Arrendamiento enfitéutico sobre terreno con obligación de construcción

Estimadas expertas y expertos del foro,
queridos profesionales del derecho,

inicio aquí con una combinación un poco extraña, sobre la cual hasta ahora no he encontrado una respuesta definitiva. Me encantaría contar con su experiencia o con valoraciones generales. Por supuesto, está claro que esto no es un asesoramiento legal. Tarde o temprano, de todos modos, habrá que aclarar todo esto con un abogado.

Situación inicial:
Hace ya casi 3 años compré un terreno para construir en mi municipio natal, con la idea original de construir allí realmente en poco tiempo.
Notarialmente se estableció una obligación de construir de 5 años, la cual adjunto aquí.



He estado pensando mucho al respecto. Básicamente, por supuesto que me gustaría seguir manteniendo el terreno. Pero como mi situación profesional cambió por un tiempo indefinido, no podré cumplir con la obligación de construir ni siquiera con una posible prórroga (que la autoridad ha anunciado como posible).
Ahora tengo un interesado que querría arrendar el terreno mediante un contrato de superficie por 60 años para construir allí una casa que pueda ser aprobada.

Ahora surge, por supuesto, la pregunta de si la obligación de construir pasaría al arrendatario con un contrato notarial de superficie.
Según el texto del contrato "El vendedor y sus sucesores universales" en mi opinión eso no sería posible.
Pero me interesaría saber qué significa el término sucesores universales en este contexto. ¿Se refiere a la sucesión en caso de mi fallecimiento o a la sucesión total de derechos sobre el inmueble por acto jurídico, es decir, contrato de arrendamiento?

¡Me encantaría conocer sus opiniones y sugerencias!
Muchas gracias de antemano y saludos cordiales
Max

Ahora tengo un interesado que quisiera arrendar el terreno por 60 años mediante un derecho de superficie para construir allí una casa que pueda obtener aprobación.

¿Cómo lo quieres decir? ¿Quieres subarrendar tu terreno arrendado? Eso no es posible.

Ahora surge naturalmente la pregunta de si la obligación de construir pasaría al arrendatario con un contrato de herencia fiduciaria notarial.

Yo (comerciante y no jurista) interpreto que, sujeto a la aprobación del vendedor, eso sería posible.

Me gustaría saber qué significa el término cesionario universal en este contexto. ¿Se refiere a la sucesión en caso de mi fallecimiento o a la sucesión total de derechos sobre el inmueble por acto jurídico, es decir, contrato de arrendamiento?

Un inmueble no tiene cesionario universal, sólo una persona (una física por causa de muerte).

¿Quieres volver a arrendar el terreno que tienes arrendado? Eso no es posible.

No, él mismo compró, pero la propiedad aún está amenazada por una posible devolución.

Ahora tengo un interesado que desea arrendar el terreno por 60 años mediante un contrato de superficie,

Por cierto, para el arrendatario o su banco financiador (en caso de que necesite financiamiento) es un desastre. 60 años limitan drásticamente la posibilidad de financiamiento, tanto en la cantidad (el valor hipotecable cae en picada) como en la amortización (no se puede hacer una amortización baja). Pero eso solo de pasada. Para mí, como banquero, es un criterio eliminatorio para una nueva construcción (en el caso de una casa unifamiliar).

Ahora surge, por supuesto, la pregunta de si la obligación de construir pasaría al arrendatario con un contrato notarial de arrendamiento por superficie. Según el texto del contrato "El vendedor y sus cesionarios universales", en mi opinión, eso no sería posible. Pero me interesaría saber qué significa el término cesionario universal en este contexto. ¿Se refiere a la sucesión en caso de mi fallecimiento o a la sucesión legal completa del terreno mediante un acto jurídico, es decir, el contrato de arrendamiento?

Si ahora argumento de manera muy precisa, te vas a confundir. Porque la casa que se va a construir NO es parte del terreno, sino del derecho de superficie (así está establecido en la ley). Hablando muy claramente, formal y legalmente no puedes cumplir con tu obligación de construcción, ya que el terreno sigue considerándose legalmente sin edificar. La formulación "cesionario universal" no debería importarte en absoluto en relación con el derecho de superficie, porque el terreno permanece en tu posesión y sigue sin edificar. Eso es todo. Pero: cesionario universal se utiliza en estos casos para expresar que TODOS los derechos y obligaciones pasan a tu sucesor. Ya sea en caso de transferencia, venta, herencia o como sea. Y la "reventa" en el marco de un derecho de superficie también transfiere la obligación de construcción, así espero que la municipalidad interprete esta cláusula. Y para complementar: la constitución de un derecho de superficie no es un contrato de arrendamiento. El derecho de superficie recibe su propio registro en el registro de la propiedad y es un derecho real que también se inscribe en el registro del terreno.

Se utiliza el término Gesamtrechtsnachfolger en estos casos para expresar que TODOS los derechos y obligaciones se transfieren a tu sucesor. No importa si es por transferencia, venta, herencia o cualquier otra forma. Y la "reventa" en el marco de un derecho de superficie también transfiere la obligación de construir, así espero que la interpretación de esta cláusula por parte del municipio.

Según mi conocimiento, Gesamtrechtsnachfolge no significa la sucesión en todos los derechos y obligaciones de un contrato, sino la sucesión en todos los derechos y obligaciones de una persona jurídica. Por lo tanto, el Gesamtrechtsnachfolger en el caso de una persona natural es la comunidad hereditaria, y en el caso de una persona jurídica, el adquirente de una sociedad de capital.

En relación con la solicitud del TE, no veo relevante la Gesamtrechtsnachfolge y la explicación del término solo como una contribución a su pequeño libro de poesías del tesoro del conocimiento. Leo el extracto con la expectativa de que el municipio condicione la aprobación de la transferencia a una declaración de sumisión por parte del superficiario bajo la amenaza de devolución y a la acreditación por su parte del cumplimiento de la obligación de construcción. El municipio persigue con la obligación de construcción generalmente asegurar los fines de sacar el terreno edificable del circuito especulativo y destinarlo al uso para la creación de vivienda. La amenaza de devolución es solo un "instrumento" para la ejecución y realmente solo debe aplicarse como un "Plan B". Incluso el municipio tendría con este problema costos y más esfuerzo. Su objetivo es poder "cerrar con tapadera" literalmente la calle y poner un tic para "cumplido con éxito" en la creación de viviendas deseada. Si considera asegurado que la obligación de construcción se cumplirá sin demoras eternas, no veo que se oponga. Pero el asesor jurídico de la ciudad no debe tener reservas al respecto, de lo contrario las manos de los miembros del consejo municipal quedarán bajas. No olvidar: aquí hablamos de un punto 4 del apartado no público de la sesión, donde todos quieren poder asentir sin dudas, y las posibilidades dependen en gran medida de experiencias anteriores. Si en el pasado hubo acuerdos con complicaciones, las señales son correspondientemente malas.

Hola a todos,

&
primero que nada, muchas, muchas gracias por vuestras detalladas aportaciones. Lo del Gesamtrechtsfolger me quedó claro, con eso se resolvió. Tengo una cita en dos semanas con el director de nuestra ciudad para poder exponer la situación y que "juntos encontremos una solución con la que todos puedan vivir" (palabras textuales del director).

¡Que tengáis un buen -esperemos largo- fin de semana!
Saludos, Max