Una vez más: Renovación vs. Nueva construcción

Hola foro,

llevo un tiempo leyendo en silencio y ahora también tengo una pequeña preocupación / una pregunta.

Y es que necesito la opinión de alguien que sepa del tema o que tal vez haya hecho algo similar antes.

Estoy ante la decisión de rehabilitar una casa vieja o demolerla y construir una nueva. Se trata de una casa antigua construida en 1936 con muros sólidos y aproximadamente 6 cm de aire entre el muro interior y el exterior. En una rehabilitación habría que renovar prácticamente todo (aislamiento, techo, electricidad, tuberías, suelo, calefacción, ...) y según una primera estimación aproximada de un perito costaría alrededor de 150,000 euros.

La casa tiene 160 m² de superficie habitable, con el desván habilitado incluso unos 200 m². La condición para el proyecto, para que funcione el cambio generacional, es realizar una ampliación con un apartamento independiente. Para ello, detrás de la casa habría que demoler o rehabilitar la ampliación ya existente (construida en 1937). Pero esa ampliación tiene muros no tan gruesos y el esfuerzo para una rehabilitación podría ser mayor (¿aislamiento interior?). Para la rehabilitación de esta segunda parte aún no hay presupuesto.

Ahora mi pregunta, y sé que mucho depende del gusto personal, pero pensé en preguntar: ¿vale la pena en este caso la rehabilitación? Según el perito, un edificio nuevo en esta calidad cuesta alrededor de 1400 euros por metro cuadrado, más bien 1600 euros si no se quiere una casa "de catálogo" (es decir, un promedio de 240,000 euros). En esencia me gusta la casa antigua (techos más altos, buen diseño, muros sólidos...) pero claro, no quiero pagar más por rehabilitar que por construir una casa nueva. Con la rehabilitación sólo se alcanza un estándar KFW100, mientras que la casa nueva sería más bien KFW55 o similar.

Mentalmente comparo la rehabilitación con ampliación del apartamento independiente con la construcción totalmente nueva. Si dejo fuera el apartamento independiente, creo que con 150,000 euros consigo un buen precio por 160 m², ¿no?

¿Cómo lo ven ustedes? ¿Alguien tiene experiencia? ¿Con qué se debería calcular para una construcción completamente nueva (con apartamento independiente) + demolición?

Disculpen el texto largo, espero que alguien pueda dar una breve respuesta.

Gracias,
Dave

Hola,

los costes estimados de la rehabilitación por un valor de 150.000 euros, por supuesto, no puedo evaluarlos así directamente. Una estimación de costes basada en valores comparativos por m2 de superficie habitable o similar no es útil en una rehabilitación. Aquí realmente solo ayuda un cálculo de costes por cada elemento constructivo, por ejemplo, reemplazar x ventanas con tamaño promedio y calidad determinada, etc. Posiblemente el perito mencionado haya calculado así. De lo contrario, los 150.000 euros no son un valor de referencia real frente a una construcción nueva. Porque el rango puede ser enorme en una rehabilitación; en ocasiones, incluso puede ser más cara que una construcción nueva.

Los 1.400 - 1.600 euros/m2 para una construcción nueva, en cambio, son realistas, siempre que el precio se refiera a la superficie habitable, por supuesto, dependiendo del equipamiento deseado. Sin embargo, en cuanto al estándar energético, es importante considerar que el estándar kfw-70 normalmente se puede lograr con un aumento en el espesor de las paredes o aislamiento (p. ej. WDVS - sistema de aislamiento térmico exterior). El estándar kfw-55 solo se puede alcanzar con componentes técnicos adicionales (bomba de calor, recuperación de calor, etc.) y un aislamiento muy reforzado. También en la construcción nueva un estándar kfw más alto no se logra "automáticamente"; especialmente el kfw-55 se reflejará claramente en el precio, más aún si planeas con sótano.

Por cierto, un apartamento independiente también es un factor de coste que no debe subestimarse, sobre todo si el apartamento se va a alquilar a terceros en algún momento.

Si en una rehabilitación se considera un aislamiento interior, recomiendo precaución y la inclusión de un físico de la construcción o un especialista con experiencia adecuada. Aquí existe un riesgo aumentado de daños en la construcción (formación de moho).

Es importante para una rehabilitación y para una construcción nueva considerar los costes totales. Esto incluye también los costes adicionales de construcción, incluyendo costes de planificación, áreas exteriores, etc. En caso de demolición, no olvidar los costes de eliminación de escombros.

Por supuesto, no se puede dar una recomendación para construcción nueva o rehabilitación desde la distancia. Para poder comparar realmente, en mi opinión debería elaborarse un cálculo de costes fiable para la rehabilitación. Eso debería valer la pena si estás considerando una rehabilitación. Una estimación aproximada de costes no ayuda ahí. Porque si en una rehabilitación prácticamente todo debe renovarse, como escribes, es posible que los 150.000 euros presupuestados no sean suficientes.

Hola Dave,

Con la renovación se alcanza "apenas" la casa KFW100, una construcción nueva sería entonces más bien KFW55 o similar. Mentalmente comparo la renovación con una vivienda anexa con la construcción nueva completa. Si dejo de lado la vivienda anexa, creo que con 150000 euros hago un buen precio por 160m² de superficie habitable, ¿no?

