Terreno con algunas características especiales - diversas preguntas

¡Hola!

Estoy buscando un terreno para una casa unifamiliar en el oeste de Colonia. La oferta de terrenos, especialmente de buenos terrenos, es escasa. La demanda supera con creces la oferta. Esto se refleja en precios por metro cuadrado muy altos, siempre que se encuentre algo adecuado.

Por eso ya he considerado la posibilidad de comprar un terreno con una casa existente, demoler la casa y luego construir una nueva. En mis búsquedas he encontrado un terreno con una casa antigua.

El terreno es divisible y el vendedor estaría dispuesto a poner en contacto a dos interesados para que el terreno pueda dividirse en la venta planificada y usarse para dos casas unifamiliares separadas.

Ahora me planteo la siguiente pregunta:

1) La entrada privada, incl. un pequeño espacio para girar, que tiene el terreno, está incluida en los metros cuadrados. Por lo tanto, efectivamente, en caso de división del terreno no se dispondría de 800 m², sino aproximadamente 700 m² + entrada y espacio para girar. ¿Es habitual en casos así calcular el mismo precio elevado por metro cuadrado para la entrada? El precio por metro cuadrado del terreno completo es de 750 euros. La ubicación es sin duda buena, pero no es una ubicación de primera categoría.

2) Suponiendo que continúe con el tema, ¿conocéis foros o portales donde la gente busca terrenos y donde podría encontrar un segundo interesado?

3) Espero que los 800 m² de terreno sean adecuados para nuestro proyecto. Queremos construir una casa moderna estilo Bauhaus. Los planos están en una fase muy inicial pero planeamos aproximadamente 200 m² de superficie habitable (pareja + a futuro 2 niños). Nos gusta que sea espacioso y sobre todo privado. No nos gusta que se vea mucho ni estar al lado con la mesa pegada a la verja del jardín. La casa probablemente será en planta baja, primer piso + ático escalonado / gran terraza en la azotea. El jardín no tiene que ser muy grande, pero nos gusta tener una entrada amplia delante de la casa y lo ideal sería que el terreno esté rodeado por un muro de 1,80 m de altura (al menos en la parte frontal), como conocemos de la casa adosada que alquilamos actualmente. Nos parece genial. Si construyera una casa como la descrita, ¿sería posible hacerlo con unos 600.000 euros para la casa, de modo que el proyecto total se pueda realizar por más o menos 1.200.000 euros?

4) La demolición de la casa existente tendría que hacerla el o los compradores. ¿Hay algo que deba aclararse obligatoriamente antes?

5) ¿Cómo valoráis la evolución futura de los precios del terreno? ¿Estamos en un pico o seguirá subiendo en las áreas metropolitanas? Claro que no tenemos una bola de cristal, pero me interesa conocer vuestras opiniones. Para ser sincero, ya llevo tiempo esperando para comprar y he especulado con una bajada de precios. Pero supongo que es como con las acciones: no predecible. Y tenemos 35 y 32 años, ¿cuándo vamos a construir, si no es ahora? En no mucho tiempo probablemente ya no valdrá la pena.

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¡Muchas gracias!
Experto en construcción

¡Hola!
1) El acceso privado incluyendo una pequeña rotonda de giro, que tiene la propiedad, está incluido en los metros cuadrados. Por lo tanto, en caso de dividir el terreno, efectivamente no se dispondrían de 800 m² sino aproximadamente 700 m² + acceso y rotonda de giro. ¿Es habitual en estos casos cobrar el mismo precio por metro cuadrado para un acceso? El terreno completo tiene un precio de 750 euros por m². La ubicación es sin duda buena, pero tampoco es una ubicación de primera.

Primero: el vendedor decide las reglas.
Segundo: sí, es normal. El propietario (o los propietarios) son responsables del mantenimiento del acceso. Por cierto, aquí el punto de conexión para agua y alcantarillado estaría al frente, en la transición al terreno público.
Tercero: lo que uno llama ubicación B, otro ya lo puede llamar ubicación A+ y un tercero como invendible. Y mañana puede ser diferente.

