Apartamentos de alquiler en edificio multifamiliar como inversión - ¿Qué porcentajes de préstamos?

Hola a todos,
antes que nada, ¡gracias por el gran foro y las muchas aportaciones útiles!

Estoy en la siguiente situación: junto con mi hermano poseo aproximadamente 7000 m2 de terreno urbanizable en Brandeburgo, cerca de Berlín. El terreno está urbanizado y se permite la construcción (necesitamos un plan de desarrollo). Se planea construir apartamentos en villas urbanas, aproximadamente 4-5 apartamentos por villa, para alquilar. Con los ingresos por alquiler queremos pagar el préstamo y ahorrar lo máximo posible para luego, después del periodo fijo de intereses (10 años fue lo que me ofreció mi banco), poder amortizar la mayor cantidad posible en caso de que las tasas de interés suban drásticamente. En caso necesario, también se podrían vender apartamentos para saldar el crédito.

Vivo en el extranjero, Australia, y actualmente estoy considerando volver a Alemania para construir en este terreno. Todo aún está en fase de reflexión / fase temprana de planificación. Aquí primero algunas preguntas básicas sobre la financiación y la suma máxima de inversión.

El terreno nos pertenece - sin cargas - valor aproximadamente 500.000 EUR
Tenemos aproximadamente 200.000 EUR en efectivo
No tenemos nada más - ni ahorro para vivienda ni algo similar
Como aquí en Australia estoy acostumbrado a otros intereses (aproximadamente 5-6%) y condiciones (tipo de interés variable, puede cambiar diariamente por el banco) y por eso las condiciones en Alemania me parecen muy buenas, tiendo a solicitar un préstamo grande / la suma máxima del préstamo.

Por eso la pregunta, ¿suena en general razonable lo descrito arriba? ¿Cuáles serían los porcentajes típicos de participación del préstamo en una inversión así? ¿Cuáles son tasas de interés realistas? ¿Hay algún otro consejo que alguien quiera darme?

Seguramente tendré más preguntas para este foro en el futuro y ya agradezco de antemano por las respuestas.

Este es un proyecto enorme y requiere tiempo. Con nosotros, el último plan de desarrollo urbano aprobado tardó 1,5 años. El penúltimo tuvo un tiempo de procesamiento de 20 años. Dependiendo de los obstáculos que se deban superar, todo esto toma tiempo. Nadie sabe exactamente qué condiciones serán válidas después del tiempo de procesamiento. Es decir: haz un plan con un experto (posiblemente la ciudad te impondrá un desarrollador urbano) y haz que este plan sea legalmente vinculante mediante un plan de desarrollo urbano. Cuando tengas el derecho de construcción, puedes ocuparte de la realización. Tal vez no estaría mal un promotor como socio, para minimizar riesgos. Por ejemplo, él te construye 5 edificios multifamiliares, se queda con 2 para la venta y tú recibes los otros 3 para alquilar,...

Proyecto difícil si se tiene poca idea/experiencia en la materia. Con el valor del terreno, es una ubicación más bien tranquila, ¿hay suficiente demanda de vivienda allí (y si es así, a qué precio)? Si quizás quieren construir 20 viviendas o más, también necesitan inquilinos. 20 viviendas significan costos de 3 millones de euros o más. ¿Consiguen ese dinero del banco? ¿Pueden soportar aumentos de costos? ¿La renta se ajusta a la carga del préstamo y a todos los demás costos adicionales? ¿Está la ciudad/municipio de acuerdo con el plan de construcción? Realmente deberían colaborar con un experto. No me atrevería con este proyecto, especialmente si no vivo en el lugar.

¡Muchas gracias, Wastl!
El municipio, se trata de un pueblo de 5000 habitantes que sin embargo está justo en el límite de la ciudad, ya ha indicado que el plan de desarrollo será relativamente sencillo (si se puede decir así) ya que se trata de "zona interior", es decir, rodeada de casas. Estoy en proceso de seleccionar al experto, una oficina de arquitectos, para elaborar la planificación como tú recomiendas. En una reunión preliminar en septiembre, espero que se pueda establecer el horizonte temporal. Pero espero, y también planifico así mi situación laboral aquí en Australia, que se pueda empezar en 2016. Eso significaría que a mediados o finales del próximo año discutiría en detalle la financiación, ¿no?

