Nuestra planificación del hogar - ¿realista o solo un sueño?

¡Hola queridos!

Nos hemos registrado ahora también, aunque por ahora solo hemos comenzado con la planificación...

Breve sobre nosotros:

Somos una pareja joven, de 28 y 30 años, sin casarnos, sin hijos.

Nuestro sueño desde hace tiempo es tener alguna vez una casita propia. Por casualidad hemos encontrado ahora nuestra casa de ensueño y desde hace semanas no podemos dejar de pensar en ello y la visitamos regularmente :-) Todos los días googleamos todo lo que podemos para obtener información y ahora probablemente también haremos una cita en un banco para informarnos.

Hemos encontrado una casa de piedra con 350 m² de superficie habitable (más garajes, un granero antiguo de unos 70 m², posible para ampliar, y sótano) y 1400 m² de terreno. Un apartamento de 70 m² está actualmente alquilado, otro lo construiríamos de unos 110 m² y se lo alquilaríamos a mis padres. Restando las áreas comunes (recibidor, escaleras, etc.) quedarían unos 150 m² para nosotros para habitar. Por ahora todavía somos dos, pero en los próximos años planificamos tener 2 hijos. Por lo tanto, el espacio encaja bastante bien :-)

En los últimos tiempos hemos calculado, con todas las posibles medidas de renovación y reparaciones, un importe de 350.000 €, de los cuales unos 200.000 € corresponden al precio de compra de la casa.

Por ahora solo pude calcular el importe del crédito en línea, porque aún no hemos tenido una cita en el banco, por lo que no puedo decir realmente si esto es realista.

¿Qué opinan, según su experiencia?

Actualmente ganamos un bruto mensual de 5.400 € (con 13 sueldos al año), lo que neto equivale a unos 3.500 €. Actualmente pagamos un alquiler frío de 700 €, 200 € de gastos adicionales y podríamos "fácilmente" añadir otros 300 €.

Para el cálculo tendríamos que incluir entonces los alquileres de las dos unidades habitacionales:
El piso de 70 m² debería traer 300 € de alquiler frío. Como se debería reservar un 1/3, quedarían 200 €.
El piso más grande para mis padres debería aportar 400 € de alquiler frío, por lo que cuento con 260 € para el importe del crédito. Los gastos adicionales todavía no los conozco.

Para la casa, incluido nuestros gastos adicionales, tenemos así un importe de aproximadamente 1.660 € disponible.

Ahora, por supuesto, no sé realmente cuáles son los gastos adicionales reales para esta casa. Una parte (la de las dos unidades habitacionales) se puede repercutir, nuestra parte y los importes que no podemos repercutir, tendrían que ser asumidos por nosotros.

¿Qué gastos adicionales se deberían calcular, según experiencia, para una casa de este tipo y qué parte, solo aproximadamente, se puede repercutir a los inquilinos? ¿Se puede decir en general: "Calcula X euros por m² en gastos adicionales" y "Para la superficie alquilada puedes repercutir el 90% de los gastos adicionales directamente a los inquilinos"?

Tengo bastante miedo de que tenga que calcular con números completamente diferentes a los que usamos ahora.

Ahora mismo calculo gastos adicionales de 400 € para nosotros. Las áreas alquiladas se añadirían en consecuencia.

Así quedaría un importe para el préstamo de 1.260 € - muy aproximado.

En Immobilienscout hay un excelente calculador y este dice:

¿Son realmente confiables este tipo de datos y sobre todo el resultado del calculador?

¿Cuáles son actualmente los tipos de interés realistas y serios?

Tengo un poco de miedo de que sean solo números bonitos que en la realidad se vean muy diferentes.
¿Qué experiencias tienen ustedes con los bancos y las tasas de interés anual efectivas? ¿Qué suele pasarse por alto con frecuencia cuando uno es principiante?

Como vamos a renovar/improvisar con criterios de edad y ahorro energético, podríamos tal vez obtener préstamos baratos del banco kfW e incluso subvenciones. ¿Quién tiene experiencia con esto y cómo lo valoran? ¿Se considera como capital propio o el banco lo cuenta como un crédito más?