4) La demolición de la casa existente debería ser realizada por el o los compradores. ¿Es necesario aclarar algo de antemano?

Por supuesto. ¿Está permitido demoler? ¿Qué se puede construir de nuevo? Pero eso no lo sabe el agente inmobiliario (y hay muchos agentes cuyas palabras valen menos que nada), sino la oficina de urbanismo. Y es recomendable aclararlo con tiempo.

5) ¿Cómo evaluáis la evolución futura de los precios del terreno? ¿Estamos en el pico o seguirán subiendo en las zonas urbanas? Claro que no tenemos una bola de cristal, pero me interesan vuestras opiniones.

Pues: ya tengo la bola de cristal — pronosticaba tiempos azules. Solo que no estoy seguro si eso significa agua azul en una laguna tropical o falta de sangre por el alcohol.
Los precios reflejan al menos lo que el mercado ofrece actualmente. Y probablemente no estamos en el pico todavía, hay demasiado dinero en circulación. Pero aumentos de precio del 10 % anual no se verán a escala general...

, otra vez fuiste más rápido

Sobre el punto 2) el portal que has enlazado aquí. Es decir, el que fue eliminado.

P.D. No estoy de acuerdo con demoler casas en buen estado. Eso no tiene ninguna proporción. Es como sacrificar a un perro cojo para tener un cachorro sano que pueda seguir el ritmo mientras se corre.
Sin embargo, puedo estar equivocado, ya que en las grandes áreas metropolitanas es habitual demoler casas de los años 60.
Pero entonces también se aconseja en el anuncio construir una casa de hasta 10 unidades residenciales.

Buenos días,

Eso se refleja en precios por metro cuadrado muy altos, siempre que se encuentre algo adecuado.

Eso es cierto; sin embargo, la afirmación se relativiza si el buscador está dispuesto a ampliar su radio de búsqueda.

En mis investigaciones encontré un terreno con una casa antigua.

¡Una casa bastante cara con terreno, cabe destacar!

El terreno es divisible y el vendedor estaría dispuesto a reunir a dos interesados para que el terreno se divida dentro del marco de la venta planeada y se pueda usar para dos casas unifamiliares separadas.

Con la idea del precio - 1,2 millones - probablemente no le quedará otra opción; además, el terreno está situado de forma muy acogedora.

1) El acceso privado incluyendo una pequeña rotonda, que tiene el terreno, está incluido en los metros cuadrados. Efectivamente, en caso de dividir el terreno no se dispondrían de 800 m² sino aproximadamente 700 m² + acceso y rotonda. ¿Es habitual en estos casos cobrar el mismo precio alto por metro cuadrado para un acceso? El terreno como conjunto cuesta 750 euros el m². La ubicación es seguramente buena, pero tampoco es una ubicación privilegiada.

El vendedor tiene la sartén por el mango... quizá "solo" por ahora.

2) Suponiendo que siga adelante con el tema, ¿conocéis foros o portales donde la gente busca terrenos y donde posiblemente pueda encontrar un segundo interesado?

En cualquier portal encuentras personas que buscan terrenos. Pero el círculo de quienes están dispuestos a poner medio millón sobre la mesa y además financiar una demolición y construcción nueva, es en mi opinión menos frecuente en esos portales.

3) Espero que los 800 m² de terreno sean adecuados para nuestro proyecto... Queremos construir una casa Bauhaus moderna. La casa probablemente tendrá planta baja, primer piso + planta superior retranqueada / gran terraza en la azotea.

Estamos planeando algo parecido para Refrath, así que conozco los costos. ¿Eres consciente de la suma total de la que estamos hablando al final del día si compras el terreno a medias?

Si esta construcción está permitida, lo indica el plan de urbanismo o, si no hay área con plan de ordenación, el aspecto de las construcciones circundantes.

Si construyo una casa como la descrita, ¿sería razonable contar con que la casa costará alrededor de 600.000 euros, de modo que el proyecto total se podría realizar por más o menos 1.200.000 euros?

¡Lo sabes! Sí, más o menos es así.

4) La demolición de la casa existente debería ser realizada por el o los compradores. ¿Hay algo que deba aclararse obligatoriamente con antelación?

