Proceso de planificación y construcción - ¿Es necesario un contrato preliminar con la empresa constructora?

Hola a todos,

me alegraría mucho recibir una respuesta a mis preguntas y os doy las gracias de antemano.

Situación actual: terreno disponible (suelo urbanizable con plan de desarrollo)
Situación deseada: construcción de una casa unifamiliar con sótano en el terreno con acompañamiento DEKRA en la construcción (aceptación de cada oficio)

Adjunto los pasos generales de una construcción de vivienda según mi idea. Por favor, sentíos libres de añadir y/o corregir el orden.


1. Conversación preliminar con la empresa de casas prefabricadas favorita
2. Inspección de la estructura y revisión de informes de experiencia sobre la empresa de casas prefabricadas
3. Verificación de la empresa de casas prefabricadas (situación financiera)
4. Preselección del paquete de equipamiento ofrecido para la instalación y visita a la fábrica
5. Decisión tomada sobre la empresa de casas prefabricadas
6. Planificación arquitectónica incluyendo prueba de suelo y revisión estructural
7. Elaboración del plano de construcción, cálculo de demanda energética, planificación de secciones transversales, cálculo del espacio habitable
8. Presentación del plano de construcción en el ayuntamiento (tiempo de aprobación estimado hasta 3 meses)
9. Solicitud de crédito debe estar presentada y aprobada
10. Tras la aprobación del plano y de la solicitud de crédito (9 meses sin intereses en periodo de disponibilidad) firma con la empresa de casas prefabricadas (el contrato se revisa por supuesto en cuanto a alcance y completitud de los oficios)

11. Inicio de producción de la empresa de casas prefabricadas
12. Excavación, trabajos de cimentación y tendido de agua potable y residual, internet, gas
13. Comienzo de la construcción del sótano, sótano prefabricado incluyendo aislamiento
14. Construcción del sótano finalizada
15. Tras terminar la producción de la casa, entrega y montaje sobre la losa del sótano
16. Estructura en bruto levantada
17. Estructura del tejado puesta
18. Comienzo del acondicionamiento de la casa (electricidad, aislamiento, enlucido, etc.)
19. Casa terminada, aceptación final
20. Entrada y finalización de la entrada, jardín, etc.

Pregunta:

sobre el punto 2: ¿es necesario ya aquí algún tipo de precontrato con la empresa de casas prefabricadas? El arquitecto difícilmente realizará su trabajo sin una garantía financiera.
sobre el punto 14: ¿es desventajoso que el sótano esté terminado y el montaje de la casa se realice semanas después?


- ¿Para cuándo necesito como muy tarde la financiación del banco? ¡Los 9 meses desde el punto 7 me parecen justos! (la fabricación de las paredes de la casa, etc., ya necesita varios meses)
- ¿Es correcto que los pagos a la empresa de casas prefabricadas se realicen solo tras la "aprobación o recepción" por el perito DEKRA que he contratado?

1. Conversación inicial con la empresa de casas prefabricadas preferida
2. Inspección de la estructura y revisión de informes de experiencia sobre la empresa de casas prefabricadas
3. Verificación de la empresa de casas prefabricadas (situación financiera)
4. La solicitud de préstamo debe haberse presentado y aprobado
5. Se ha tomado la decisión sobre la empresa de casas prefabricadas
6. Firma con la empresa de casas prefabricadas (el contrato se verifica por supuesto en cuanto a alcance y completitud de los oficios)
7. Preselección de muestras del paquete de equipamiento ofrecido para el mobiliario y visita a la fábrica de producción
8. Planificación arquitectónica sin prueba del suelo y revisión estática
9. Elaboración del plan de construcción, cálculo de demanda energética,
10. Prueba del suelo y revisión estática
11. Inicio de la producción por parte de la empresa de casas prefabricadas
12. Excavación, trabajos de cimentación sin instalación de acometidas de agua y alcantarillado, internet, línea de gas)
13. Comienzo de la construcción del sótano, sótano prefabricado incluyendo aislamiento
14. Construcción del sótano finalizada
15. Tras finalizar la producción de la casa, entrega y montaje sobre la losa del sótano
16. Estructura en bruto terminada
17. Armadura del techo instalada
18. Instalación de acometidas de agua y alcantarillado, internet, línea de gas)
19. Comienzo de la reforma interior de la casa (electricidad, aislamiento, enlucido, etc.)
20. Casa terminada, recepción final
21. Mudanza y finalización de la entrada, jardín, etc.

Así es aproximadamente como se desarrolla.

Muestreo y todo lo que cause trabajo al proveedor de casas prefabricadas siempre después de la firma.

El crédito también deberías tenerlo en el bolsillo de antemano. Más vale prevenir. A menos que estés 1000% seguro de que te aprobarán un crédito de xxxk€.

A partir del punto 5 se debería comenzar con la financiación. Desde el punto 6 casi no hay vuelta atrás. Y ahí debería estar la financiación.

