Terreno y costos adicionales de construcción - ¿Es realista el presupuesto para construir una casa?

¡Primero que nada: ¡Hola a todos!

Desde hace un tiempo leo, informo y investigo sobre el tema "construcción de casas". Como no tengo mucho que ver con el sector de la construcción, encuentro el foro de construcción de casas como un verdadero aporte y espero así tener más claridad en esta temática que para mí es nebulosa.

Luego, el primer paso:
Hasta ahora vivimos de alquiler (mi esposa, profesora, 29; niño de 3 meses; yo, economista empresarial, 29) y ahora estamos pensando en construir.
Pero, (lamentablemente) no tengo idea de con qué presupuesto debo contar para semejante construcción...

Estos serían los datos básicos:
A) Terreno
Terreno: aprox. 150.000 EUR (aprox. 510 m²) en una ubicación (para nosotros) Top [Speckgürtel einer bayerischen Großstadt] - totalmente urbanizado con estudio del suelo y en campo verde.

Costos adicionales de compra (¿están cubiertos éstos con los costos adicionales de construcción?)

Sin embargo, en el plan de desarrollo:
Debe haber una cisterna o un depósito y pozo de infiltración de al menos 6 m³.
¿Qué significa esto en cuanto a costos?

B) Costos adicionales de construcción
Costos adicionales de construcción: aprox. 40.000 euros (según este foro)

C) Casa
Casa planeada (forma y apariencia determinada):
KfW 70,
construcción sólida (ladrillo 36,5)
construcción sencilla: sin salientes ni similares: cuadrada con techo encima (perdón a todos los arquitectos aquí, pero no sé cómo se llama este estilo de construcción: ¿Bauhaus? ¿Casa-ateliér?)
140-160 m² (5-7 habitaciones [de ellas uno o dos despachos], 1 baño) superficie habitable
superficie útil: aprox. 25 m²

Techo a dos aguas,
2 plantas,
ligera pendiente (el piso inferior estaría medio dentro de la pendiente; ¿se llama esto sótano?)

Calefacción por suelo radiante,
bomba de calor agua-aire,
parquet y azulejos,
persianas eléctricas (no persianas venecianas)

En total debe ser una equipación de categoría alta (término comercial...), pero sin inodoros de diseñador, sólo una bañera estándar, ducha y 1 lavabo...

Doble garaje prefabricado,

Sin trabajo propio destacable (tampoco planeamos por motivos de garantía...)
Las áreas exteriores las haríamos nosotros (sembrar césped, etc.)

La construcción debe realizarse mediante arquitecto o contratista general [pero con cláusulas VOB: subcontratos sólo con consulta, selección de materiales solo con aprobación del propietario] (es decir, no con promotor inmobiliario).
¿Cuánto debo presupuestar para esto? ¿La estructura está incluida en los costos adicionales de construcción?

Terreno con costos adicionales de construcción serían unos 200T (190T de A y B + 10T de margen)
Si calculo 1500 euros por metro cuadrado para 160 m² llego a aprox. 240T (redondeado 250T)
=> 450T euros preliminar como presupuesto...

Como se ha mencionado varias veces, puede que por desconocimiento haya considerado algunas partidas dos veces o haya calculado mal la superficie útil...

Las calculadoras online dan resultados desde 370T hasta 550T...

¿Es realista una construcción de casa [con terreno y costos adicionales de construcción] con un presupuesto A) 400 B) 450 o C) 500? Si es posible se hablará en otro hilo en su momento.

Y fuera de la planificación:
I) ¿Puedo presupuestar una chimenea con aprox. 5000 euros (en la sala)?
II) ¿Cocina con aprox. 10-15T?

¡Muchas gracias!

OnSite

Hola,
al hacer una primera revisión rápida, me han llamado la atención los siguientes puntos:

[*]Los costos adicionales de compra no están incluidos en los costos adicionales de construcción
[*]Con respecto a los costos de cimentación, deberías mirar detenidamente el informe geotécnico de antemano
[*]1500 euros es un valor bastante bajo para Baviera, si no recuerdo mal. Pero el experto en construcción seguramente puede decir más al respecto.
[*]Me faltan los costos de pintura y revestimientos de suelo (aproximadamente 10.000 euros cada uno)
[*]Los costos para las áreas exteriores tampoco fueron considerados
[*]¿Con "chimenea" te refieres al "conducto de humos" o a la estufa en sí? Hay grandes diferencias.
[*]Por experiencia, la cocina suele tener un valor más alto.

Espero que esto ya te ayude un poco.

Hola Jochen,

Gracias de antemano por los costos de constitución:
me da una mala sensación, especialmente porque el agua de lluvia no se infiltra completamente. (Según el informe del suelo, no funciona porque el suelo no es permeable.)