¿Qué garantías se debe/puede/debe dejar en el banco para obtener un crédito lo más favorable posible? Tenemos un contrato de ahorro para vivienda ya terminado por un valor de 10.000 € (indicado aquí como capital propio), que puede ser desembolsado de inmediato, 2 contratos más en curso, seguros de vida, accidente y fallecimiento, que sin embargo ahora muestran montos relativamente bajos (unos pocos miles de euros), debido a nuestra edad joven. En el momento del retiro, estos sumarían casi 100.000 € – y posiblemente una persona que avale con capital propio e vivienda pagada, pero esto solo como última opción.

¿Qué opinan en general de nuestro proyecto? ¿Es defendible o son solo ilusiones que sería mejor dejar de lado?

Una desventaja nuestra: contratos anuales. Aunque he leído que hoy en día esto ya no es tan relevante y quizás ni siquiera debería mencionarse. Ambos estamos ya en el segundo contrato anual en la empresa, o sea, hemos renovado una vez cada uno. Como tras 24 meses de contratos temporales automáticamente se pasa a un contrato indefinido, yo estaría en 12 meses en un contrato indefinido y él en 8 meses.

¿Deberíamos simplemente no mencionar esto hasta que nos pregunten o realmente no importa ya que ganamos suficiente?

¿Qué más consejos pueden dar?

Vaya, muchas preguntas.

¡¡¡LES AGRADEZCO SUS RESPUESTAS!!! :-)

Un saludo cariñoso
Betty

Estos cálculos de ejemplo para la compra o construcción de una casa (como en Immobilienscout) siempre se ven bien, pero a menudo están lejos de la realidad.

En vuestro lugar, simplemente iría al banco (de vuestra confianza) y explicaría la situación sin entrar en detalles concretos. Así al menos sabréis lo realista que es obtener un préstamo en qué cantidad con un contrato de trabajo temporal. Ocultar el contrato temporal no tiene sentido, especialmente en caso de posibles disputas futuras.

En principio, siempre deberíais planificar un margen de maniobra, o también considerar el "peor escenario" en estos proyectos: qué pasa si durante un tiempo no tenéis inquilino para uno (o incluso ambos) apartamentos. ¿Podríais superar ese período difícil?
Así que no calculéis la financiación de la casa demasiado ajustada. Siempre pueden surgir gastos imprevistos; puede ser la calefacción que de repente se estropea, una entrada de agua o la renovación de la calle, en la que el municipio pone la mano.
O, ¿qué pasa si tenéis hijos y uno de los dos no puede trabajar o debe parar?

¿Cuánto costaría una casa sin apartamento(s) independiente(s) en vuestra zona? Me parece que el nivel de alquiler no es muy alto; debéis sopesar si el precio de compra más alto de una casa multifamiliar también vale el mayor riesgo.

Estos cálculos de ejemplo para la compra o construcción de una casa (como en Immobilienscout) siempre se ven bien, pero a menudo están lejos de la realidad.

Eso ya me lo imaginaba...

En principio, siempre deberían planificar un margen, o también considerar el "peor escenario" en este tipo de proyectos: qué pasa si durante un tiempo no tienen inquilino para uno (o incluso ambas) de las viviendas. ¿Podrían superar un período así de sequía?

Gracias por el consejo. Al principio también habíamos hablado de ese tema pero ya lo hemos perdido totalmente de vista. Existe un seguro llamado seguro de impago de alquiler. Este cuesta entre 5 y 15 euros al mes, dependiendo del alcance y de la compañía aseguradora. Nosotros lo aseguraríamos de inmediato porque dependeríamos de ello.

Así que no calculen la financiación de la casa demasiado ajustada. Siempre pueden surgir gastos imprevistos; ya sea la caldera que se estropea de repente, una inundación, o la renovación de la calle, donde el ayuntamiento exige dinero.
O, ¿qué pasa si tienen hijos y uno de los dos deja de trabajar, o tiene que tomarse un descanso?

