Valor catastral bajo: ¿problema potencial en la valoración de terrenos?

Hemos encontrado un terreno que se acerca mucho a nuestros requisitos. Actualmente no está urbanizado, ha estado sin uso durante mucho tiempo y ahora se está vendiendo, y la urbanización está prevista para los próximos meses. El precio por metro cuadrado, incluyendo la urbanización, está alrededor de un 15% por encima del que el municipio mismo exige por terrenos urbanizados, lo cual inicialmente sería aceptable para nosotros. Al observar el valor orientativo del suelo para la zona relevante, se ha descubierto que este (a fecha de 2012) es solo el 20% del precio de venta. Nuestro plan era adquirir el terreno con nuestro capital propio y luego incorporarlo a la financiación. Mi pregunta o preocupación ahora es que el banco se base en el valor orientativo del suelo antiguo y, por lo tanto, solo considere el 20% de nuestro capital propio. Esto pondría en cuestión toda la financiación. ¿Sería realmente ese el procedimiento del banco para la valoración del terreno o la urbanización y el hecho de que otros compradores también hayan adquirido terrenos en la zona llevaría a una "revalorización"?

Tengo un problema parecido, pero no en esa magnitud. Si el precio es el quíntuple (o sea, el 500%) del valor básico de suelo, entonces hay algo extraño - ¿a qué se debe eso?
¿Están los terrenos del municipio asignados a otra clase de valor básico de suelo?
¿O podría deberse a diferencias entre suelo urbanizable y no urbanizable?

Tienes que aportar un poco más de información...
O simplemente preguntas al banco.
En mi caso, por ejemplo, el valor básico del suelo era 85€, el banco consideraba 100€ como valor hipotecable, pero el vendedor quiere 120€. Sin embargo, se espera que el valor básico del suelo se incremente a 100€ debido a las compras de los últimos dos años. Un 20%, que aún me genera dudas.
Alternativamente, también puedes llamar al comité pericial para valores básicos de suelo (Oficina del Distrito), ellos fueron muy serviciales conmigo.

Gracias . He tenido en cuenta tus sugerencias y he llamado tanto al comité de peritos como al banco. Este último se comunicará mañana, pero al igual que tú, la señora del comité de peritos fue extremadamente servicial dentro de sus posibilidades. Por un lado, señaló que el valor del suelo solo se aplica para una urbanización "simple". Además, debido a la conexión de transporte, orientación sur, etc., habló de una posible "ubicación preferente" para la zona a urbanizar. En cualquier caso, ella investigó cuántos terrenos comparables en el área tenían un precio por metro cuadrado igual o mayor, y desde 1995 hubo 31 casos. No me pareció especialmente espectacular, pero ella decía que con eso el precio no sería necesariamente tan inusual. Cuando pregunté si una urbanización completa realmente podría quintuplicar el precio por m², la respuesta fue que probablemente no, pero es un mercado libre y tampoco es completamente inusual. Todo esto no me tranquilizó mucho, así que ahora espero la evaluación del banco que, con suerte, será mañana.

Tuve una situación similar. En las ofertas de financiación siempre se solicitaba el valor del suelo y tanto las aseguradoras como los bancos me presentaron ofertas listas para firmar. Cuando quise cerrar con una aseguradora, de repente dijeron que mi terreno y casa estaban valorados mucho más bajo y por eso el nivel de endeudamiento ya no era correcto. ¡Después de semanas de negociaciones, echaron atrás! ¡Idiotas! Para la valoración consultaron a Sprengnetter. Es un proveedor de servicios para valoraciones inmobiliarias. Por unos 30 EUR también puedes obtener la valoración tú mismo. Bueno, cambié a un banco (Ing-Diba) y todo fue sin problemas. Los bancos son más dados al riesgo en financiamientos inmobiliarios porque sus requisitos son más flexibles. En mi caso, las valoraciones mediante el valor del suelo y Sprengnetter no corresponden en absoluto con la realidad local. Los criterios son demasiado imprecisos y generales.

Hm. ¿Entonces desaconsejas una tasación por Sprengnetter? Quería pedir una ahora, simplemente para saber cuánto está pidiendo el vendedor de más. Por mí pago también unos € más, pero en algún lugar hay un límite... ¿Pero si los valores no tienen fiabilidad?!

¡El vendedor no pide demasiado! Es una cuestión de oferta y demanda...

El 15% por encima del precio de los terrenos municipales aún está bien.
Por cierto, el valor de referencia del suelo es solo un VALOR ORIENTATIVO y se aplica para parámetros definidos previamente (p.ej., aprovechamiento, tamaño, etc.). Siempre puede haber y habrá desviaciones significativas hacia arriba o hacia abajo. El banco hace una valoración aproximada desde su escritorio, puede (pero no tiene que) tomar el valor de referencia del suelo como base, o valores comparativos de IMMO-Scout, o experiencias propias en la región, o demás.