Tengo la sensación de que esto podría salir caro...

Si tuvieras un estudio geotécnico para exactamente este terreno y tu casa en las manos, también tendrías una recomendación de construcción con la que se puede calcular.

La infiltración de agua de lluvia a través de un cisterna nos costó aproximadamente 5000. La instala el constructor de tierras.

Saludos Yvonne

Hola,

Costos adicionales de compra del terreno (¿Están cubiertos estos con los costos adicionales de construcción?)

Mira aquí:

Sin embargo, en el plan de desarrollo urbano dice:
Debe haber una cisterna o un depósito y pozo de absorción con al menos 6 m³.
¿Qué significa esto en cuanto a los costos?

Bastante contradictorio, cuando el suelo por otro lado no es permeable. En cuanto a los costos, depende de si solo quieres recoger el agua de lluvia para regar el jardín o si quieres una conexión adicional a la casa, por ejemplo, para los inodoros. Los costos tienden a estar entre 5 y 7 mil euros.

B) Costos adicionales de construcción
Costos adicionales de construcción: aprox. 40.000 euros (según este foro)

En su mayoría suficiente. Solo ten en cuenta que los costos de los trabajos de pintura y revestimiento de suelos, así como la construcción de las áreas exteriores (incluido el acceso al terreno) no están incluidos en los costos adicionales de construcción.

C) Casa
Casa planificada (forma o apariencia está determinada):
KfW 70,
construcción maciza (ladrillo de 36,5 cm)
diseño simple: sin salientes ni similares: cuadrada con techo encima (disculpas a todos los arquitectos aquí, pero no tengo idea de cómo se llama este estilo de construcción: ¿Bauhaus? ¿Casa taller?)
140-160 m² (5-7 habitaciones [de ellas uno o dos despachos], 1 baño) superficie habitable
superficie útil: aprox. 25 m²
techo a dos aguas,
2 plantas,

Con techo a dos aguas es inicialmente una casa unifamiliar sencilla de dos pisos.

ligeramente en pendiente (la planta más baja estaría medio enterrada; ¿se habla aquí de un sótano?),

No, de un semisótano

Calefacción por suelo radiante,
Bomba de calor agua-aire,
Parquet y azulejos,
Persianas eléctricas (no persianas venecianas)

En total debe ser un equipamiento de gama alta (término de goma de mascar...), pero sin inodoros de diseño, solo una bañera estándar, ducha y un lavabo...

Garaje doble prefabricado,

Sin mano de obra propia significativa (no planeamos esto por razones de garantía...)
Las áreas exteriores las haríamos nosotros (sembrar césped, etc.)

Estimo que estarás con unos 300 mil euros para la casa unifamiliar, más los costos del garaje prefabricado, costos adicionales de construcción, trabajos de pintura y revestimiento del suelo, así como la preparación de las áreas exteriores. Como el suelo no es permeable, se suman además costos por impermeabilización debido a la humedad estancada y/o agua de filtración. Esto puede ser desde 6 mil hasta 10 mil euros, dependiendo del tipo de impermeabilización que recomiende el perito del suelo.

La construcción será a través de un arquitecto o gerente general de la construcción [pero con cláusulas VOB: subcontratistas solo tras consulta, selección de materiales solo con aprobación del propietario] (por lo tanto, no con un promotor inmobiliario).
¿Cuánto debo presupuestar para esto? ¿La estática está incluida en los costos adicionales de construcción?

Interesante - ¿te confías también para el control de la licitación, evaluación de los servicios de los artesanos a elegir, control de facturas, etc., siendo ajeno al sector?

No. La estática no está incluida - al menos en mi lista (enlace arriba) no está considerada, ya que normalmente está incluida en el precio fijo del gerente general de construcción. No puedo juzgar a distancia qué costos se deben presupuestar; pueden ser 3 mil euros o también 6 mil euros - siempre depende del alcance.

Terreno con costos adicionales de construcción estarían en aprox. 200 mil (190 mil de A y B + 10 mil de reserva)
Si calculo 1500 euros por metro cuadrado para 160 m² llego a aprox. 240 mil (redondeado 250 mil)
=> presupuesto preliminar de 450 mil euros...

No puedes calcular "solo" para 160 m², quieres además 25 m² de superficie útil ... eso no se paga solo.

