Propiedad con inmueble tras la herencia

Querida comunidad,

tenemos una situación que ya nos está afectando también en la salud. Por eso busco aquí consejo, ayuda, consejos.

Nos ocurrió lo siguiente. Un familiar, que poseía más de la mitad de una casa y terreno, ha fallecido. Yo soy uno de los herederos. Los herederos estamos de acuerdo entre nosotros y ninguno quiere aprovecharse del otro. En ese sentido, todo bien.

La parte a la que pertenece la otra parte de la casa y terreno (menos de la mitad) no es heredera pero está, igual que la persona fallecida, en el registro de la propiedad. El apartamento que pertenece a esa persona está desocupado y sin alquilar desde hace muchos años. El otro apartamento está habitado por la esposa del fallecido. Es una casa de dos familias de 100 años, sin restaurar. El terreno tiene aproximadamente 1000 m2. No hay cargas como préstamos u otros. La casa pertenece completamente a ambas partes residentes.

Ahora hubo entre la persona fallecida y otra persona, que tiene derecho hereditario sobre el apartamento desocupado pero no vive ahí, un acuerdo verbal de que habría un pago. Para que la persona fallecida, es decir nosotros los sobrevivientes, tuviera todo. Entonces de la persona fallecida se transfirió una cantidad considerable a la persona que tiene derecho hereditario sobre el apartamento desocupado. Sin embargo, las personas a las que pertenece el apartamento desocupado aún viven, por lo que esa herencia no ha ocurrido realmente.

Ahora nosotros los herederos del apartamento habitado hemos pedido a las partes del otro apartamento que nos donen el resto, ya que el pago para la herencia pendiente ya se efectuó. Sin embargo, esta parte ahora quiere dinero extra para "realizar la donación". Pero ese dinero no está disponible y tampoco se había acordado así. Por favor, eviten frases como "¿por qué no hay nada por escrito?". Eso no estuvo en mi poder organizarlo. La persona fallecida confió erróneamente en el resto de la familia.

Tampoco hay ninguna tasación para la casa. La otra parte de la familia exagera el valor desmesuradamente. ¿Deberíamos solicitar una tasación forzosa de la casa? Según el valor del suelo, el terreno vale 350.000 €. La casa tiene aproximadamente 220 m2.

Tuvimos una empresa constructora y en realidad destrozaron la casa porque tendría que hacerse una rehabilitación integral. El techo debe elevarse, el aislamiento del techo está húmedo, entre las plantas el suelo está hueco y sin aislamiento, el techo tiene tejas bituminosas de 20 años, grietas en las paredes, la electricidad debe renovarse completamente y todas las tuberías de calefacción deben cambiarse, así como el 50 % de las ventanas de la casa. Mi esposo y yo, que debemos comprar la casa por deseo del fallecido (sin testamento), no tenemos habilidades manuales y además estamos ocupados por el trabajo y varios niños en edad de guardería. El constructor estimó una renovación/modernización en torno a 250.000 € +/-.

La suma que ahora quiere la persona que ya recibió un pago, junto con el dinero que ya recibió y lo que necesitaríamos para la construcción, supera ampliamente nuestra capacidad de crédito.

Además, hay una declaración de división entre los propietarios de ambas viviendas. Sin embargo, sólo indica la división de los espacios habitables y no la del terreno. Por lo tanto, según el abogado, cada metro cuadrado pertenece a una parte de un propietario y a la otra parte del otro propietario. Por lo tanto, sólo las viviendas pueden venderse individualmente y para el jardín tendría que hacerse un contrato de uso. Así que nada puede hacerse en el jardín sin pedir permiso a la otra parte.

¿Alguien ha tenido una situación similar o puede decirnos algo al respecto?

Estoy agradecido por cualquier aporte constructivo.

Como dije, ya está afectando nuestra salud y debe encontrarse una solución.

Muchas gracias y que tengan una buena noche

Como dije, ya está afectando nuestra salud

Heredan un patrimonio de cualquier tipo y les afecta su salud el hecho de haber recibido una herencia. Así de despistado también me gustaría estar alguna vez.

