Plan de pago / Garantía cantidad restante Aceptación

Hola,

estamos con la planificación hasta el punto de que ahora presentaremos la solicitud de construcción y también llegamos a la parte contractual. Básicamente, se prevé el siguiente plan de pagos:

(1) 10,0 % con la entrega de la solicitud de construcción/notificación de obra
(2) 10,0 % con la finalización de la losa de cimentación
(3) 15,0 % con la finalización de las paredes portantes
(4) 13,0 % con la finalización de la estructura del techo
(5) 12,0 % con la finalización de la cubierta del techo
(6) 11,0 % con la finalización de la instalación de ventanas sin la puerta principal
(7) 14,0 % con la finalización de la instalación en bruto de electricidad (4 %), fontanería (5 %) y calefacción (5 %)
(8) 6,0 % con la finalización del enlucido exterior. En caso de ejecución como revestimiento, esta cuota se calculará en dos cuotas del 3 % cada una según el avance de la obra.
(9) 5,5 % con la finalización del solado (2,5 %) y la escalera (3 %)
(10) 3,5 % con la aceptación final

Además, para el inicio contractual de la obra deben cumplirse las siguientes condiciones:
aval bancario indefinido e irrevocable del financiador por la última cuota conforme al § 3 punto 4 (en caso de sótano Anexo 6, plan de pagos modificado), opcionalmente el pago anticipado de la última cuota en la cuenta de construcción con la declaración vinculante del constructor de la casa de que solo podrá disponerse de ello tras la declaración escrita del propietario de la aceptación total, o si procede, parcialmente, teniendo en cuenta los importes que pueden ser retenidos por el propietario conforme al § 3 punto 5.

Con respecto a esto último, estoy reflexionando un poco, aunque puedo entender la idea de fondo de que con un título no se puede comprar nada. ¿Qué opinan ustedes? Además, no son ni siquiera un 5 %.
Por otro lado, también debemos decir que él ya hizo un desembolso previo con los costos de planificación, estudio del terreno, etc., sin siquiera tener una firma. Estamos completamente seguros de que estamos actuando correctamente aquí.

Saludos
Sascha

Buenas noches Sascha,

¿Tu posible contratante es una persona de mediana edad, correcto?

(1) 10,0 % con la entrega de la solicitud de construcción/aviso de construcción
(2) 10,0 % con la finalización de la losa de cimentación
(3) 15,0 % con la finalización de los muros portantes
(4) 13,0 % con la finalización de la estructura del techo
(5) 12,0 % con la finalización de la cubierta del techo
(6) 11,0 % con la finalización de la instalación de ventanas sin la puerta principal

Hasta aquí un sólido 71 % para una estructura cerrada con puerta de obra. ¡Un no rotundo!

Si -por cualquier motivo- después de la estructura ocurriera el peor caso, ¡los recursos que te quedan no serían suficientes para terminar la construcción!

Además, para el inicio contractual de la construcción deben cumplirse las siguientes condiciones:
garantía bancaria ilimitada e irrevocable del financiador sobre la última cuota... ¿Qué opinan al respecto? Tampoco son el 5 %.

Este es un procedimiento de los años 80, cuando era "común" que muchos propietarios retuvieran la última cuota.

Tampoco firmaría esto, ya que tú estás facultado para reducir las cuotas y, en caso necesario, tendrías que ir tras tu dinero; una garantía la descarto, porque cuesta dinero.

Como hace tiempo que no me encuentro con una cláusula así, no estoy seguro de si es legalmente válida. Tu socio constructor solo puede exigir pagos parciales según el progreso de la obra - tal vez se pronuncie sobre este tema.

Saludos, experto en construcción

Moin,

gracias por tu respuesta. Mi contratista es una GmbH, pero la persona detrás de ella tiene una edad media. ¿De dónde sacas eso?

La suma total es de 380000 €. La parte de electricidad es entonces 15200 €, y la de fontanería y calefacción respectivamente 19000 €.
Electricidad está calculado internamente con 9000 €, pero desde mi punto de vista los 19000 € para la geotermia con perforación serán insuficientes. Para las dos escaleras rectas que necesitamos tenemos un presupuesto de 11500 € prácticamente de libre disposición, ya sea para su propuesta o para cualquier otro fabricante de escaleras. Esto también encaja con el 3%.
En los puntos 1 a 6 también se incluye un garaje, que debería añadirse como un punto extra. Creo que con los oficios después de la estructura en bruto podría encajar, pero por supuesto no sé qué más podría faltar. ¿Qué opinas?

En el último punto, para él se trata finalmente de que se demuestre que el dinero todavía está disponible en ese momento. Voy a pensarlo. O le ofrezco que lo tenga a cambio de una garantía, porque también puede funcionar al revés.

Saludos
Sascha

El 71 % sigue siendo mucho a pesar del garaje

Buenos días Sascha,

Mi contratista es una GmbH,

Eso significa que responde hasta el monto del aporte y más allá con su patrimonio personal. ¿Existe tal patrimonio?

Pero él mismo es de mediana edad. ¿Por qué llegas a esa conclusión?

Por la cuota final garantizada.

La suma total es de 380000 €. La parte eléctrica supone entonces 15200 €, fontanería y calefacción respectivamente 19000 €.
Electricidad está presupuestada internamente con 9000 €, pero los 19000 € para la geotermia con perforación me parecen insuficientes. Para las dos escaleras rectas que necesitamos tenemos un presupuesto de 11500 € para disposición casi libre, es decir, ya sea con su propuesta o con cualquier otro fabricante de escaleras. Eso también concuerda con el 3%.
Sin embargo, en los puntos 1-6 también hay un garaje, que debería incluirse como punto extra. Creo que las distintas especialidades después de la estructura en bruto pueden encajar con eso, pero obviamente no sé qué más podría faltar. ¿Qué opinas?

Si aceptas el plan de pagos tal como está estipulado, estás lejos de las especialidades de acabado. Con un 71% está pagada la estructura cerrada excluyendo el enlucido exterior; ni más ni menos y eso en mi opinión es claramente demasiado. No debería haberse transferido más del 60% en este momento, para que el pago, la planificación y el estado de la obra coincidan aproximadamente. Una cobertura del 100% raramente se alcanza; a veces un contratista, a veces el otro están adelantados un 1-2%.

En el último punto, en definitiva, se trata de que se demuestre que el dinero aún está disponible en ese momento.

Lo tengo claro.

O ofrécele que lo reciba a cambio de una garantía, también funciona al revés.

Él debería ofrecerte una garantía por su propia iniciativa, independientemente de cualquier paso de pago.

Saludos, experto en construcción

¿cómo es eso en realidad cuando construyo con sótano?
Debería cambiar algo ya que ya he pagado bien más del 50% para la estructura cerrada, ¿no?