Depende de la antigüedad de la propiedad existente => ¿se utilizó asbesto? Si no, pide ofertas de empresas de demolición.

Para ser honesto, llevo un tiempo esperando para comprar y ya hacía tiempo que especulaba con que bajaran los precios. Pero esto es como las acciones, no predecible. Tenemos 35 y 32 años y, ¿cuándo vamos a construir si no es ahora? En algún momento en un futuro no muy lejano ya no valdrá la pena.

A diferencia de las acciones, los terrenos solo pueden perder valor si se construye una planta nuclear o similar al lado. De lo contrario, los precios más bien se estancan que bajan alguna vez.

La idea básica de buscar una propiedad existente es correcta. La pregunta interesante, sin embargo, es qué potencial comprador para construir está dispuesto asimismo a invertir al menos 1,2 millones. Puesto que eso no es fácil – con esa suma los compradores quieren mucho espacio alrededor de la casa –, yo buscaría otra propiedad existente, pero con porción de terreno más pequeña.

Saludos, experto en construcción

Por supuesto, no me muero por derribar una casa. Se habla de costos de aproximadamente entre 20.000 y 25.000 euros. Si se divide eso por dos, está bien. ¿Quién querría vivir hoy en día en una casa así? Mucho espacio y luego un terreno tan grande. ¿Gastar 1.200.000 euros en el terreno con una casa antigua y luego varios cientos de miles en renovaciones para cumplir con las exigencias de personas dispuestas a invertir cifras millonarias en una vivienda propia? Creo que prefieren construir de nuevo.

Simplemente es la escasez de terrenos. Las pocas zonas de nueva construcción que surgen a menudo tienen ubicaciones más que subóptimas. Cuando algo aparece, suelen ser parcelas de 400 m² donde ves directamente la terraza del vecino, todo está construido muy pegado y la entrada de la casa / el garaje están a pocos metros de la calle y la acera. Si quieres un terreno amplio que puedas cercar, etc., eso se vuelve muy, muy escaso y realmente solo puedes optar por terrenos usados / solares entre construcciones existentes si no quieres mudarte a las afueras. Incluso este terreno aquí está en Colonia, en el distrito más occidental, prácticamente en el límite de la ciudad. En los distritos más centrales ni se piensa en construir una casa...

En cuanto a la nota sobre la oficina de urbanismo. Tengo los documentos del vendedor. De ahí se desprende que no existe un plan de desarrollo urbanístico y que en la planificación de edificios se debe orientar uno según el entorno local habitual. Eso concuerda más o menos con lo que imaginamos. Por supuesto, luego debe ser aprobado en detalle, pero en principio las condiciones iniciales son bastante buenas.

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Ampliar el radio de búsqueda no es una opción para nosotros. En el peor de los casos, incluso estamos dispuestos a seguir alquilando y quedarnos a vivir aquí donde estamos ahora (que está en una ubicación similar a la del terreno). La ubicación es en realidad perfecta para nosotros. S-Bahn y como alternativa tranvía con conexión al centro. Un enorme centro comercial a menos de 5 minutos a pie, pero aún en plena zona verde. Un importante nudo de transporte de NRW (importante para mi trabajo de campo con destinos siempre cambiantes) está justo delante de la puerta, con el intercambiador de autopistas Köln West. Por ejemplo, tenemos en el sur de Colonia zonas que se venden en el mismo rango de precios, pero donde se tarda un cuarto de hora en llegar a la autopista y la conexión de transporte público es significativamente peor (para los que conocen Colonia: me refiero a la zona de Köln-Weiß / -Sürth...).

Para mí fue especialmente interesante saber si alguien tiene alguna idea de qué podría hacer para encontrar otro posible comprador. Luego todavía se puede negociar con el vendedor sobre el precio de compra, los costos de demolición, etc.

Él está abierto a la idea de las 2 casas unifamiliares, pero hasta ahora no ha seguido mi sugerencia de reflejar esta idea abiertamente en el exposé. Supuestamente ya hay negociaciones con un promotor que quiere construir un edificio de viviendas múltiples allí... habrá que esperar.