Proyecto de venta / construcción más complicado

Hola a todos,

después de mucho buscar, he encontrado este bonito portal. Tenemos un proyecto un poco más complicado:

En 04.2016 compramos un apartamento por 130.000€, con más del 100% de financiación (148.000€). Hemos invertido mucho por necesidad propia, instalamos una cocina nueva y ahora queremos venderlo después de tres años por unos 200.000€.

Ya hay interesados porque lo hemos puesto online a modo de prueba.
Suponiendo que la venta se concreten, tendríamos cerca de 50.000€ de ganancia, aunque aquí se aplicaría la indemnización por cancelación anticipada, con un tipo de interés del 2,2%, aproximadamente 15.000€ según nuestros cálculos.

Vivimos a 30 km de Frankfurt y querríamos construir una casa prefabricada en un radio de 50 km.

Sobre nosotros:

Ingreso neto 3200€ + 2x prestación por hijos, mi marido es el único que trabaja, yo estoy en pausa por maternidad - sin ingresos
Préstamos:
Auto 470€ hasta 05.2026
Préstamo 2: 123€ hasta 11.2019
Préstamo 3: 103€ hasta 09.2020

Familia con 2 niños (1 año y 3 años)

Ofertas actuales que tenemos:
Precio del terreno en Schmitten ~ 130.000€
Casa prefabricada de Streif Haus (llave en mano excepto suelo y pintura): 360.000€

Quizás construiríamos un apartamento independiente adicional para alquilarlo y así reducir el monto del crédito, pero es solo una opción, lo que claro aumentaría el precio de la construcción.
También estaría la ayuda estatal para familias con hijos para la compra de vivienda (Baukindergeld) si aún existe para entonces, sería 2 veces.

¿Qué opinan? ¿Cuál sería nuestro límite? Ya había solicitado un aumento en la Ing-Diba, pero parece difícil porque el primer crédito se financió junto con el Sparkasse, y como fue más del 100% seguramente tendremos que pagar la indemnización por cancelación anticipada y descontarla de la ganancia de la venta.

Muchas saludos cordiales

Hola, lo primero que deben hacer es acudir a su banco habitual y consultar si están de acuerdo con un cambio de objeto y hasta qué suma llegan. Con ese ingreso, veo como máximo 300.000€ como suma. Todo lo que supere eso es irresponsable.

Más de 500k€ incluyendo NBK como préstamo con 3,2k€ netos y 700€ de deudas? En este momento no hay ninguna posibilidad. ¿Cuándo vuelves a trabajar y cuánto tendrán juntos entonces?

No suelo escribir mucho sobre financiamientos. Pero muchas veces aquí la gente dice que no es posible, aunque en realidad podría encajar. En nuestro círculo de conocidos, muchas personas están construyendo en este momento y por eso tengo algunos valores de comparación actuales.

Pero con ustedes realmente es demasiado ajustado. ¿No hay otro capital propio disponible? Eso serían alrededor de 450k. Solo la cuota sería alrededor de 1300€ + gastos adicionales/reservas.
Al final estamos en 1800€ + 700€ de deudas... quedan aproximadamente 1000€. No diría que es imposible, pero si alguna pieza del rompecabezas no encaja, tendrán grandes problemas. Yo no asumiría ese riesgo en absoluto.

Quizás comprar el terreno y empezar a pagarlo. Eso debería ser posible. Cuando los niños sean un poco mayores y tú vuelvas a trabajar, entonces construir una casa.

¿Cuánto ingreso queda después de la pausa por el bebé? ¿Cuánto falta para entonces?

El 20% del ingreso ya se va en créditos.
Coche >40.000€ con ese ingreso... quién lo necesita. Venderlo y comprar otro usado por la mitad, aumenta el capital propio.

Yo primero ordenaría todo ahí.
Olvida también alquilar, les falta liquidez para eso.

Quizás comenzar a reducir ciertos gastos. Los costos del auto me parecen muy altos. ¿Es tan especial?