Contrato de compra / División de la propiedad / Cómo establecer el terreno

Hola a todos,

planeamos la compra de una casa con 3 unidades. Nosotros nos mudamos a la planta baja, las otras dos viviendas permanecerán alquiladas.
El asesor fiscal nos recomendó solicitar un crédito separado para la parte que se alquila, hacerlo durar mucho más y cada año calcular la depreciación y los intereses contra los ingresos por alquiler.

El problema es: la casa debe costar 350.000 euros, el precio un poco más alto es como un regalo del vendedor. Hasta ahí todo bien.
Sin embargo, la casa está situada en un terreno de 790 m². No podemos asignar este terreno a las viviendas alquiladas. Con un valor actual del suelo de 245 euros/m², este terreno ya tendría un valor de 193.550 euros.
Por lo tanto, para la casa solo quedarían 350.000 - 193.550 = 156.450 euros.
¿Es esto correcto? De alguna manera parece absurdo.
De esos 156.450 euros, 2/3, es decir, un poco más de 100.000 euros, corresponderían a la parte alquilada, del resto del crédito no podemos sacar ventajas fiscales :-(

¿Tienen algún consejo?
El asesor fiscal dijo que se podría "valorar el terreno a un precio más bajo dentro de un marco realista", pero ¿de cuánto estaríamos hablando aquí?
Nuestra esperanza para poder afrontar el crédito era hacerlo durar más tiempo, asignando el mayor tramo (pensamos que podrían considerarse 2/3 del total de 350.000 = 230.000 euros) y así reducir la cuota mensual. Pero parece que no funciona así :-(

Saludos cordiales

Sin embargo, la casa está situada en un terreno de 790 m². No podemos distribuir esto entre los apartamentos alquilados.

¿Por qué no? Para la depreciación eso es correcto (solo se puede depreciar el valor de la casa, los terrenos no se pueden considerar porque teóricamente tienen una vida útil infinita), pero no para la financiación. Aquí podéis proceder libremente: 2/3 de la financiación corresponde a la parte alquilada (simplificado), para esto también deberíais poder deducir los intereses. Proceded de forma análoga a una propiedad en condominio, aquí se incluye la parte del terreno. Pero eso debería poder explicároslo el asesor fiscal.

¿Por qué no se dejan designar el "regalo" en la propiedad?

El asesor fiscal nos desaconsejó encarecidamente declarar el regalo en ningún sitio, sino simplemente incluir el precio en el contrato de compraventa. Declarar por escrito un "regalo" verdadero tiene varias desventajas (palabra clave: todavía tengo hermanos, mi pareja no es mi esposa y por lo tanto no hay una exención de impuestos para regalos, etc.)

ok, preguntaremos de nuevo... sí, aproximadamente 2/3 de todo el crédito son para la parte alquilada y ya está. pero aparentemente no es así :-(

2 contratos de compraventa, uno para la casa y otro para el terreno? Para el terreno, asignar un valor simbólico.
Pero no soy un experto. Solo se desarrollan ideas.

¿2 contratos de compraventa, uno para la casa y otro para el terreno? Para el terreno entonces se debería asignar un valor simbólico.

La casa y el terreno están inseparablemente vinculados.