Propiedad alquilada parcialmente Deducibilidad de intereses

Hola,

estoy a punto de comprar una casa bifamiliar. Ya he asegurado la financiación. Lamentablemente, no me informaron sobre varias particularidades en un caso así.
Como he aprendido, habría sido aconsejable obtener dos créditos, uno para la parte alquilada del inmueble (40 % de la superficie habitable) y otro para la parte de uso propio (60 % de la superficie habitable), para la cual debería haber utilizado la aportación propia. En total, contrato un préstamo de 400.000 €, con una aportación propia de 120.000 €.
¿Cómo sería la deducción de los intereses / amortización? ¿Se podrían deducir automáticamente el 40 % (es decir, 208.000 €) o nada en absoluto?

El contrato notarial aún no está firmado y puede ser modificado. He considerado redactar el contrato de modo que indique que el inmueble alquilado se pague con 250.000 € (parte realista) de la financiación ajena y 270.000 € (150.000 € del préstamo) se paguen, para que aproximadamente el 48 % sea deducible.

¿Es esto posible?

Gracias y saludos cordiales

No creo que sea posible. Si no hay 2 créditos, la oficina de impuestos distribuye según la superficie habitable.

No puedes deducir la totalidad o una parte del crédito, sino que además de los costos del notario, solo puedes deducir los intereses del financiamiento.
Con 400000€ al 2,5% serían 10000€ anuales. El 40% de eso serían 4000€.
Eso debe entonces, siempre que aún puedan deducirlo, compensarse con los ingresos por alquiler. Yo contrataría un asesor fiscal para el primer año. Él puede calcularlo. Luego usaría eso como modelo para los años siguientes.

Si todavía existe la posibilidad de dividir el crédito, lo haría. Muchos bancos también son flexibles y ofrecen hacer que el interés para la parte alquilada sea un poco más alto y, a cambio, reducir el utilizado por uno mismo. Es importante que en el contrato de crédito se mencione como propósito de uso la parte correspondiente de la casa. No muchos bancos lo hacen, pero definitivamente hay algunos que lo ofrecen. Así se puede hacer que todo sea un poco más atractivo fiscalmente.

Idealmente se dividiría y se crearía un registro de la propiedad para cada unidad de vivienda. Pero claro, organizar eso también cuesta unos cuantos euros.

Moin Moin,

para respuestas legales seguras preguntaría aquí a un asesor fiscal.
Por eso las respuestas aquí se pueden tomar como "orientación", pero si al final la oficina de hacienda lo reconoce al 100% es otra cosa.

y sí, si se compra una casa para dos familias, se hacen dos bloques (como suelo hacer con mis clientes)
y entonces se ve así:
- unidad alquilada: se financia al 100%, si es posible con un 1% de amortización (los intereses son deducibles)
- unidad para uso propio: aquí entra todo el capital propio, aquí mucha amortización para pagar rápido (¡los intereses no son deducibles!)
(ok, los gastos adicionales de compra se pagan con capital propio)
así siempre se tienen en el extracto bancario los costos de los intereses para la declaración de impuestos (extracto anual del banco)

primero recomendaría aquí preguntar si el banco puede dividir el crédito existente en 2 partes (y también considerar la amortización correspondiente, amortización mínima para la parte alquilada, alta amortización para la parte de uso propio).
Algunos bancos no tienen problema con eso, cobran entre 500 y 750€ por la escritura del cambio de crédito
(la garantía/capacidad crediticia sigue igual, solo se divide el contrato antiguo en 2 contratos)
esa sería la solución más limpia.

de lo contrario, en la notaría se debería dividir el precio de compra en primer lugar de la siguiente manera:
- proporción del terreno (¡VALOR!) por ejemplo, casa comprada por 400k, el terreno vale 100k
- luego dividir la parte de la casa correspondiente también en la unidad A y B (por la amortización)
esto es imprescindible hacerlo.

y si sólo queda un contrato con la financiación, entonces consultar al asesor fiscal o a hacienda cómo se puede considerar "fiscalmente" de la mejor manera.

PD. ¿hiciste la financiación directamente en el banco o dónde? ¿Por qué el asesor no propuso directamente dividirlo así en lugar de tomar un solo bloque? Para mí eso también forma parte de un buen asesoramiento. Conozco a muchos "banqueros" que directamente en la sucursal abordan este tema y lo consideran en la financiación.