significa eso concretamente, es decir, qué documentos necesito del banco para ello?

Si la financiación está lista para entonces, tendrás la ventaja de que al momento de la certificación del contrato de compra también podrás registrar la hipoteca de tu banco financiador, ahorrándote al menos una segunda cita (solo en tiempo, no en costos).

3) ¿Cómo se realizan exactamente los pagos? ¿El notario contacta al banco una vez firmado el contrato notarial o lo hago yo? ¿Cómo se maneja mi aporte propio para la financiación? Supongo que el notario me indicará una cuenta bancaria a la cual debo transferir el dinero. ¿Cuánto tiempo después del contrato notarial será esto aproximadamente?

En el contrato de compra se establece la fecha de vencimiento del precio de compra. Una vez que se cumplen las condiciones para el pago del inmueble en la fecha indicada, recibirás del notario el aviso de vencimiento del importe de compra.

Nosotros enviamos ese aviso al banco. El banco transfirió una parte del monto a la cuenta bancaria que figura en el contrato de compra de la entidad financiera, porque el vendedor aún tenía una hipoteca registrada allí, y el resto del préstamo directamente al vendedor. La "restante" cantidad, que inicialmente indicamos como capital propio para el precio de compra, la tuvimos que transferir directamente al vendedor.

4) ¿Cuándo llegarán aproximadamente las facturas restantes, es decir, la factura por los gastos notariales y la notificación fiscal sobre el impuesto de transmisiones patrimoniales? ¿Llegan solo con o después de la inscripción de la transmisión de propiedad en el registro de la propiedad?

Si mal no recuerdo, lo primero que llega es la notificación de la oficina de hacienda, es decir, sobre el impuesto de transmisiones patrimoniales, y esa también debe pagarse pronto.

También creo que la factura del notario por las inscripciones de la transmisión y la hipoteca llegó relativamente pronto, al menos antes de que las inscripciones estuvieran completadas. Solo la factura del registro de la propiedad llegó cuando todo el proceso estaba finalizado.

5) ¿Hay otros consejos útiles o indicaciones para la compra de una vivienda en propiedad horizontal que quieran compartir basándose en sus propias experiencias?

Yo pediría los actas de la asamblea de la comunidad de propietarios y revisaría si no hay alguna inversión prevista en el edificio a corto plazo que deba ser cubierta mediante una derrama extraordinaria.

Ocuparse a tiempo de una cita con el notario.

Eso lo gestiona el vendedor. Como él también ha vendido los otros apartamentos del edificio, tiene un notario con el que colabora en las ventas. ¡Pero gracias por la indicación!

Si has decidido comprar el piso, como parece, entonces deberías solicitar la financiación bastante pronto. La tramitación de los documentos puede tardar varias semanas.

Está bien, entonces lo iniciaré pronto.

Si la financiación está lista para entonces, tienes la ventaja de que en la firma del contrato de compraventa también podrás hacer la inscripción de la hipoteca con el banco financiador, así te ahorras al menos una segunda cita (solo en tiempo, no en dinero).

Cierto, es una buena observación. Tengo que aclarar con el notario que lo hagamos todo en la misma cita.

En el contrato de compraventa se fija la fecha del pago del precio. Tan pronto como se cumplan los requisitos para el pago del inmueble en la fecha indicada, recibirás del notario el aviso de vencimiento del importe de compra.

Luego enviamos ese aviso al banco. El banco transfirió una parte del importe a la cuenta bancaria indicada en el contrato de compra del banco financiador, porque el vendedor todavía tenía una hipoteca sobre la propiedad, y el resto del préstamo directamente al vendedor. El "resto", que inicialmente dijimos que era el capital propio para el precio de compra, tuvimos que transferirlo directamente al vendedor.

Entiendo. Entonces veré qué se indica cuando reciba el borrador del contrato notarial.

Si no recuerdo mal, lo primero que llega es el aviso de la oficina de impuestos, es decir, para el impuesto de transmisiones patrimoniales, y éste vence bastante pronto.

También creo que la factura del notario por las declaraciones y las inscripciones de la hipoteca llegó relativamente pronto, al menos antes de que las inscripciones se completaran. Solo la factura del registro de la propiedad llegó cuando todo el proceso había terminado completamente.

Ok, entonces lo planificaré así.

Yo pediría las actas de la junta de la comunidad de propietarios y vería si en un futuro cercano se planea alguna inversión en el edificio que deba cubrirse con un derrama extraordinaria.

¡Buena observación!

¡Genial, muchas gracias! Todo eso me ayuda mucho.

Un saludo,
Tinterho

Eso se maneja a través del vendedor. Como él también ha vendido los otros apartamentos en la casa, tiene un notario con el que colabora para las ventas. ¡Pero gracias por el aviso!

¿Cuánto es la reserva para mantenimiento? O si el inmueble pertenecía previamente a un copropietario: ¿Existe alguna reserva para mantenimiento?

¿Conoces las razones para la venta de varios apartamentos en el inmueble? FFM; BJ 2004; 55m² suena inicialmente a un objeto de inversión atractivo. Al menos vale la pena plantear la pregunta.

La base imponible y por lo tanto el impuesto de adquisición inmobiliaria pueden reducirse en algunos cientos de euros mediante la indicación del monto de la reserva para mantenimiento y de los otros equipamientos móviles del apartamento (por ejemplo, la asunción de una cocina).

Recuerda que el notario necesita una prueba de pago del impuesto de adquisición inmobiliaria por tu parte.