1. No hay acuerdos escritos = oficialmente no hay pruebas.
2. Así que hay dos apartamentos en una casa destartalada, que por un lado pertenece a la comunidad de herederos y por otro lado (más pequeño) a un tercero.
3. ¿La esposa del fallecido = copropietaria quiere seguir viviendo allí?
4. ¿Declaración de división? Entonces existe una comunidad formal de propietarios (entonces pueden complicarle la vida al tercero con diferentes resoluciones mayoritarias que ustedes mismos pueden lograr)
5. Veo las siguientes opciones
- Pagarle al tercero basándose en un informe externo. Deberían los herederos participar decisivamente en la selección del perito para mover el precio a su favor.
- Subasta de división. Antes de eso, firmar un contrato de alquiler con la esposa del fallecido, porque la compra no anula el alquiler (único inconveniente: desahucio por necesidad propia si la casa es adquirida por un tercero). Pero por lo general una parte quiere ser la única propietaria. Por lo tanto, esto sería parecido a la primera opción.
- No hacer nada. Sin estrés, todo queda como está.

Dicho esto, no entiendo bien tu descripción de la situación ni el problema que les está enfermando. Tienen que escribir todo de forma estructurada y explicar por qué una herencia genera enfermedad. Lo que escribes es bastante confuso.
Con puntos, tal vez nombres en clave, las participaciones, quién con quién tiene qué y cuánto.

Mi esposo y yo, que debemos asumir la casa a petición del fallecido (sin testamento),

Eso es algo que no entiendo para nada. ¿Eres un tercero no involucrado y no tienes nada que ver con toda la herencia? ¿Cómo es que dices

Soy una de las herederas. Nosotros los herederos

Eso es lo que digo que es confuso. A petición y sin testamento. ¿Quién eres entonces para heredar? ¿La esposa del fallecido y/o sus hijos te donan la parte? Entonces de cualquier modo deben pensar en el valor de la casa para calcular el impuesto de donación.

Por favor, escriban todo de modo que terceros no involucrados (=nosotros aquí en el foro) entiendan la historia.

Por favor, eviten frases como "Por qué no hay nada por escrito". Eso no estaba en mi poder para disponerlo.

no cuenta. Porque lo que importa son los hechos. Y no sois vosotros quienes decidís la herencia o habéis regalado dinero a alguien, sino que fue el fallecido. Vosotros _solo_ sois herederos.
Eso hay que aceptarlo como heredero o como comunidad de herederos.

Y sí, ¿por qué debería un heredero estar limitado por razones de salud? ¿Porque podría haber sido mucho más? Supongo que simplemente estáis abrumados, y en lugar de entregárselo a un administrador, os atormentáis con la situación y el estado, y con el hubiera, si y pero.

Ahora, una cantidad considerable fluyó de la persona fallecida a la persona que tiene derecho a la herencia del apartamento deshabitado.

¿Persona 3? ¿La llamamos Gudrun? ¿Con derecho a heredar de Brunhilde, que aún vive pero no habita el apartamento? (Que si ella vive allí o no, si Brunhilde tiene herederos o no, eso aquí es totalmente irrelevante, ¿verdad?

pero que no vive allí, un acuerdo puramente verbal de que habría un pago al respecto. Para que la persona fallecida, o nosotros los sobrevivientes, luego tengamos todo.

¿?

¿Debería haber habido o hubo un pago a Brunhilde para que todo esté nuevamente en propiedad de Bruno, el fallecido? Pero el pago no se efectuó. Por lo tanto, tampoco existe. Totalmente irrelevante en este asunto, lo que debería, podría haber sido, pero no es.

pidió regalar el resto a nosotros, los herederos

¿pero no fue así?!

La persona fallecida confió erróneamente en el resto de la familia.

¿Lo ven así? ¿Es así?
Ya lo insinué más arriba: claro que es decepcionante cuando un pariente favorece a alguien otorgándole dinero, mucho dinero. Puede ser que no haya sido correcto, porque el pariente, en este caso Bruno, ya estaba muy mayor y un poco distraído. O también demasiado confiado. Pero generalmente es como es. Y si hubieran tenido contacto frecuente, seguramente también habrían sabido algo a tiempo. Pero ahora es como es.

La otra parte de la familia exagera enormemente el valor.

¿?

Además, hay una declaración de división entre los propietarios de las dos unidades de vivienda.

Sí, a uno le pertenecen el 60%, al otro el 40%. El terreno está dividido idealmente.

Así, solo pueden venderse los apartamentos por separado y para el jardín se debe hacer un contrato de uso. Por lo tanto, no se puede hacer nada en el jardín sin pedir permiso al otro.

Claro, por supuesto. A vosotros como comunidad de herederos os pertenece el 60%, es decir el apartamento de Bruno. No más. En departamentos en edificios multifamiliares o algunas casas adosadas es igual, pero esos también pueden venderse.

