Terreno como capital propio - valoración bancaria

Hola querido foro,

el año pasado compramos nuestro terreno por un precio muy bueno (115€/m², con un valor estándar del suelo de 130€/m²).
Hemos comprado completamente con capital propio, es decir, el terreno está libre de deudas.
Ahora nos surge la pregunta de cómo el banco valorará el terreno como capital propio en la financiación de la construcción.
Dado que la zona está creciendo mucho (alrededores de Berlín), parece muy probable que el valor estándar del suelo suba de nuevo este año. Los terrenos en un radio de 5-10 km se vendieron el año pasado a veces por 200-300 €/m².
Soy consciente de que al final esto depende, por supuesto, del procedimiento de valoración del banco y de muchos otros factores.
Quizás alguien de ustedes haya tenido un caso similar y pueda compartir sus experiencias, para que podamos tener una idea general.

¡Saludos cordiales!

Tú mismo escribes que depende mucho del banco correspondiente.

Con nosotros se dijo que se utiliza el siguiente procedimiento:
Si la compra del terreno no es reciente (creo que hasta un máximo de 3-5 años) se cuenta el precio de compra pagado. De lo contrario, se utiliza el valor actual del suelo según la referencia oficial.

Addendum: Para el valor de referencia del suelo, el banco recurrió a una base de datos en línea. El valor correspondía exactamente al valor que yo también había determinado en línea.

Buenos días,

los valores de referencia del suelo para 2022 deberían salir en 4-6 semanas, entonces los bancos podrían valorarlo mejor que hoy.

La valoración depende de 2 factores:
Valor de referencia del suelo
Tamaño

muchos bancos valoran terrenos de 400 m² con el 100% del valor de referencia del suelo
en tu ejemplo: si son 400 m², entonces con x 130€ = 52.000€

si el terreno es menor a 400 m², entonces hay recargos, es decir, el banco calculará con más de 130€/m²
si es más grande, entonces hay descuentos, es decir, el banco calcula con menos de 130€/m²

normalmente los bancos también consideran terrenos hasta 800 m²/1000 m² como suelo urbano, todo lo que esté por encima se considera como superficie de jardín, y por lo general solo se valora con el 10% del valor del suelo.

si me das [PLZ], la calle + el tamaño, lo calculo rápido con valores de 2021 ;)

Tú mismo escribes que depende mucho del banco en cuestión.

En nuestro caso se dijo que se usa el siguiente procedimiento:
Si la compra del terreno no fue hace mucho tiempo (creo que hasta un máximo de 3-5 años) se cuenta el precio pagado. De lo contrario se utiliza el valor actual del suelo.

NO necesariamente, conozco bancos que prefieren calcular con el mejor valor para el cliente.

Si alguien compra un terreno que vale 80.000 €, pero pagó 120.000 €, los bancos también calculan en interés del cliente con un valor de 120.000 €.

También he tenido clientes que un año antes compraron un terreno por 120.000 €, seis meses después el valor del suelo era de 150.000 € (ellos compraron más barato) y el banco calculó entonces con 150.000 € como valor (después de que yo interviniera... al principio querían calcular con los 120.000 €, pero con 150.000 € el cliente tenía mejores condiciones... y eso fue lo que obtuvo).

si me pasas el código postal, la calle y el tamaño, lo calculo rápidamente

Lamentablemente aún no tengo permiso para enviar mensajes privados, por lo que no puedo enviar detalles.
El código postal es 14542, el valor del suelo en 2021 es de 130€/m², el tamaño es 1236 m².