Con una renovación suele quedar un pequeño "sabor amargo": la estructura básica siempre permanece vieja. Tampoco me imagino que los costos estimados por el perito para la casa principal coincidan luego con la realidad. No es raro que empieces en un lugar y luego te des cuenta de que hay que hacer más obras de renovación.

Incluso con una construcción nueva completa – y eso es lo que te aconsejaría – puedes influir en la altura de los pisos; incluso reconstruir el plano "antiguo" 1:1. PERO – todo estará adaptado a la normativa vigente de ahorro energético; no tiene que ser KFW 55, pero KFW 70 es sensato y tiene una buena relación calidad/precio.

Yo mismo vivo en una casa vieja y, lamentablemente, no puedo derribarla; conozco muy bien las diferencias entre la tasación y la realidad.

Saludos cordiales

Muchas gracias primero por las respuestas rápidas y amables. Especialmente porque el tema es muy individual.

El perito ya ha registrado las medidas individuales, es decir, ventanas, calefacción, techo, etc. Pero, por supuesto, solo estimaciones aproximadas; aquí solicitaré un cálculo de costos confiable, muchas gracias por la indicación.

Además, no creo que pueda ajustarme a los costos. Eventualmente volveré a recorrer la ampliación con el perito y, posiblemente, con un arquitecto para ver qué es factible. Si con el margen y la reconstrucción de la ampliación sigo siendo más económico que con una construcción completamente nueva, ya tendría una orientación aproximada.

¡Hola de nuevo!

Mientras tanto también están las cifras por escrito (no es una oferta, una estimación).

Rohbau

[*]Cambio de ventanas (plástico, triple acristalamiento) 15.000,00 EUR
[*]Aislamiento del núcleo del muro exterior 3.000,00 EUR
[*]Renovación de la calefacción, distribución de calor, transferencia de calor 20.000,00 EUR
[*]Apoyo con solar térmica 7.000,00 EUR
[*]Ampliación de la cubierta, aislamiento, cubrición 40.000,00 EUR
[*]Albañilería (cambios en la planta) 10.000,00 EUR
[*]Hormigón pulido, calefacción por suelo radiante salón 5.000,00 EUR
[*]Instalación sanitaria 12.000,00 EUR
[*]Instalación eléctrica 7.000,00 EUR

Innenausbau

[*]Trabajos de pintura, enlucido interior 9.000,00 EUR
[*]Trabajos de alicatado 6.000,00 EUR
[*]Trabajos de revestimiento de suelos 8.000,00 EUR

Nebenkosten

[*]Estructuras, protección térmica, arquitecto bruto 23.000,00 EUR

Total neto: 165.000,00 EUR
Total bruto: 196.000,00 EUR

¿Alguien puede decir algo sobre las cifras? ¿Es realista o demasiado caro? ¿Falta algo? Por ejemplo, me he dado cuenta de que el punto "Dirección de obra" debería añadirse al menos, también la calefacción por suelo radiante no debería instalarse sólo en el salón.

Además estima que para la construcción nueva del edificio principal con las mismas dimensiones exteriores costaría aprox. Total bruto: 316.000,00 EUR (incluyendo derribo y costes adicionales). Me cuesta evaluarlo.

Si alguien ha hecho algo parecido y conoce cifras propias, ¡agradecería indicaciones (si esto puede cuadrar)!

Saludos desde el norte,
Dave

Hola Dave,

Total neto: 165.000,00 EUR
Total bruto: 196.000,00 EUR

si he calculado bien, son neto TEUR 142 y - salvo dos euros bruto TEUR 192

¿Alguien puede decir algo sobre las cifras? ¿Es realista o demasiado caro? ¿Falta algo? Por ejemplo, me he dado cuenta de que el punto "Dirección de obra" al menos aún debería añadirse, y la calefacción por suelo radiante obviamente no debería instalarse solo en el salón.

Solo calefacción por suelo radiante en el salón tampoco tendría sentido; contratar a una dirección de obra externa es una buena inversión.

Si encaja o no, lamentablemente nadie aquí puede responder, porque no conocemos tu edificio. Por ejemplo, a mí me parece que el aislamiento del muro exterior está subestimado. Pero también podría estar equivocado...

Además, estima que para la construcción nueva del edificio principal con las mismas dimensiones exteriores surgirían unos costos totales brutos de aprox. 316.000,00 EUR (incluyendo demolición y costos adicionales). Me cuesta evaluarlo.

En tu primer post mencionaste 160 m²/superficie habitable; deberían costar como construcción eficiente KfW 70 alrededor de TEUR 233 en el norte, más costos adicionales TEUR 30 y costos de demolición. Si en el edificio existente no se utilizó amianto, la estimación cuadra.

Por lo tanto, si hago una estimación rápida - aprox. TEUR 220 (he sumado de manera aproximada costos por la calefacción por suelo radiante adicional y peritos) para la renovación y TEUR 320 para una construcción nueva, las cifras conocidas hasta ahora hablan por sí mismas. Personalmente, no me gustaría gastar mucho dinero en una “caja” vieja – que seguirá siendo vieja en su estructura – si tuviera la posibilidad de construir algo nuevo en su lugar. Es, como todo, una decisión personal y también hay personas que justamente quieren conservar estos edificios antiguos.

Saludos cordiales