Procedimiento de división de terrenos

Hola a todos,
soy nuevo aquí y al principio no encontré ningún hilo adecuado para mi asunto.
Si ya existe uno, pido disculpas. Entonces, por favor, simplemente remitan al enlace.

Tenemos la oportunidad de comprar un terreno de 500 m² en NRW. Sin embargo, queremos dividirlo y luego construir una mitad de casa adosada en cada parte. Pero antes de la compra, nos gustaría que el terreno estuviera dividido para que cada parte tenga que pagar solo su mitad directamente.
¿Cómo procedemos aquí? ¿Debe entonces la propietaria actual solicitar la división del terreno o cómo funcionaría eso? Ella solo nos dijo que en principio es posible construir una mitad de casa adosada en el terreno. No nos dio más información.
¿Qué costos adicionales aparte del impuesto de transferencia de propiedad tendríamos que afrontar?

Lamentablemente, estamos apenas al principio de nuestra búsqueda y no sabemos mucho. Pero queremos cambiar eso ahora. Espero que alguien aquí pueda darnos alguna información.

¡Muchas gracias!

BauFab

Hola BauFab,

solo puedo contarte cómo fue con nosotros.
Encontramos a alguien que quería vender una parte de su terreno. De aproximadamente 3000 m² obtuvimos unos 500 m². Por supuesto, debíamos asumir los costos.
El procedimiento fue así:
Redactamos un contrato de compra con el notario, en el que constaba que el terreno debía ser dividido después de la firma de la compra. Esto lo firmamos con un dibujo. Así que compramos el terreno que aún no había sido medido.
Luego contratamos una oficina de topografía para realizar la división del terreno y medirlo nuevamente. El topógrafo se encargó de todo lo demás, midió el terreno, creó nuevos planos, colocó los mojones y notificó al registro catastral.
Con nosotros solo llegaron las facturas a casa.

No lo recuerdo con exactitud, pero creo que pagamos alrededor de 2.000 - 3.000 € por todo ese asunto.

Hola BauFab,

Tenemos la posibilidad de comprar un terreno de 500 m² en NRW. Sin embargo, queremos dividirlo y construir en cada parte una vivienda pareada. Pero antes de la compra, quisiéramos que el terreno esté dividido para que cada parte solo tenga que pagar su mitad directamente.
¿Cómo procedemos aquí? ¿Debe entonces la actual propietaria solicitar la división del terreno o cómo funcionaría eso?

La división puede ser solicitada por los compradores, pero el propietario actual debe reconocer la nueva frontera en el acta de deslinde, ya que en ese momento sigue siendo su terreno. Por lo tanto, la asunción de costos y la contratación pueden realizarse por ustedes, pero no se puede eludir al propietario.

Ella solo nos dijo que en principio es posible construir una vivienda pareada en el terreno. No tenía más información.
¿Qué costos adicionales a la tasa de adquisición de la propiedad deberemos asumir?

Los costos de la división y los costos para la inscripción en el catastro. Los costos dependen del valor estándar del suelo, el tamaño (aquí conocido, 250 m² cada uno) y de las lindes antiguas a examinar. Supongo que el terreno de 500 m² ya existe o, ¿debe formarse todavía?

De cualquier modo, puedes solicitar a cualquier oficina de topografía (oficina catastral o topógrafo oficialmente designado) un presupuesto, probablemente será igual en todos lados. Para ello, basta con dibujar la nueva(s) frontera(s) en un extracto catastral actual y enviarlo a la oficina de topografía. Aproximadamente, los costos podrían rondar los 2 mil euros, pero no se puede decir con exactitud sin el mapa y la información mencionada.

Saludos cordiales
Dirk Grafe

¡Muchas gracias por la buena información!
Saludos
BauFab

¿Se puede dividir realmente el terreno?
Parece que la propietaria puede vender una parte de su terreno, es decir, 500 m², una consulta previa sobre una casa adosada tuvo una respuesta positiva.
En estructuras rurales hay un tamaño mínimo para un terreno edificable - por ejemplo, aquí no hay ningún terreno inferior a 650 m², para casas adosadas hay entonces una división ideal. ¿Cómo es entonces la situación ?

Eso debe comprobarse previamente. La división en sí, en un terreno sin edificar, se traslada sin revisión por parte de la oficina de urbanismo al catastro, y las parcelas resultantes pueden, por supuesto, ser transferidas individualmente. Si dentro de un posible plan parcial aún son edificables, es independiente de ello. Al fin y al cabo, no está prohibido vender/comerciar dos parcelas de terreno de jardín.

De manera sensata, en el caso presente se aclara esto previamente con AR y la oficina de urbanismo, o se presenta la solicitud de construcción para la vivienda unifamiliar con la nueva línea límite planificada en el plano de situación y se basan todos los cálculos (coeficiente de ocupación del suelo / coeficiente de edificabilidad) en la nueva superficie, aquí 250 m².

En cuanto al tamaño, eso es posible, si no me equivoco, la parcela más pequeña para una vivienda pareada que nos ha tocado ver era de aproximadamente 180 m².

Respecto al tema de la división real, cabe señalar también que una división bajo condiciones y con la participación de la oficina de urbanismo _siempre_ es posible, aunque la delimitación sea absurda. Si la oficina de urbanismo concede una carga administrativa (vinculada al proyecto) de unión, entonces se puede dividir la parcela de una vivienda unifamiliar en zigzag a través del salón y transferir el aseo de invitados como parcela insular de una comunidad de propietarios en Timbuktu.

El caos (legal en materia de ordenación urbanística) que resulta de ello generalmente no guarda proporción entre el esfuerzo y el beneficio. Solo cuando el beneficio justifica/supera el esfuerzo y la solución mencionada es la última ratio, se puede esperar la colaboración de la oficina de urbanismo.

En terrenos industriales más grandes ocurre con más frecuencia. Allí las fronteras de propiedad y/o parcelas cruzan de un lado a otro a través de los edificios, pero puede ser totalmente legal.

Atentamente
Dirk Grafe