Pero el dinero no está disponible y tampoco se acordó así.

No, claro que no se acordó nada. Nunca se acuerda que falte dinero.
Lo que se hace o pueden hacer otros o se puede hacer si falta dinero es: pedir un préstamo, ya sea para pagar a los otros herederos o/y para reparar la casa.
Hay que llamarlo como es: sois una comunidad de herederos, pero nadie tiene realmente el dinero para hacer algo con la casa.
El deterioro hace que sea un objeto cero en un terreno, que puede aparecer en el mercado.
Del edificio de dos familias os pertenece como comunidad de herederos el 60%, a Brunhilde el 40%.

Lo diré así: o se le ofrecen a Brunhilde el 60%, uno de la comunidad de herederos pide un crédito o se venden esos 60%.
P.D. Esta es una opinión personal y podría contener errores.

La suma que ahora la persona que en realidad ya ha recibido el pago quiere tener, junto con
el dinero que ya ha recibido y los costos de construcción que tendríamos, supera con creces nuestra capacidad crediticia.

Su solvencia y capacidad de servicio de la deuda son solo "la mitad del camino", lo que veo más difícil aquí es que la propiedad, según la descripción, tiende a ser un cascarón sin valor hipotecario adecuado.

- Subasta por división. Antes, aún firmar un contrato de arrendamiento con la esposa del fallecido, porque la compra no rompe el contrato de arrendamiento (única desventaja: desahucio por necesidad propia, en caso de que la casa sea subastada por un tercero). Pero la mayoría de las veces una de las partes quiere ser la única propietaria. Por lo tanto, esto equivale a la primera variante mencionada.

Solo para hacer que los copropietarios obstinados se metan en problemas sería -según lo que logro entender de la historia- la opción que primero me vendría a la mente. Solo puedo estar aún más de acuerdo con:

Por favor, escriban todo para que terceros no involucrados (=nosotros aquí en el foro) entiendan la historia.

completamente. Ya no entiendo cómo es que los que aún no son herederos de la parte de propiedad llegan a estar en posición de decidir sobre una cooperación (o su negativa) (conjuntamente). Y además, cómo puede hablarse explícitamente por separado de un apartamento y otro, si por otro lado ni siquiera debería existir un acta de división (?)
Según mi entendimiento, legalmente a los sobrevivientes del copropietario principal les pertenece tanto el apartamento que usa la viuda como el apartamento desocupado como parte de esa cuota. Por cierto, un periodo prolongado de desocupación perjudica la sustancia de toda la propiedad.

En mi publicación había pedido que no se juzgara. No tienes ni idea de por lo que hemos pasado y puedes ahorrarte frases como “así de despistado también me gustaría estar alguna vez”. No conoces los antecedentes ni nada. Pedí ayuda constructiva. Así que por favor hazlo así o mejor no lo hagas.

Perder a alguien muy joven y de repente no es agradable. Además, cuando el resto de la familia aprovecha la muerte de esa persona para sacar beneficio económico.

Sin embargo, tienes razón en lo confuso que es. Es difícil de explicar, pero lo intento así:
- La persona A fallece (sin testamento)
- deja herederos A1, A2 (yo) y A3
- en el registro de la propiedad de esa finca están inscritos la persona A y la persona B
- A posee más de la mitad
- la persona C y la persona A heredarían al 50/50 % en caso de fallecer la persona B
- A2 y A3 toman ahora el lugar de A en la sucesión legal, ya que A ha fallecido
- así, en caso de la posible muerte de B (sin testamento), C heredaría el 50 % y A2 y A3 cada uno el 25 %
- una parte de la finca fue una donación de la persona B a la persona A hace 20 años
- la persona C quiere que la persona A le pague por su parte hereditaria de la persona B para que entonces todo pertenezca a la persona A, o sea, ahora a los herederos
- la persona C vive lejos de la propiedad y no tiene interés en ella
- la persona C recibe la cantidad acordada de A, la persona B está informada
- no existen pruebas escritas, solo un extracto bancario que confirma el pago
- ahora la persona A muere
- A1, A2 y A3 piden a B que formalice la donación, B también quiere hacerlo
- pero C pone veto y quiere cobrar otra vez tanto dinero como ya ha recibido, B está de acuerdo y solo quiere donar cuando la otra cantidad haya sido pagada
- la unidad residencial de B está vacía desde hace más de 10 años, no está habitada ni alquilada
- B no participa en gastos ni en mantenimiento o reparaciones de la propiedad
- si A1, A2 y A3 no vuelven a pagarle a C, B quiere vender la parte de la finca que le pertenece
- así B y C obtendrían dinero
- A1, A2 y A3 no quieren que B venda su parte ni que personas ajenas entren en la casa
- B es mayor y está enfermo y quiere conseguir dinero para C, que tiene muchas deudas
- además, A en su lecho de muerte pidió a B y C la confirmación del acuerdo y deseó que A2 recibiera la propiedad completa, A1 y A3 tendrían otras partes iguales y tampoco tienen interés en el “caserón destartalado”
- B recibió la propiedad como una donación completa antes de que A y C intervinieran
- y esto afecta a la salud porque pagamos por algo que no podemos usar, gastos corrientes para todo
- y también molesta porque C no habría tenido que hacer trato con A si hubiera querido más dinero
- en su lugar, C ahora usa la muerte de A y dice que quiere más

