Propiedad: ¿Oportunidad o carga?

Hola,

tengo una pregunta fundamental sobre la adquisición de un terreno, que no se centra en el aspecto financiero, sino más bien en lo principial:

La situación de partida es la siguiente:
Mi esposa y yo deseamos desde hace algún tiempo regresar a nuestro lugar de origen (aproximadamente 15,000 habitantes), situado a 40 kilómetros al este de Frankfurt. En verano comenzamos a buscar un terreno y no esperábamos encontrar uno tan pronto. Ahora estamos a punto de comprar un terreno que, a nuestros ojos, es el terreno de ensueño, uno tal como siempre lo habíamos imaginado. El terreno es casi cuadrado, está ubicado en una zona residencial (notablemente) acomodada y consolidada, al borde del bosque, sin pendiente, con vista al valle. Es – si observo los planos catastrales de la ciudad – uno de los últimos “de su tipo”. Todos los demás terrenos libres en las zonas residenciales consolidadas presentan, a nuestro juicio, algún defecto considerable en su ubicación o forma. Las zonas que la ciudad ha declarado o sigue declarando como terrenos para construcción están diseñadas de tal manera que los terrenos miden entre 450 y 550 metros cuadrados. Estos nos parecen demasiado pequeños y no queremos vivir en una zona de obras nuevas donde habrá ruido de construcción durante los próximos diez años.

El precio por metro cuadrado de nuestro terreno es de 200 euros. Los terrenos de la ciudad están tasados entre 150 y 170 euros por metro cuadrado. Mi esposa y yo somos conscientes de que no encontraremos otro terreno de esta clase y calidad en nuestro lugar de origen en el futuro cercano o tal vez nunca más. Sin embargo, el agente inmobiliario nos confesó que llevaba seis años con el terreno en su cartera. Tuvo muchas visitas y todos los interesados quedaron encantados, pero según el agente, el precio del terreno ya es “clase lujo” para esta zona, especialmente porque la ciudad ofrece alternativas mucho más económicas.

Ahora nuestro problema: queremos el terreno. Pero no podemos asegurar al cien por ciento que vayamos a construir allí nosotros mismos. Estimo que la probabilidad es del 80 al 90 por ciento. La razón es que, como funcionario estatal, actualmente trabajo en la capital del estado (a 90 kilómetros del terreno), aunque es posible un traslado a una oficina cercana al lugar de origen. Sin embargo, mi empleador me ha “elegido” para brindarme la posibilidad de carrera profesional. Actualmente estoy destinado en un ministerio y probablemente estaré allí al menos año y medio más si todo va bien. Cada día allí es mejor para mi carrera. Pero la carrera en un estado extenso también implica flexibilidad geográfica. Por lo tanto, no puedo decir con certeza dónde me llevará el trabajo. Aunque también podría decidir en cualquier momento no seguir la carrera y simplemente pedir traslado a una oficina cercana al terreno. Carrera y construir en el terreno también sería posible, ya que hay suficientes puestos de promoción en la zona.

¿Comprarían ustedes el terreno dadas estas circunstancias? Podemos pagar el precio de compra (con todos los gastos incluidos, alrededor de 180,000 euros) con nuestro capital propio. Solo me preocupa el caso de que nos toque desplazarnos por trabajo a un lugar completamente distinto. Me preocupa porque el agente dijo que no pudo vender el terreno en seis años debido al precio. Por eso me pregunto si podríamos vender el terreno primero sin pérdida y segundo si tendríamos la posibilidad de obtener (una pequeña) ganancia. Tengo dos hermanos, ambos viven en nuestro lugar de origen y quieren permanecer allí. En ambos casos es probable que en los próximos cinco años necesiten comprar un terreno. Tal vez podría venderse a uno de ellos. También deposito cierta esperanza en la cercanía a Frankfurt (la conexión es muy buena, estación de tren y autopista). En un pueblo más lejano (aproximadamente 10 kilómetros más cerca de Frankfurt), terrenos comparables ya cuestan más de 200,000 euros. Si finalmente se realiza el Brexit, probablemente los precios seguirán subiendo.

En resumen: me cuestiono si considero el terreno como una oportunidad para regresar al hogar o como una carga respecto al futuro (profesional).

Agradecería cualquier aportación.

Si un terreno ha estado con el agente inmobiliario durante 6 años, además del precio debe haber alguna razón. ¿Has visto alguna vez el [Bebauungsplan] para el terreno? ¿Hay tal vez alguna restricción grave?

Ya lo has entendido bien. Es al mismo tiempo una oportunidad y una carga, no una cosa u otra.
Me pasa algo parecido. Al comprometerme con nuestra casa, también siento algo de miedo, sobre todo porque en mis “veintes” actué muy orientado a aprovechar las oportunidades, incluyendo mudanzas rápidas por todo el país, relaciones a distancia, etc., y mirando atrás fue precisamente lo correcto.
De hecho, hace poco hubo un anuncio de trabajo en nuestra antigua tierra que me pareció interesante, podía significar un paso en mi carrera y además era poco común. Paralelamente, aquí estamos sentados en un terreno estupendo reservado para nosotros y el trabajo y el dinero en realidad encajan... por eso no me postulé y me alegré cuando el anuncio finalmente desapareció [emoji6]
Es una sensación rara. Pero el dinero y la carrera son cosas que nunca se saturan. Siempre se puede más. Pero entonces habría que quedarse soltero, como máximo DINKY, si eso fuera la máxima.

Si un terreno ha estado 6 años con el agente inmobiliario, además del precio debe haber quizá otra razón. ¿Has visto el plan de urbanismo para el terreno? ¿Quizás hay restricciones fuertes?

Tengo en mi poder el plan de urbanismo y el extracto del registro de la propiedad. Todo sin restricciones. La razón de los seis años probablemente sea que el vendedor disfruta de su jubilación en España, no depende del dinero y, digamos, es un poco difícil en el trato personal. El contacto entre él y el agente inmobiliario también estuvo cortado durante mucho tiempo porque el agente en algún momento se rindió. Cuando una oferta, por ejemplo, estaba solo 5.000 euros por debajo de las expectativas del vendedor, éste la rechazaba, etc.

El precio no me parece excesivamente alto. Incluso nosotros aquí en el sur de Baja Sajonia ya hemos pagado 190 en un suburbio (pueblo). Por eso, según tu descripción, parece que apenas asumirías un riesgo financiero si compras el terreno. No importa si lo construyes a medio plazo o no.

Si los 200 están bien solo tú puedes decidir.
De lo contrario: Cerca de Frankfurt... comprar.