Responsabilidad oficial permiso de construcción vecino - palabras clave buscadas

Queridos miembros del foro,
mi casa tiene 200 años y está construida sobre una cimentación continua. Vivimos en un área arqueológica cerca del agua, con un nivel freático de 0,8 m y sobre suelo arenoso.
A 6 m de mi casa, un inversor planea construir un estacionamiento subterráneo para 3 edificios multifamiliares. Se prevé que mi casa tenga serios problemas estructurales. La encargada del ayuntamiento respondió vagamente a mi carta: ella puede entender las preocupaciones, pero la construcción se encuentra dentro del marco legal. (Creo que debo documentar el estado de la casa antes del inicio de la obra.) No solo yo tengo ese problema, sino también otros vecinos.

Ahora bien, alguien me dijo que el ayuntamiento, al tramitar la solicitud de construcción, está obligado a tener en cuenta los posibles daños probables o predecibles en el entorno debido a la obra y, si es posible, a prevenirlos. Si no lo hace, también es responsable. ¿Es cierto? Si es así, mi pregunta es: ¿con qué términos puedo buscar esto en el derecho urbanístico? Me gustaría evitar el estacionamiento subterráneo, especialmente porque el proyecto no encaja en el casco histórico. El plan de urbanismo tiene 20 años...

¡Muchas gracias! Annii

Buenos días,

lo que tú quieres decir es un procedimiento independiente para la preservación de pruebas. Eso tienes que hacerlo con un perito (me refiero a un perito público).

Sobre lo demás: sobre las obligaciones de la oficina de construcción no puedo decir nada. Un permiso de construcción siempre solo indica que no hay razones en contra de una construcción, no que todo haya sido examinado. Siempre tienes la vía judicial contra el permiso de construcción abierta. Sin embargo, esta puede ser bastante difícil, cara y larga; ninguna oficina de construcción admite gustosamente que ha otorgado un permiso de construcción erróneo. Un abogado especializado en derecho de la construcción puede asesorarte aquí (los pocos cientos de euros los invertiría de todos modos, si el problema está tan evidente).

20 años no son mucho tiempo para un plan urbanístico; con alta probabilidad no será impugnable.

¡Muchas gracias! El "procedimiento autónomo de aseguramiento de pruebas" probablemente se realiza después de la licencia de construcción y antes del inicio de la obra. Pero si existen razones - como casas antiguas demostrables alrededor - que se oponen a la construcción, entonces la oficina no está obligada a considerarlas si el plan de ordenación urbanística no establece condiciones. Al propietario solo le queda la vía judicial después de la licencia de construcción. ¿Lo entiendo correctamente? Mi padre restauró la casa con mucho cariño durante 20 años, luego falleció y probablemente no pueda protegerla. Ya me he preparado para una disputa legal y los costos que conlleva...

¡Te entiendo totalmente! Una vez estuve por casualidad en vivo cuando una casa de 100 años se derrumbó debido a una excavación adyacente de apenas 2 m de profundidad, en cuestión de segundos. Si ahora me imagino un [Tiefgarage]...

¡Mucho éxito y únete con los vecinos!

Puede entender las preocupaciones, pero la construcción se movería dentro del marco legal.
[...] Me gustaría evitar el garaje subterráneo, especialmente porque el proyecto de construcción no encaja en absoluto en el casco histórico del pueblo. El plan de desarrollo tiene 20 años....

Busca un abogado especializado en derecho de la construcción y pídele que recuerde a la oficina de planificación que no solo debe verificar el cumplimiento del plan de desarrollo. No se debe poner en peligro la estabilidad de los edificios vecinos. En la autorización deben incluirse condiciones relativas a las medidas necesarias para ello. La responsabilidad administrativa prácticamente solo comienza cuando el jefe de la oficina de construcción no puede ser reclamada adecuadamente con su patrimonio personal por el daño. Aquí puede ayudar una advertencia de que el funcionario es personalmente responsable de sus acciones. En el mejor de los casos, el jefe de la oficina se asustará lo suficiente, solo otorgará el permiso de construcción bajo la orden de su superior y así también tendrás al alcalde involucrado en la responsabilidad. No necesitas ni siquiera dirigirte a la empleada en estos asuntos, a menudo será una trabajadora asalariada que no firma actos administrativos.

Un permiso de construcción siempre solo indica que no hay razones en contra de una construcción, no que todo haya sido revisado. Siempre puedes presentar una demanda contra el permiso de construcción.

En tu lugar, también hablaría con el abogado especializado sobre el tema de la "orden judicial preventiva" (o su amenaza contra todos los opositores).

(Creo que debo documentar el estado de la casa antes del inicio de la construcción.)

Así es. No demasiado cercano al inicio, unas semanas deberían estar bien, pero varios meses mejor no.

Mi recomendación de lectura aquí es la palabra clave "cimentación bajo cimientos" ("Unterfangung"), que también te llevará en la búsqueda del foro al hilo de . Es un hilo largo, pero deberías leer al menos el último cuarto completamente para entender la parte del "medio perro" que excava a su lado:

Se prevé que mi casa tendrá problemas estructurales mayores.

¿Lo sabes porque a) eres ingeniero estructural y contratista de construcción y b) conoces las condiciones de la licencia de construcción?

Pero si hay razones - como casas antiguas comprobables alrededor - que se oponen a una construcción,

Lo siento, pero eso no son razones todavía. Subjetivamente sí, objetivamente no.

¿Al propietario solo le queda el camino judicial tras la licencia de construcción? ¿Lo entiendo bien?

El camino judicial está abierto para ti. Pero parte de que es muy difícil que tenga éxito con tus argumentos. Si se cumplen todas las disposiciones del plan urbanístico, tampoco puedes tener éxito en contra. Posiblemente en la licencia de construcción hay condiciones adicionales como "garantía en cuanto a la edificación vecina" o algo parecido, que ni siquiera conoces.

Me gustaría impedir el garaje subterráneo, especialmente porque el proyecto de construcción no encaja en el casco histórico.

En buen español: No tienes ganas del vecino.

En respuesta a mi carta, la responsable del departamento de construcción respondió vagamente: Puede entender las preocupaciones, pero la edificación se movería dentro del marco legal.

Con eso tienes la respuesta correcta.

Solo puedes documentar el estado ACTUAL de tu casa (solo o con peritos) y luego ver qué sucede o intervenir durante la construcción. Complementarlo con asesoría legal una vez que se conozca la licencia de construcción.