La casa está actualmente en un estado en que no podrían vivir más de dos personas. Una parte está en obra desde hace 30 años. Por eso no podría mudarme con mi familia sin invertir al menos 250.000€. Con el pago adicional a la parte C tendría que pedir un crédito de más de 300.000€. Y eso con la inflación, la crisis económica y sin aumento de sueldo para mi ni para mi esposo.

No queremos subasta de división, ni venta parcial, y tampoco que no pase nada, porque esta casa está vacía y se desperdician sus potenciales. Entonces mejor vender todo de una vez.

En el punto 5 dices que se podría influir en la cantidad de un pago por un perito bien elegido para sus propios fines. ¿Cómo se haría eso? ¿No hace cada perito el mismo dictamen?

Sí, y con la muerte de A todas las demás partes salieron de la casa. La esposa (A1) no puede mantener una casa de 220 m² sin pagos de B. B no paga nada actualmente y la esposa de A carga con todo. O mejor dicho, ahora todos los herederos. B y C quieren dinero, B es mayor y está enfermo y C tiene muchas deudas. Así que A1, A2 y A3 somos los chivos expiatorios de la familia. A3 tiene poco más de 20 años y es demasiado joven para decidir o entender estas cosas.

B y C además piensan que no hay que invertir nada en la casa. ¿O sea que no nos queda otra que hacer una tasación, verdad?

Por cierto, en una consulta legal inicial nos recomendaron no esperar la sucesión de B. Esa era mi idea, porque A2 y A3 heredarán más partes de la casa. Pero el abogado dijo que C podría convencer a B para hacer un testamento en perjuicio de A2 y A3. Porque la parte legítima que nos correspondería sería muy pequeña.

¿Espero que ahora se entienda un poco mejor?

¡Gracias por más información y respuestas!

¿y si, por otro lado, no debería haber declaración de división (?)

¡Pero sí hay una!

Además, existe una declaración de división entre los propietarios de las unidades habitacionales.

..

Perder a alguien muy joven y de repente no es agradable. Aún más cuando el resto de la familia aprovecha la muerte de esa persona para sacar provecho financiero.

Tú quieres que aquí no se juzgue. ¡Pero tú misma lo haces!

Legalmente no tiene base, pero moralmente:

una parte del inmueble fue una donación de la persona B a la persona A hace 20 años

Vosotros, que os veis como los chivos expiatorios, sois en realidad como A beneficiarios de una donación de B.
No os gusta que esté C, que abre las manos.

Así que con esto A1, A2 y A3 son los chivos expiatorios de la familia.

Ahora veo aquí el clásico caso de una historia de herencia, donde un ex-pareja (B) con hijo (C) juega un papel. Claro que puede ser distinto, pero las reclamaciones heredadas mencionadas se leen así.

tendría que solicitar un crédito de más de 300.000€.

Eso puede no ser posible para vosotros, pero eso no tiene que ver con la situación. Entonces hay que vender.

Por cierto, en una primera consulta legal nos recomendaron no esperar al fallecimiento de B. Esa era en realidad mi idea porque A2 y A3 heredarán más participaciones de la casa.

Mi consejo: excluyan completamente a C del asunto, también vuestras relaciones personales de A y B y sobre todo vuestros juicios respecto a C y B.
¡Solo importan los hechos!
Contraten a un administrador que lo gestione todo y alégrense si a cada uno de vosotros le queda algo extra en la cuenta.