Casa unifamiliar nueva en Baja Sajonia - ¿cuánto es el honorario del arquitecto?

Hola a todos,

hasta ahora me he comportado aquí de manera silenciosa y más bien ocupado en absorber información. Pero ahora que el proyecto está tomando formas más concretas, me arden algunas preguntas.
Ya tuvimos una primera reunión con el arquitecto. Él fue una recomendación de familiares que construyeron con él hace 2 años.
En ella hemos establecido a grandes rasgos los siguientes detalles:
- Construcción de una casa unifamiliar en el norte de Baja Sajonia
- Parcela disponible, aprox. 820 m²
- Casa aprox. 150 m²
- Debido a las condiciones de construcción no se puede construir una villa urbana
- Los pisos deben ser separados por una cornisa en el techo (abajo 90 m², arriba 60 m²) para cumplir con las condiciones de construcción y aún así no tener techos inclinados en la planta alta
- Garaje/Carport aprox. 45 m²
- Calefacción por suelo radiante en toda la casa, excepto en el cuarto de lavado
- Bomba de calor geotérmica con fuente líquida o gas como portador de energía
- Sistema de ventilación
- Monto del crédito incluyendo parcela (aprox. 60.000€) aprox. 250.000€, límite máximo 300.000€
- Las fases de servicio 1-4 deben ser asumidas por el arquitecto. Tras la autorización las asumimos nosotros

En la primera reunión el arquitecto nos dijo que nos enviaría una oferta de honorarios Y un primer diseño.
La semana pasada recibimos la oferta de honorarios y volvemos a estar en acción. Lamentablemente no venía ningún boceto. Probablemente espere que aceptemos la oferta para planificar los siguientes pasos.

La oferta es la siguiente:
*Determinación de fundamentos y planificación preliminar (fase de servicio 1+2) = 2.400€
*Planificación del diseño (fase de servicio 3) = 2.800€
*Planificación para la autorización (fase de servicio 4) = 1.600€
Total= 6.800€ más IVA
Así que serían alrededor de 8.000€ - ¿es correcto o me falta algo aquí?

Además se han establecido los siguientes puntos:
Honorarios
*La remuneración se realiza sobre la base de la ordenanza de honorarios para arquitectos e ingenieros (HOAI) en la versión vigente en el momento de la firma del contrato.
*El objeto se remunerará mediante honorarios fijos globales según los servicios indicados bajo el punto 2 descritos y acordados. Los servicios indicados pueden ser adjudicados también por etapas.
*Los costes adicionales como correo, teléfono, copias están incluidos en el honorario total.
*El IVA en la tasa legal vigente se abonará adicionalmente sobre todos los honorarios y costes adicionales.
*La remuneración se efectuará en pagos parciales según los servicios parciales realizados.
*En caso de impago en plazo, el contratista se reserva y tiene el derecho de suspender inmediatamente los trabajos sin aviso previo. Quedan excluidas completamente las reclamaciones por daños que pudieran surgir por esta opción.
*Los servicios que excedan el contenido de las fases de servicio encargadas descritas en el punto 2. (Oferta con la fase de servicio), como modificaciones y ampliaciones del encargo, se remunerarán según el tiempo empleado a una tarifa horaria justificada como sigue:

Los especialistas necesarios (estructuristas/asesores de energía) se cobrarán por separado

Hasta aquí todo bien. Ahora vienen las preguntas:
1. ¿Cómo se calculó exactamente el honorario? He leído en internet que en las primeras fases suele estimarse a grosso modo según la experiencia y el entorno de construcción. ¿Hay alguna razón para quejarse aquí?
De la HOAI (sobre todo §35) no entiendo 100%, porque aún no conozco los costes imputables.
2. En el párrafo sobre el honorario se menciona el punto 2 (ver arriba). ¿Significa eso que es un precio fijo global y que se mantiene aunque cambie la suma de construcción en las fases de servicio 1-4? (Por ejemplo, eliminación de una chimenea, otro portador de energía, etc.)
3. Último punto del honorario: ¿significa eso que se debe pagar extra por cambios importantes? (La fase de servicio adicional está clara)
Ejemplos como:
- El diseño aún no cumple con nuestras expectativas y debe ser ajustado (fase de servicio 3, §34 HOAI)
- La solicitud de construcción es rechazada por defectos (fase de servicio 4, §34 HOAI)
¿Debe pagarse algo aparte según esta cláusula?
4. ¿Tiene sentido pedir al arquitecto un boceto aproximado a modo de adquisición para comprobar la compatibilidad? ¿O es demasiado pedir?
5. En relación con los honorarios, siempre leo algo sobre un 5% de costes adicionales - ¿qué significa eso?

Como verán, no tengo mucho conocimiento y primero me gustaría conocer sus opiniones antes de dirigirme al arquitecto.

Les agradezco mucho si han leído el texto hasta el final y espero aportaciones constructivas.

Saludos cordiales

La remuneración según HOAI se calcula a partir de la suma de construcción, es decir, los costos de todas las instalaciones planificadas sin IVA, sin costos adicionales de construcción, sin terreno.

¿Cuánto es eso? ¿Tú hablas de "Kreditsumme"?

Si los mencionados 250T menos 60T representan los costos de la casa incluyendo garaje y costos adicionales de construcción, entonces deberías recalcular. Eso no va a alcanzar - claramente.

Si además hay capital propio, entonces añádelo a los costos de construcción. Al arquitecto no le interesa de dónde viene el dinero.

Sin mirar ahora la tabla, considero que los 8T presupuestados son demasiado bajos. Como se debe facturar explícitamente según HOAI, corres el riesgo de que al final del trabajo llegue una factura por la diferencia entre los 8T y la remuneración mínima.

Los números están un poco extraños en la distribución, pero en total hasta la fase de ejecución 4 ya están bien. Lo que aún necesitas es un planificador estructural hasta la fase de ejecución 5, que cuesta mucho más. Y como ya se señaló, se espera que los 300 sean solo directamente para la casa, sin costos adicionales de construcción y sin terreno.

Pues nada, al final he usado el ordenador. Con 160T netos y la tarifa mínima probablemente cuadraría, pero estamos de acuerdo en que eso no funciona. Con 200T netos ya hay unas 9T en el contador.

¿Se manejó mal la calculadora?
Los costos de construcción no son costos deducibles. Una casa de 250.000 € corresponde a unos 7-8 honorarios brutos.

Gracias por las respuestas hasta ahora.
También lo añado arriba en la publicación. Olvidé escribir el capital propio.
Entonces:
Los 60.000€ para el terreno y aprox. 15.000-20.000€ (planeados para costos iniciales adicionales de construcción, arquitecto, estructurista, asesor energético, etc.) son capital propio. Los 250.000€ son los costos planeados únicamente para la construcción de la casa, sin los costos adicionales de construcción.
¿Aclara un poco todo esto? Espero que contribuya a la comprensión.

Edit: Ah, maldita sea, desafortunadamente ya no se puede editar la primera publicación.