Sobre la minimización de riesgos, con el terreno que ya nos pertenece y los bajos costos de crédito en Alemania, aparte de los defectos de construcción, ¿qué ves como los mayores riesgos? Sé que probablemente soy demasiado ingenuo, pero si comparo el entorno con el de aquí en Australia, donde un departamento de 3 habitaciones cuesta 1 millón de euros y, como dije, las tasas de interés pueden cambiar a diario, veo los riesgos relativamente bajos. En mi opinión (repito, ingenua) lo peor que nos podría pasar es que tengamos que vender departamentos o casas después del vencimiento del plazo fijo de la tasa de interés. Eso ocurriría si ni yo ni mi hermano generamos ingresos importantes, las tasas de interés suben mucho y los ingresos por alquiler son bajos debido a precios de alquiler bajos o vacancia.

Gracias también nordanney, 20 apartamentos sería el máximo absoluto, creo que más bien 15. La semana pasada me encontré con un agente inmobiliario en la zona y me dijo que hay demanda de espacios de alquiler. El alquiler habitual en el lugar es de 7.5 - 8 EUR, así que con los famosos 1500EUR de costes de construcción, ¿alrededor del 4% de rentabilidad?, al principio, con suerte el alquiler habitual en el lugar aumentará alguna vez. En la conversación previa el municipio ha señalado una disposición general. Definitivamente iría a Alemania por 1 año y tampoco tendría que trabajar necesariamente allí (en Australia se puede tomar 1 año libre con medio sueldo después de 10 años de antigüedad en la empresa - eso en Alemania sería suficiente para vivir cómodamente).

Por supuesto sé que se trata de un gran proyecto, por eso mi plan es dedicarme a ello prácticamente a tiempo completo.

Hola f.a.b.,

1 año no será suficiente ni por asomo si quieres encargarte tú mismo o, de lo contrario, estarás más en el avión de lo que te gustaría.

Si la demanda en ese lugar es realmente tan grande, no debería ser un problema contar con un promotor, pero sospecho que sus ofertas serán decepcionantes, porque:

La semana pasada me reuní con un agente inmobiliario en la zona y me dijo que hay demanda de espacio para alquilar. La renta habitual en el lugar es de 7,5 a 8 EUR, así que con los famosos 1500 EUR de costos de construcción, ¿aproximadamente un 4% de rentabilidad?

Eso no es la rentabilidad, sino el ingreso bruto, es decir, si el agente realmente te explicó eso, despídelo.

De forma muy general: para un piso de 100 m² y costos de construcción de 150.000 €, los ingresos por alquiler serían 9.600 € anuales. Pero de esos 9.600 € deben cubrirse...

- Impuesto sobre la renta
- Reservas/reparaciones
- Intereses/principal del crédito (solo intereses aproximadamente +4-5 mil € sin amortización)
- Pérdida de alquileres

Y solo cuando DESPUÉS de eso todavía te queden 4% para ti, estará la rentabilidad neta en 4%. Pero ese valor lo alcanzarás, en el mejor de los casos, al finalizar el plazo del crédito.
En principio, en mi opinión, eso ya está en el límite, porque con plena ocupación y sin aumentos de costos, ya estás en 15,625 (con 7,50 €/m² incluso 16,66) rentas netas anuales en frío si solo consideras el precio base. Con intereses seguramente superarás 20, y ese es un valor que normalmente solo se consigue o se acepta en ubicaciones prime, es decir: con esos costos y rentas, alcanzarás la rentabilidad en no menos de 20 años y sólo si todo va perfectamente, lo cual definitivamente se puede descartar.

Así que en tu lugar lo pensaría muy bien, porque evidentemente no tienes ningún conocimiento previo.

Muy importante: haz que te calculen una financiación para un inmueble Y pide que te muestren un desglose de costos de una administración de fincas. Sospecho que, tras 10-15 años de financiación, seguirán quedando saldos importantes que contravendrán el objetivo de acabar con la financiación en 15 o máximo 20 años. Por lo tanto, solo sirve una cosa (si no me he equivocado en los cálculos): debes reducir drásticamente los costos de construcción o tendrás que alquilar claramente por encima del índice de alquileres.

Otra cosa es si ganas muy bien en Australia y puedes deducir fiscalmente las pérdidas/inversiones en Alemania, entonces puede que valga la pena...

Saludos cordiales
Dirk Grafe