Nueva casa unifamiliar - ¿estimación realista de los costos de construcción? ¿Experiencias?

Hola a todos,

estoy justo ante la decisión de comprar un terreno en una zona de nueva construcción en una ciudad del distrito en Baja Sajonia.

Tengo 27 años y un empleo fijo seguro en una gran empresa. Mi compañera de vida se está encargando actualmente de nuestro hijo en común (1 año). Por eso, en este momento soy el único que gana dinero con un neto de 3350€ + 194€ de subsidio por hijo. Pagamos 670€ de alquiler sin gastos, podemos ahorrar entre 200 y 300€ al mes y además seguimos apartando 500€ mensuales para viajes, que seguramente se podrían reducir un poco. Por lo tanto, asumo una cuota posible de 1100€ en el peor de los casos, y en un año cuando ella trabaje, un poco más. Actualmente tengo 100.000€ de capital propio, y mis padres aportarían otros 50.000€. Con esto, considerando todos los parámetros, veo realmente una muy buena base para una financiación.

El precio del terreno será probablemente de 143.000 € por 650 m². Está planeada una casa unifamiliar de 120 m², construcción sólida, 1,5 plantas sin sótano, estándar sencillo a normal con un garaje doble. Lamentablemente, hasta ahora me falta un valor real estimado sobre los costos de construcción. Leo cifras muy optimistas de promotores con 1100€ hasta 2000€ por m² en blogs de construcción. Si parto del peor caso, serían 240.000€ de costos de construcción más unos 25.000€ para el garaje doble, con el terreno 408.000€. Además, se suman costes adicionales de casi 30.000€, por lo que llego a 438.000€, ese sería mi límite absoluto.

Ahora me pregunto, ¿qué tan realistas son estas cifras para los costos de construcción? Es una zona de nueva construcción grande, con más de 300 parcelas en un área periférica, zona de influencia de una ciudad grande con 250.000 habitantes. Todas las parcelas están en este rango de tamaño. Me parece que la suma es demasiado alta, porque ¿cómo pueden permitírselo las familias? Por eso estoy pensando en esperar hasta que los precios bajen, porque no logran vender la zona de construcción.
Me gustaría que alguien compartiera sus experiencias sobre los propios costos de construcción y la venta de terrenos en grandes zonas de construcción. ¿Se espera una caída de precios en el tiempo actual?

Me preguntaría, si una casa, ¿por qué solo 120 m²? ¿Ya no desean tener hijos? No es necesario construir xxxxl, pero tampoco solo 120…

Eso es bastante sencillo de responder. Ambos estamos de acuerdo en que 120m² son suficientes para 3 niños y que más adelante todavía pueden ser habitables para una sola persona. La casa de mis padres tenía 124m² y también habría sido suficiente para 3 niños. Más espacio solo crea más espacio de almacenamiento, donde con el paso de los años se acumula todo. Más bien me imagino una distribución inteligente del espacio y no quiero crear espacio inútil e innecesario con pasillos grandes o una sala de estar enorme.

Me lo imagino así:

3 habitaciones infantiles de 12m² hacen 36m²
Dormitorio 14m² (También se quiere meter un armario)
Baño 9m²
2º baño (aseo de invitados con ducha, con 5 personas casi necesario) 5m²
Cocina + comedor 20m² (Cocina en L con mesa de comedor en el centro)
Sala 20m²
Cuarto de instalaciones y lavado 13m² (Yo tengo 17m² y está lleno a tope)
Entrada + guardarropa + pasillo 10m² (estimación general)

Total 127m²

Si ahora se reduce uno u otro m² (habitación infantil 11 en lugar de 12, etc.) se llega a los 120m².

Eso funciona, en el papel probablemente igual que en la realidad. Sin embargo, me pregunto qué sentido tiene eso. Planificación hábil o no, eso con gran seguridad lleva a que en puntos neurálgicos las habitaciones sean demasiado pequeñas.
No me malinterpretes, me parece bien planificar según las necesidades. Pero aquí la proporción no me convence del todo. ¿Por qué tiene que ser, por ejemplo, un garaje doble?

Sobre tus costos de construcción:
El cálculo está bien. Calcula unos 2000€/m² más los costos secundarios de construcción con instalaciones exteriores, cocina, mobiliario, etc.

pueden ahorrar 200-300€ al mes y siguen apartando 500€ al mes para viajes

¿Significa que van de vacaciones por 6000€ al año?
¿Puedo preguntar por interés personal si son 2 vacaciones o una?
De lo contrario, la cuenta ya cuadra:
Efectivo
Interés anual: 1,78 %
Cuota mensual: 937,50 €
Deuda restante: 156.195 €
Costos de interés: 81.195 €

Aunque la deuda restante se ve algo modesta (vinculación de interés de 20 años).

Y la otra pregunta, ¿la casa de los padres tenía sótano?
120 m² me parecen pequeños para 4 personas. Pero todo es cuestión de gustos.

saludos

Por eso estoy considerando esperar hasta que los precios bajen, porque no logran vender la zona de construcción. Me alegraría si alguien compartiera sus experiencias sobre los costos propios de construcción y la venta de terrenos en grandes zonas urbanas. ¿Se espera una bajada de precios en el tiempo actual?

El chiste fue bueno. Ahora en serio... no debes esperar eso, no va a pasar. Además, tan pronto como se termine la ayuda para la compra de vivienda para familias con hijos, los precios de construcción subirán aún más y los terrenos se acabarán más rápido que antes.

Tenemos 2 hijos y planeamos tener 3. Nuestra planificación con 2 plantas completas muestra 139 m² más sótano, y puedo afirmar con certeza que optimizamos todo lo que el espacio permite, de modo que los cuartos de los niños tienen entre 11 y 13 m².

Los 2000€ por m² son realistas, con eso deberías seguir calculando.

Su edad y capital propio encajan. La zona exterior costará al menos otros 10-20k€. Simplificando, puedes contar con unos 450k€, por supuesto faltan la cocina, mobiliario, etc.

Un financiamiento de 300k€ con una cuota de 3550€ no es un problema, especialmente si tu esposa vuelve a trabajar en un futuro cercano.

Pero olvídate directamente de que algo será más barato pronto. Actualmente, por ejemplo, los precios del acero se ajustan al alza cada seis o tres meses (comentario de mi constructor - lamentablemente me ha costado ahora 2000€ más). También los costos laborales en construcción suben cada año y siguen aumentando.