Yo parto más bien del siguiente cálculo:

Terreno: 150 mil euros
Casa unifamiliar KfW 70: 300 mil euros (para 185 m²)
Reserva para impermeabilización de semisótano: 10 mil euros
Garaje prefabricado 6 x 6: 10,5 mil euros (sin cimientos de tiras, ya que los costos en terrenos en pendiente son distintos que en terreno plano)
Costos adicionales de construcción: 40 mil euros
Trabajos de pintura + revestimiento de suelos en mano de obra propia: 20 mil euros
Áreas exteriores en mano de obra propia: 10 mil euros (solo lo necesario)
Reserva para extras: 10 mil euros

En total, aproximadamente 550,5 mil euros

Y fuera de la planificación:
I) ¿Puedo presupuestar una chimenea con aprox. 5000 euros (en la sala)?

Para el conducto de la chimenea: sí. El costo de la chimenea como tal se añadiría aparte. Es más económico si el conducto de la chimenea se coloca desde afuera, como conducto de acero inoxidable. Pero depende de la arquitectura de la casa unifamiliar; el acero inoxidable no encaja en todas partes estéticamente.

II) ¿Cocina con aprox. 10-15 mil?

Depende de tu gusto; hacia arriba en la compra de cocina todos los límites desaparecen

Saludos, experto en construcción

Hola experto en construcción,

¡muchas gracias por la respuesta tan detallada!

Bastante contradictorio, si el suelo, por cierto, no es permeable. En cuanto a los costos, depende de si solo quieres recoger el agua de lluvia para regar el jardín o si deseas una conexión adicional a la casa, por ejemplo para los inodoros. Los costos tienden a estar entre 5.000 y 7.000 euros.

Ese es precisamente mi mayor problema, que no puedo estimar si se habla de 2.000, 5.000 o 10.000.

Supongo que estarás en torno a unos 300.000 euros para la casa unifamiliar, más los costos del garaje prefabricado, gastos adicionales de construcción, trabajos de pintura y suelos, así como la instalación de las zonas exteriores. Como el suelo no es permeable, se suman costes de impermeabilización debido a la acumulación de humedad y/o filtraciones. Esto puede ser 6.000 o incluso 10.000 euros, dependiendo del tipo de sellado que el perito de suelos recomiende.

Otro punto de riesgo: acumulación de humedad y/o filtraciones. Eso significa que con los 10.000 euros no estoy del todo seguro, ¿verdad? ¿O existe teóricamente un riesgo residual de que debido a la pendiente/inclinación pueda ser más caro?

Interesante: ¿te atreves también a controlar la licitación, evaluar los servicios de los artesanos a seleccionar, controlar las facturas, etc., siendo ajeno al sector?

Conozco a gente que se atrevería a evaluar y seleccionar (todos ellos artesanos) y la licitación la revisaría de todas formas con un perito de construcción.
Pero sigo la máxima: no hagas negocios con tus amigos.
Lamentablemente esto ha provocado con demasiada frecuencia grandes tensiones en el entorno privado (sobre todo en el tema de la garantía... Ejemplo: “Tú colocaste la pieza el sábado...” o “El material lo compraste tú como excedente en la tienda de bricolaje...”)
Y todos estamos de acuerdo: siempre es fácil criticar.

Además, también he vivido en el círculo de conocidos que no se puede ahorrar mucho. [Esta opinión también la comparto...]
Aquí hay que ser honesto: cuando hay un precio fijo (por ejemplo, de promotor inmobiliario), solo se puede ahorrar en la calidad si surgen problemas o costes adicionales durante el proyecto de construcción.
La historia del subcontratista de subcontratista suele ser así: no recibe la adjudicación el proveedor más barato, sino el más económico...
Y para ser barato, solo se puede ahorrar en personal y materiales. (Las máquinas cuestan y son imprescindibles...)
También hemos analizado varios promotores y sus descripciones de servicios - la conclusión es: en la selección de acabados normalmente se parte del precio más bajo (por ejemplo, 20 euros por m² de azulejos), algunas ediciones especiales de conjuntos de baño y/o el mínimo de enchufes. Las actualizaciones de acabados o deseos especiales (como suelo radiante) son caras...

Para el conducto de chimenea: sí. El costo de la chimenea en sí se sumaría aparte. Es más barato si el conducto de chimenea se coloca desde el exterior, como conducto de chimenea de acero inoxidable. Pero depende de la arquitectura de la casa unifamiliar; no en todos lados encaja el acero inoxidable en la estética.

Ahora entiendo por qué las casas de los promotores siempre tienen el tubo de acero inoxidable en la fachada.

Todo incluido, aproximadamente 550.500 euros

¡Muchas gracias! - Con esto el proyecto de construcción está descartado, sobre todo por el riesgo relacionado con el terreno.

Para nosotros, sigue siendo la primera opción un inmueble en alquiler (y seguir ahorrando capital propio) o la compra de un inmueble de segunda mano sería una verdadera alternativa.
Pero veamos qué traerán en 10 años la política de bajos tipos de interés actual y los precios elevados de la construcción y la vivienda...