El vecino quiere evitar el techo plano. Excepción posible según el plan.

Hola, querido foro,

llevo leyendo aquí varios meses y ahora tengo una consulta concreta en la que me gustaría recurrir al conocimiento colectivo.

Hemos adquirido un terreno en pendiente para construir una casa unifamiliar. El acceso a la casa está al norte y el jardín futuro al sur. La diferencia de altura dentro de la parcela de construcción es de aproximadamente 2,7 m (~1 planta). Para la zona constructiva existe un plan de urbanismo del año 2005. Como las normativas eran muy estrictas y ofrecían poco margen de maniobra arquitectónica a los propietarios y por eso los terrenos no se podían vender, el plan fue ajustado en 2011. Se añadió, entre otras cosas, que excepcionalmente ahora se permiten los tejados planos:

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Formas de tejado
[LIST]
[*]Con un coeficiente de ocupación del suelo de 0,3 se permiten las siguientes formas de tejado:
[LIST]
[*]techo inclinado al menos por dos lados (GD), como el tejado a dos aguas, tejado a dos aguas desplazado, tejado a cuatro aguas
[*]techo inclinado por un solo lado con una pendiente de 5-12°
[*]Los tejados planos son excepcionalmente permitidos.

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...
[*]Altura de los edificios medida desde la casa unifamiliar


[*]Altura del alero: máx. 3,75 m
[*]Altura de la cumbrera: máx. 7,25 m

En esta zona residencial ya están construidas casi todas las parcelas. De los 12 edificios existentes, 6 tienen tejado plano. Nosotros también queremos construir con tejado plano. Ahora tenemos un vecino que construyó antes del cambio del plan urbanístico. En aquel entonces no se permitían los tejados planos ni siquiera de manera excepcional en el plan. Nuestro vecino quiere impedir que construyamos nuestra casa con tejado plano. Exige que construyamos, como él entonces, con un tejado inclinado por uno o dos lados. Debido a la altura extremadamente baja del alero de 3,75 m, esto no es opción para nosotros. Para el tejado plano sólo se aplica la altura máxima de cumbrera de 7,25 m.

Me interesa especialmente saber qué medios tiene a su disposición y si efectivamente tiene chances de impedir el proyecto. Nos desconcierta esta actitud, sobre todo porque la otra casa del vecino también tiene tejado plano y nuestro vecino no actuó en contra de ello.

Estaré muy agradecido por vuestras valoraciones.

Gracias y saludos
Michael

Me interesa especialmente qué medios tiene a su disposición y si realmente tiene posibilidades de impedir el proyecto.

En mi opinión, no dispone de ningún medio. Simplemente presentas tu solicitud de construcción y listo. No se le consulta, especialmente si cumples con todas las normativas actuales. Puede ser diferente si tiene contactos personales en la oficina y así puede influir. Pero incluso entonces solo puede retrasarlo y no evitar que finalmente construyas según el plan de urbanismo vigente.

Él exige que construyamos, como él en aquel entonces, con un techo inclinado unilateral o bilateralmente. Debido a la altura extremadamente baja del alero de 3,75 m, esto no es una opción para nosotros. En el caso de techos planos, solo se debe cumplir con la altura máxima del cumbrera de 7,25 m.

Ahora me interesa especialmente qué medios tiene a su disposición y si realmente tiene posibilidades de impedir el proyecto. Este proceder nos confunde especialmente porque la otra casa vecina de nuestro vecino también es una casa con techo plano y nuestro vecino no actuó en contra de ello.

No he leído la excepción de la altura del alero en techos planos, pero tampoco la tomaría como motivo para rechazar categóricamente el techo inclinado. En cuanto a la casa vecina, no es relevante si él actuó contra ello, sino solo que fue aprobado. Eso basta en caso de duda para la vinculación del margen de apreciación. Que en aquel entonces aún estuviera vigente una versión anterior del plan de urbanismo es parte del riesgo ciudadano en un Estado de derecho, eso tiene que afrontarlo. Sin embargo, dada la situación conflictiva, recomendaría en todo caso presentar una solicitud de construcción formal, es decir, en mi opinión, un posible permiso por excepción sería un riesgo demasiado grande.

¿Por qué se construye voluntariamente un techo plano?
Solo lo conozco como caro y que requiere mucho mantenimiento.

¿Por qué alguien construiría voluntariamente un techo plano?
Solo lo conozco como caro y que requiere mucho mantenimiento.

¡Pero es tan elegante! ¿No quiere vivir un poco como Walter Gropius y Mies van der Rohe toda persona moderna?
Pero esa no era la pregunta. :D

Hola,

¿Por qué alguien construiría voluntariamente un techo plano?

También me hice esa pregunta. Pero si entendí bien los datos, en este caso un techo plano permite construir dos pisos completos, mientras que un techo a una agua con inclinación de 5° reduciría la casa a un solo piso.
Y en el caso del techo a dos aguas, la baja altura del alero hace que el piso superior consista prácticamente solo en la pendiente del techo.
No, en ese caso el deseo de tener un techo plano tiene sentido.

Sobre la pregunta: Que tu vecino esté enfadado se puede entender un poco, pero es su problema. Dado que la mitad de los edificios también tienen un techo plano, él no podrá evitarlo, aunque sí retrasarlo. Supongo desde la distancia que a él no le importa tanto la forma de tu techo, sino el hecho de que con un techo plano aparentemente puedas construir mucho más grande. Sobre todo porque aparentemente solo hay un índice de ocupación del suelo establecido.

Yo presentaría la solicitud de construcción rápidamente antes de que él pueda iniciar una modificación del plan urbanístico. Quizás puedas ubicar tu casa de manera que estés más lejos de su límite de propiedad de lo necesario. Si sigue poniéndose difícil, puedes amenazar con acercar la casa hasta los mínimos 3 metros de su jardín.

Sin embargo, al principio no tendrás buena vecindad con esa persona...

Saludos,

Andreas