Eso es algo cuyo alcance todavía no soy realmente consciente. En principio, quien se queda en casa recibe el 65% de su ingreso. Para nosotros está claro que sólo queremos tener hijos si a pesar del 65% tenemos lo mismo que ahora; eso significa que tendríamos que ganar al menos un 35% más que ahora. Aun así, esa planificación podría salir muy mal y entonces tendríamos que ver si sería posible financiarlo con un trabajo a tiempo parcial o algo así... Un tema realmente importante que definitivamente trataremos con más intensidad.

Esperamos haber incluido un margen para los gastos imprevistos. Como vamos a hacer las cosas más graves (caldera, ventanas, puertas, en 2 de las 3 viviendas también las instalaciones eléctricas y de agua y parte del techo – el resto fue renovado hace pocos años), esperamos que nos ahorre los mayores problemas al principio. Lo del ayuntamiento es un punto muy interesante que habíamos pasado por alto. Un conocido nuestro tuvo que reunir unos 20.000 € hace un año por un caso así. ¿Es eso realmente posible? Es increíble tener que planificar algo así... ¡Es prácticamente imposible! Pero también un tema para profundizar en ello :-)

¿Cuánto costaría en vuestra zona una casa sin apartamentos independientes? Me parece que el nivel de alquiler no es muy alto; deberían sopesar si el precio más alto de compra de una casa multifamiliar también vale el riesgo mayor.

Vivimos en NRW y aquí hay casas (según la superficie que queremos del hogar planeado) entre 20.000 € y 1.000.000 €, dependiendo de la ubicación y del estado del inmueble. No podría precisar mucho. En principio, para una casa de 140-200 m² con sótano, independiente, en una zona relativamente buena, parcela algo más grande (1300 m² realmente no tiene que ser :-) y con los deseos correspondientes, se está en unos 250.000-300.000 €, diría yo. En peor estado es más barato, pero entonces hay que invertir lo mismo.

En principio creemos que las casas para dos o más familias son más baratas en nuestra zona. Como a mis padres no los ha bendecido la salud ni la riqueza, para mí sería importante poder alojarlos de alguna forma, por eso buscamos en principio una casa como la que hemos encontrado.

Hay mucho que hacer, pero eso es precisamente lo que buscábamos. No queremos una casa estándar.
Somos conscientes de que durante los próximos años dedicaremos cada minuto libre a la casa y que la maldeciremos a veces, pero también valdrá la pena.

Un poco sobre el cálculo:

Las siguientes cosas hemos previsto en nuestra aproximada reforma de 150.000 €:

30 ventanas nuevas (sistema de 6 cámaras con 3 juntas, triple acristalamiento Ug 0,6, junta perimetral separada térmicamente, en la planta baja con persianas)
Hemos previsto 5 ventanas más y redondeado todo por si se reestructura algo.
Coste del material aprox.: 15.000 €, instalación en propia gestión (hay artesanos correspondientes en familia y amigos)
2 puertas de entrada nuevas: 5.000 €
2 escaleras nuevas desde planta baja a 1ª planta: 15.000 € (aunque las informaciones de precio previas me parecen demasiado vagas. Básicamente, el apartamento de mis padres y el nuestro están uno al lado del otro en 2 plantas y cada uno necesita una escalera nueva. Los precios de cálculo online han ido entre 2.000 € y 8.000 €, por eso he calculado simplemente 7.500 € por escalera)
Nueva instalación de calefacción con radiadores (redondeados 20 piezas), actualmente hay una caldera de petróleo aún funcional y posiblemente se mantenga, aunque planeo una nueva, con preferencia combinado de pellets/gasóleo. Precio (aquí me dejo convencer, porque no conozco los precios de montaje y tampoco tenemos calefaccionista)
Precio: 40.000 € (?)
Reforma completa de las dos "nuevas" unidades de vivienda, ya que actualmente son parte comercial y una vivienda. Es decir: nuevas paredes, puertas, instalaciones, baños, conexiones para cocina, etc. (todo en propia gestión porque tenemos pintores, alicatadores, constructores en seco, sanitarios y electricistas en la familia)
Precio estimado: 50.000 €

Eso hace, si no he olvidado nada, aproximadamente y sólo redondeado: 125.000 € y 25.000 € como margen.[/QUOTE]

¿Qué opinas / opináis de este primer cálculo?
¿Nos estaremos precipitando, o es un cálculo bastante bueno para seguir trabajando con él?
¿Qué cosas suele uno olvidar y que se recuerdan sólo durante la fase de construcción o renovación?