9 meses es el plazo en una situación de pedidos "normal". Actualmente es más bien optimista. Varía de proveedor a proveedor. Y los 9 meses cuentan más bien desde la eliminación de todas las reservas, es decir, financiación OK, cesión OK, permiso de construcción OK, etc. (Punto 10).

Mejor planea actualmente con 12-15 meses. Seguro que lo sabrás solo después de la confirmación de la fecha de entrega.

Una semana entre la finalización del sótano y la entrega de la casa ya es rápido. Normalmente hay un poco más de margen. El sótano debe ser medido para ver si la casa unifamiliar también encaja. Y puede haber retrasos en el sótano.

Hay empresas de casas unifamiliares que trabajan con arquitectos externos. Así es en tu caso. No necesitas un contrato con la empresa de casas unifamiliares. Por supuesto, tienes que pagar al arquitecto, unos pocos miles de €. Y el plano solo sirve para esa empresa de casas unifamiliares.

Cuándo debe pagarse la casa está en el contrato. Algunas empresas publicitan que el pago es solo después de la entrega. Si eso también está así en el contrato, será así.

¿Quién es el favorito? (también por mensaje privado)

1. Conversación preliminar con la empresa de casas prefabricadas favorita
Si quieres construir con una empresa de casas prefabricadas, seguro que no está de más (al leer las demás preguntas, asumo que te refieres a una construcción prefabricada con estructura de madera)
2. Revisión de la estructura y evaluación de opiniones sobre la empresa de casas prefabricadas
Seguro que no está de más
3. Verificación de la empresa de casas prefabricadas (situación financiera)
¿Cómo piensas hacerlo?
4. Preselección del paquete de equipamiento ofrecido para la vivienda y visita a fábrica para inspección
Poco probable que alguien participe
5. Decisión tomada sobre la empresa de casas prefabricadas
hm
6. Planificación arquitectónica incluyendo prueba de suelo y examen estático
Con una empresa de casas prefabricadas no se suele empezar con un arquitecto...
7. Elaboración del plano de construcción, cálculo de necesidades energéticas, planificación de secciones transversales, cálculo del espacio habitable
Para ellos realmente poco interesante - simplemente planificación
8. Presentación del plano de construcción al ayuntamiento (tiempo estimado hasta la aprobación: hasta 3 meses)
9. Solicitud de crédito debe ser presentada y aprobada
Yo revisaría antes si y qué posibilidades hay
10. Tras la aprobación del plano y la solicitud de crédito (9 meses sin intereses de disponibilidad) firma con la empresa de casas prefabricadas (el contrato se revisa, por supuesto, en cuanto a alcance y completitud de oficios)
Si construyes con una empresa de casas prefabricadas, tendrás que firmar mucho antes, o con un arquitecto y contratación individual de oficios, pero en ese caso funciona de otra manera
11. Inicio de producción de la empresa de casas prefabricadas
Una construcción no se produce
12. Excavación, trabajos de cimentación y tendido de tuberías de agua potable y residual, internet, gas
Las instalaciones generalmente llegan cuando la casa ya está
13. Comienza la construcción del sótano, sótano terminado incluyendo aislamiento
14. Finalización de la construcción del sótano
15. Tras la finalización de la producción de la casa, entrega y montaje sobre la losa del sótano
16. Estructura en bruto lista
17. Estructura del techo lista
18. Comienza la ampliación de la casa (electricidad, aislamiento, enlucido, etc.)
19. Casa terminada, inspección final
20. Mudanza y finalización de entrada, jardín, etc.

A partir del punto 5 se debería comenzar con la financiación.

Exacto.. y entre el punto 5 y el 6 se firma el contrato

sobre el punto 2: ¿Aquí ya se necesita algún tipo de precontrato con la empresa de casas prefabricadas? El arquitecto difícilmente realizará su trabajo sin una garantía financiera.

El punto 2 no está en contexto con tu pregunta: El arquitecto a menudo comienza a trabajar solo después de la firma. Al fin y al cabo, existen casas tipo, según las cuales uno puede orientarse en cuanto a precios.

sobre el punto 14. ¿Es un inconveniente si el sótano está terminado y la construcción de la casa ocurre semanas después?

Hmm... para eso debes preguntar a la empresa constructora, ellos son el contacto.

- ¿Hasta cuándo necesito como máximo una financiación del banco? ¡Los 9 meses desde el punto 7 me parecen muy justos! (La fabricación de las paredes de la casa, etc., ya requiere varios meses)

Sí, muchas veces se pagan intereses de disposición. Eso hay que planificarlo sin falta.

- ¿Es correcto que los pagos a la empresa de casas prefabricadas se realicen solo después de la "liberación o aceptación" del perito de construcción DEKRA que he contratado?

No. El pago se realiza 14 días después de la ejecución del trabajo. Cuándo el perito entra en la obra no es asunto del constructor. Tú lo has contratado, no la empresa constructora.