¿Está bien esta financiación?

Hola a todos, me gustaría presentar una variante de financiamiento para discusión y os pido cordialmente que escribáis una pequeña observación.

El plan: préstamo de 390 mil euros para una propiedad usada, valor de la casa 345 mil euros, a pagar mensualmente 1480 euros, ingresos de aprox. 5,5 mil euros.

- 50 mil euros a través de KFW con 1,45 %
- 155 mil euros a 1,34 %
- 185 mil euros a 1,91 %.

Hace un aprox. de 1,66 % creo.

Fijación de interés por 15 años, después quedarían aún 185 mil euros por financiar.

Tenemos una oferta alternativa por 10 años al 1,17 %, que me parece demasiado corta, por 20 años solo hubo ofertas con contratos de ahorro para vivienda, luego los proveedores afirman un interés fijo de aprox. 1,75 %.

Prefiero ofertas más simples, que también entiendo. ¿O puede superarse esta oferta anterior con una oferta con ahorro para vivienda?

Muchas gracias por un breve mensaje,

TS

Por favor, proporciona más detalles sobre las amortizaciones y las vinculaciones de interés fijo de los préstamos individuales. ¿De dónde proviene la separación en 155/185?

El interés ponderado inicial es del 1,62 % nominal.

¡Gracias por la respuesta! Kfw tiene un interés fijo de diez años, la división de los dos grandes préstamos fue realizada por el banco de acuerdo con el valor asumido de la propiedad. El plazo fijo de interés de estos préstamos es de 15 años. La amortización es del 3%, la carga mensual es de 1480, está previsto que sea con 30 años, aunque tengo pagos especiales libres y los usaré activamente. Esto también corresponde a la experiencia de mis colegas con el mismo salario, que es 5,5 neto. Si asumo "solo" 2000 euros por año de pago especial, después de 15 años tendríamos todavía aproximadamente 145 tEuro restantes. Para mí, esto suena como una oferta bastante buena. ¡Gracias por evaluar y responder!

Solo evalúo y juzgo la financiación o los costos y opciones resultantes de ella. Otros deben preocuparse por la capacidad de carga. Pero eso debería estar bien.

Ahora, a la financiación y a hacer cálculos... pero cómo... solo tiene sentido si elijo el siguiente "orden de prioridad":

1) 155 TEUR en primer rango con el 60% del BW
2) 50 TEUR KFW Programa 124???
3) 185 TEUR subordinado.

Pero ahora ya no tiene sentido que 1 + 3 tengan la misma tasa de amortización... bueno, en realidad sí, para el banco tiene sentido porque así a largo plazo durante el plazo ganan más intereses. Así que mi consejo sería reducir la amortización en 1 al mínimo (1 o 2% anual) y usar el monto ahorrado para una amortización mayor en 3.

En general: cuanto mayor sea el interés, más rápido se debe amortizar esa parte para reducir los costos de intereses. Lo mismo aplica para amortizaciones anticipadas, que no tienen cabida en 1 mientras exista 3. Y después de 15 años, se volverán a barajar las cartas.

Nota al margen: ¿Por qué 390 TEUR de crédito para un valor de la propiedad de 345 TEUR (después de renovación/rehabilitación)? ¿Cuánto capital propio se va a usar además? ¿Cuáles serán los costos adicionales?

Los costos adicionales de compra deben ser financiados "gracias a" la falta de capital propio. Los costos adicionales estarán alrededor de 400 euros en una casa razonablemente moderna. Hemos hecho revisar estas cosas con expertos, desde el ingeniero civil hasta el especialista en energía. Los consejos sobre los créditos individuales son absolutamente útiles y se discuten con el "asesor" bancario. ¿Cuál es su opinión sobre el tipo de interés efectivo y toda la oferta? ¿Se puede superar algo así y cuándo se recomienda un contrato de ahorro para la vivienda? ¿Deberíamos buscar a toda costa una vinculación de interés más larga? ¡Gracias por su tiempo esta noche!

Entonces, tengo 20 años fijos al 1,62% (préstamo puramente de amortización) con un saldo pendiente de aprox. 20.000€ (sin un solo céntimo de amortización extraordinaria). Si solo hacemos 1.000€ al año estamos hechos. Pero si no, no me importa si estamos con un 8 o 10% de intereses. ¡Un saldo pendiente de 185.000€ sería demasiado arriesgado para mí!

¿Por qué no se tiene capital propio con 5,5 T€ mensuales?