Dependencia como reemplazo de sótano, ¿hay problemas legales?

Estoy planeando una nueva construcción. Por varias razones quiero prescindir de un sótano (agua subterránea, costos, evitar escaleras). Por lo tanto, por supuesto necesito una superficie compensatoria. Para esto he pensado en una ampliación.

En la ampliación deberían estar: lavandería, despensa, si es posible cuarto técnico (¿es esto permisible según normativa de construcción?), y posiblemente una sala de hobby.

Una ampliación con la misma calidad que la casa principal me resulta simplemente demasiado cara.

He pensado en alternativas: por ejemplo, he consultado a un vendedor de garajes prefabricados de hormigón. Según él, también vende frecuentemente anexos que están térmicamente aislados y que podrían usarse para este propósito. El "edificio" estaría térmicamente separado de la casa principal (por una puerta) pero conectado a la casa. Con un aislamiento de poliestireno de 10 cm. Tiene un techo plano que debería estar ajardinado y que posiblemente también podría usarse parcialmente como terraza en la azotea. También debería estar provisto de ventanas, electricidad y calefacción desde la casa principal.

Si se pregunta a una empresa constructora, generalmente desaconsejan esto y opinan: "No será más barato si incluye el acabado interior."

Pienso que, dado que el sótano se puede ofrecer por mucho menos de 1000€/m² y la calidad en cuanto a aislamiento térmico, etc., no tiene que cumplir con los mismos requisitos, esto debería ser realmente una alternativa más económica.

Mis preguntas al respecto serían:

[*]¿Es problemático desde el punto de vista legal y/o técnico?
[*]¿Es un anexo un edificio privilegiado, se puede construir dentro de las zonas de retranqueo?
[*]¿Valdrían la pena otras soluciones técnicas, como piezas prefabricadas de hormigón (paredes individuales en lugar de una "caja" completa), hormigón in situ, elementos prefabricados macizos como el bloqueta de arcilla expandida, albañilería normal, etc.?
[*]¿Cuáles son sus experiencias/opiniones al respecto?

Ya he buscado pero no he encontrado ningún hilo que trate este tema. Habría pensado que es un problema habitual cuando se quiere construir sin sótano.

Gracias de antemano,
Andreas

Hola,

En el anexo deberían estar: lavadero, despensa, si es posible cuarto técnico (¿es legal desde el punto de vista de la normativa de construcción?), y quizás una sala de hobbies... Ahora bien, un anexo con la misma calidad que la casa principal me resulta simplemente demasiado caro... Por ejemplo, he preguntado a un distribuidor de garajes prefabricados de hormigón... Si preguntas a una empresa de construcción de casas, generalmente te desaconsejan de inmediato y sostienen la opinión: "No será más barato si cuentas el interior".

La opinión expresada es correcta. Solo puedes ahorrar en esta área si tú mismo levantas el anexo; para ello, tu proveedor debe verter la losa de cimentación, suministrar el cálculo estructural y el resto no es ninguna brujería... siempre que renuncies a la transitabilidad, que –por cierto– en la zona de distancia obligatoria de 3.00 m no está permitida y no lo pongas justo en la línea límite.

Creo que se ofrecen sótanos incluso por mucho menos de 1000€/m²...

Sí, recuerdo la publicidad... ahí solo hay 4 paredes no conectadas (en total 50 m²/superficie útil) y nada más...

¿Es un anexo un edificio privilegiado que puede construirse dentro de las áreas de distancia obligatoria?

Debido a que el anexo debe estar obligatoriamente aislado, no está permitido ubicarlo en la línea límite. En caso de dudas, el reglamento estatal de construcción correspondiente ofrece información.

Ya he buscado pero no he visto ningún hilo que trate este tema.

Pero deberías haber aprendido bastante ya sobre las áreas de distancia obligatoria

Saludos, experto en construcción

Hola,

la habitación debe considerarse legalmente como un espacio habitable según has descrito y, por lo tanto, no está privilegiada.

Por ello, la habitación debe tener un distanciamiento de 3 m respecto al límite o debe garantizarse mediante una carga legal [Baulast] en la parcela vecina.

Las excepciones confirman la regla, para más información necesito planos del [BV].

Saludos cordiales
Dirk Grafe

Ok, gracias de antemano por la información. Construir el anexo en la edificación perimetral quizás no sea tan importante ni práctico, ya que entonces también hay restricciones con respecto a las ventanas, etc., y eso iría en contra del propósito de una mejor iluminación.

Después de hojear el reglamento de construcción, llegué a la conclusión de que un edificio que no contiene habitaciones habitables se considera preferente como un edificio privilegiado.

Pero aunque renuncie a la edificación perimetral, sigue existiendo el problema del alto requerimiento de aislamiento térmico, etc., para el anexo. Esto no tiene mucho sentido si se trata solo de una superficie útil.
Como normalmente hay limitaciones financieras en la construcción de una casa, todavía veo potencial para ahorrar si se puede vivir con ciertas restricciones. Más aún, en la zona de construcción propuesta generalmente no se recomiendan sótanos debido al agua subterránea a presión.

El mencionado proveedor de elementos prefabricados de hormigón también dijo que frecuentemente ofrece esta solución. Tiene sentido desde el punto de vista de que me han ofrecido sótanos terminados que, con una superficie de base el doble de grande (que la de la casa), cuestan mucho menos de la mitad; por lo que me surge la pregunta:
a) ¿Es permitida una solución así? b) En caso afirmativo, ¿qué restricciones tendría dicha solución? ¿Qué habitaciones o instalaciones no podrían ubicarse en el edificio? y c) ¿Qué otras alternativas económicas existirían?

Entiendo que si se quiere un espacio habitable como en la vivienda, los costos son los mismos, pero ¿se aplica eso también a superficies de uso menos exigentes?

Después de hojear el reglamento de construcción, solo he llegado a la conclusión de que un edificio que no contiene habitaciones habitables se considera un edificio privilegiado.

Si quieres saberlo con exactitud, debes consultar la Ordenanza Estatal de Construcción de BB. En NRW, por ejemplo, los cuartos no privilegiados incluyen también salas técnicas (calefacción) o usos no permitidos, es decir, si en un garaje adyacente a la medianera se almacena (de forma permanente) algo que no se puede almacenar allí, estrictamente hablando, el garaje pierde su condición privilegiada debido al uso cambiado/no autorizado.

Pero incluso si renuncio a la construcción en la línea de la propiedad, sigue existiendo el problema de la exigencia bastante alta de aislamiento, etc., para la ampliación. Esto no tiene mucho sentido en una superficie de uso puro.

Eso probablemente depende de qué quieras almacenar allí.

Saludos cordiales
Dirk Grafe