Subasta de propiedad - ¿podrían haber sorpresas?

Hola a todos,

¿qué puede pasar en el peor de los casos con la compra de un terreno "a ciegas" y dónde puedo obtener información si el propietario no está localizable?

Un terreno que me resulta bastante interesante pronto será subastado por ejecución judicial y me gustaría saber si hay riesgos en este tipo de casos que no se puedan calcular porque no se permite acceder al terreno antes.

El terreno está en pleno centro de la ciudad, en una zona con casas unifamiliares y casas adosadas. En él hay una pequeña construcción aparentemente desocupada. No se puede acceder al terreno porque no está permitido. Se supone que será dividido y una mitad será subastada. Hay información disponible en el registro catastral.

Los costos de conexión deberían poder obtenerse del ayuntamiento y el nivel freático también puede consultarse allí, igual que un plan de ordenación, ¿verdad? Los costos de medición probablemente tampoco sean muy altos.

¿Qué tipos de sorpresas podrían esperarme que podrían evitarse con una inspección previa?

Muchas gracias
insgruene

Hola,

es muy poco común que un terreno sea dividido y luego subastado por ejecución forzosa.

Legalmente no es posible llevar a cabo un procedimiento para un terreno que aún no existe.

Primero averiguaría por qué motivo se está subastando el terreno. ¿Lo inicia un acreedor o se trata de un proceso de partición hereditaria? A menudo, en la primera fecha no se alcanza el precio mínimo. Antes de la segunda fecha, es posible que puedas obtener el terreno mediante negociación.

De todas formas, ve al ayuntamiento y verifica si puedes construir la casa deseada en el terreno. Allí también obtendrás información sobre cargas urbanísticas. Otras restricciones pueden derivarse de inscripciones en el registro de la propiedad.

No olvides que pueden existir diversas cargas públicas sobre el terreno. Debes pagar al municipio lo que tu antecesor no pagó.

En el ayuntamiento y/o en el catastro también te informarán sobre el valor del suelo para el terreno. Este valor siempre se aplica a una zona determinada, por lo que no considera el terreno concreto, pero sirve como referencia aproximada.

Ten en cuenta posibles costes de demolición y pasivos ambientales originados por usos anteriores.

Infórmate antes sobre cómo se desarrolla un procedimiento de subasta y recuerda la garantía del 10 %.

Muy importante: ¡Ponte un límite antes!

saludos, Frank

Hola,

las cargas públicas serían por ejemplo el impuesto predial o las contribuciones para la urbanización. Estas se satisfacen primero con el producto de la subasta y no son visibles en el registro de la propiedad. Solo hay que tener cuidado si se adquiere el terreno por ejemplo entre dos fechas mediante negociación. En una subasta no se permite nada por encima.

También existe un registro de cargas en la administración del distrito (oficina del distrito) o en ciudades más grandes.

Aclara también si la propiedad está deshabitada. Los contratos de alquiler se transmiten en caso de un cambio de propiedad, es decir, subastas también a los inquilinos. En estos casos, primero deberías terminar el contrato de arrendamiento. Si no existe contrato de alquiler, puedes disponer del objeto después del cambio de propiedad. Si todavía vive alguien allí (antiguo propietario), igualmente tendrás un problema.

En cuanto a los costos de conexión a la vivienda depende de si puedes seguir utilizando la conexión. Esto no es un problema, por ejemplo, con las aguas residuales. Los proveedores conectan ellos mismos la electricidad y el agua y te lo facturarán.

El juzgado no asume responsabilidad por la exactitud del exposé.
Ni siquiera siempre se puede confiar en el registro de la propiedad. El año pasado subasté una superficie vial que era considerablemente más pequeña de lo registrada en el registro de la propiedad.

saludos, frank

Hola,

...En cuanto a los costos de la conexión domiciliaria, depende de si puedes seguir usando la conexión. Esto, por ejemplo, no es un problema con las aguas residuales...

Eso es una afirmación arriesgada....

Si las tuberías de aguas residuales pueden usarse, el autor del post "insgruene" solo lo sabrá cuando tenga los planos de la red; en el peor de los casos, justo en el momento en que el excavador empiece su trabajo. Es fundamental la antigüedad del inmueble en pie o el año de la conexión de este a la red pública. Solo entonces se puede decir con certeza si las tuberías y conductos ya instalados pueden (deben) utilizarse o no.

Saludos cordiales

Hola,

Es una afirmación arriesgada....

El usuario “insgruene” solo sabrá si se pueden utilizar las tuberías de aguas residuales cuando tenga los planos de la red de alcantarillado; en el peor de los casos, será en el momento en que el excavador comience su trabajo. Es crucial la antigüedad del inmueble y el año de conexión del mismo a la red pública. Solo entonces se podrá decir con certeza si las tuberías ya instaladas pueden (deben) usarse o no.

Saludos cordiales

Hola,

quizás no me expliqué con suficiente claridad. La construcción, mantenimiento y conservación de la tubería de aguas residuales desde el colector hasta el límite de la propiedad (tubería de conexión en terrenos públicos) es responsabilidad de la empresa de aguas residuales. Para ello, al momento del desarrollo se calcularon las contribuciones correspondientes y se cobran tarifas anuales. Si en una división de la propiedad se adquiere la parte donde ya existe una conexión domiciliaria, esta puede seguir utilizándose.

Si las tuberías de aguas negras y drenaje en la propiedad pueden seguir usándose debe revisarlo un “especialista”. Si no existe conexión domiciliaria, generalmente se cobra un importe fijo para ello.

Saludos, Frank

Hola a todos,

muchas gracias. Hoy estuve en el juzgado de primera instancia y revisé el informe pericial detalladamente.

La mitad del terreno ya existe en el registro de la propiedad, están inscritos dos propietarios con un 50% cada uno. Una división real podría (y se haría) realizarse, pero no sería obligatorio. Sin embargo, seguro que es mejor.

En el informe dice:

Coeficiente de ocupación del suelo 0,07 y coeficiente de edificación 0,07, pero eso no puede ser, ¿no? En otro lugar vuelve a decir coeficiente de edificación 0,5. No existe un plan de desarrollo urbanístico válido legalmente. Probablemente debería ir a la oficina de urbanismo, ¿se puede obtener información allí aunque no seas el propietario?

¿Y cuánto se puede calcular para los costos de demolición, existen valores de referencia por metro cuadrado o algo así?

No se pudo ver mucho del terreno porque está muy crecido. No parece estar habitado, pero a veces eso puede ser difícil de decir.

Saludos cordiales
insgruene