¡MUCHAS gracias por vuestra gran ayuda!
Como podéis ver, ¡hay muchas preguntas! :)

Admiro un poco lo ambiciosos que sois, y los sueños definitivamente hay que tenerlos :)

Por supuesto, no quiero ser siempre el malo aquí... ahora viene el PERO... pero, aunque la renovación con el trabajo propio -porque conocéis a gente, etc.- salga como se piensa, todo llevará un tiempo. Durante ese tiempo no tendréis ingresos, solo gastos.
Además, lo que tenéis que considerar es el impuesto sobre transmisiones patrimoniales, en NRW está desde 2011 en el 5 %. Con un precio de compra de 200.000 €, eso son otros 10.000 € menos.
Antes de empezar todo el proyecto, es decir, antes de la compra :D, deberíais consultar a un perito. Sé por experiencia propia lo rápido que uno puede "embellecer" una casa con la mirada. El perito no sólo debería evaluar vuestra vivienda soñada en cuanto al estado actual, sino también hacer una estimación de los costes de reforma. Por supuesto, esto supone más gastos, probablemente entre 1.000 y 2.000 euros. Pero es mejor pagar ese dinero que tomar una decisión "errónea".

Encontramos una casa de piedra con 350 m² de superficie habitable (más garajes, un granero antiguo de aproximadamente 70 m², posiblemente para ampliar, y sótano) y 1400 m² de terreno. Un apartamento de 70 m² está actualmente alquilado, otro lo construiríamos de aproximadamente 110 m² y se lo alquilaríamos a mis padres. Restando la superficie común (pasillo, zona de escaleras, etc.) quedan aproximadamente 150 m² para que nosotros vivamos. Actualmente somos dos, pero en los próximos años están planeados también dos niños. Por lo tanto, el espacio encaja bastante bien :-)

Actualmente también vivimos en un "búnker" así. Gran casa de piedra natural (antigua aserradero) hermosa en un valle junto a un arroyo, en plena naturaleza. A pesar de los muros gruesos (hasta 1 m en la parte inferior) el calor se dispersa hacia afuera. En pleno verano es maravilloso. En invierno, sin embargo, se puede ver el vapor " " que sale por encima de la chimenea. Definitivamente infórmense bien sobre los gastos adicionales esperados.

Ustedes gustan los seguros :confused: (Mietausfallv., Sterbevers...) El seguro de fallecimiento se hace cuando no hay seguro de vida disponible.

Por un lado: me gustan las personas que cumplen un sueño así y se entregan durante algunos años a ese sueño.
Hay que arriesgarse a veces, pero en este caso solo con tasador (como ya has leído aquí).

Ahora, mi opinión de aficionado:

No planificaría el alquiler (ver arriba), además, si el alquiler entra, sería el colchón o la reserva.
Sobre el piso alquilado: probablemente habrá que desalojar a los inquilinos por necesidad propia... eso podría tardar y ser agotador, y tendrán que buscar otro lugar donde quedarse.
Las cuestiones de alquiler también son fiscales, la administración requiere mucho tiempo.

Con vuestros contratos temporales y sin capital propio no son buenos candidatos para el banco, ¡tienen que contar con eso!
¿No sería una financiación 1X0% sin capital propio y con costos adicionales de renovación? Los bancos se ponen difíciles en esos casos.
Lo mejor en este caso probablemente sea financiar la casa, usar capital propio para los costos de construcción, pero eso no lo tienen :(

¿Qué pasa con vuestros padres? ¿No hay algo de dinero ahí? Al fin y al cabo también quieren construirles un techo... tal vez puedan gestionar toda la cuestión "juntos"? Es decir: no comprar juntos, pero tal vez con una herencia adelantada o algo así.

Sobre las calculadoras en línea: hay algunas que son bastante buenas. Lo mejor es probar varias así nomás (pero corregir la tasa de interés al 3% ;)) y tomar el promedio de todas las calculadoras - eso, claro, no reemplaza a un asesor directo!!!