¿La financiación de una casa con 410K es realista y factible para nosotros?

Querido foro,

mi novia y yo también estamos ante la decisión de si, y en qué medida, podemos permitirnos una casa propia. Ahora hemos descubierto un primer objeto interesante para nosotros y estamos analizando la viabilidad. Estaríamos muy agradecidos por comentarios y consejos.

General sobre nosotros:

[*]Tenemos poco más de 30 años, vivimos en el este de Baja Sajonia. Ambos somos abogados empleados. Ambos tenemos contrato indefinido y llevamos un año trabajando. Los dos trabajamos a tiempo completo.
[*]No tenemos hijos por ahora, pero a medio plazo (aproximadamente 2020) planeamos tener unos 2 hijos.
[*]En este caso, ella tomaría alrededor de un año de baja por maternidad y luego pasaría inicialmente a trabajar a tiempo parcial. Sin embargo, a largo plazo se piensa que ella también volverá a tiempo completo.

Situación de ingresos y patrimonio:

[*]Nuestros ingresos netos suman aproximadamente 5.300 € (2.900 (m) / 2.400 (f)) o 9.900 € brutos. Además, hay un bono anual de aproximadamente 3.000 € netos, que es variable y por tanto no querremos considerarlo. También se han anunciado ya futuros aumentos salariales.
[*]Como capital propio tenemos 80.000 €, de los cuales solo queremos usar 60.000 € para la casa.
[*]Probablemente recibiremos una herencia mayor en los próximos 5 - 10 años (neto aprox. 200.000 €). Además, en un futuro más lejano (> 20 años) también son posibles otras herencias.
[*]Deudas pendientes son unos 1.600 € por tasas universitarias (al 0% en el NBank) y 10.000 € de BAföG (también sin intereses). Mensualmente se amortizan unos 140 € por esto.

Situación de gastos:
Costes de vivienda:

[*]alquiler actual sin calefacción: 450 €
[*]alquiler actual con calefacción: 630 € incluyendo gas
[*]electricidad: 50 €
[*]gas: incluido en la lavadora
[*]teléfono, internet, móvil: 50 € mensuales

Costes de movilidad:

[*]coche relativamente nuevo (3 años), pero no es vehículo familiar
[*]seguro: 33 € al mes
[*]impuestos: 3 € al mes
[*]combustible: 20 € al mes (ya que cupones de gasolina del trabajo aparte)
[*]reparaciones: hasta ahora ninguna
[*]revisión: aprox. 15 € al mes (prorrateado)
[*]¿Hay un segundo coche, moto, scooter? No

Costes de seguros:

[*]seguro privado de salud: no
[*]seguro de responsabilidad civil (también animales): 7 € al mes
[*]seguro de vida de capital o riesgo: no
[*]seguro de pensión (también Riester, Rürup, etc.): no
[*]seguro por incapacidad laboral: no
[*]seguro de accidentes: no
[*]seguro del hogar: 4 € al mes
[*]seguro de defensa jurídica: 8 € al mes
[*]otros seguros (ej. seguro de viaje, seguro de gastos funerarios): no

Costes de vida:

[*]alimentos, restaurante, droguería, medicamentos, otros: 520 €
[*]ropa: aprox. 400 € al mes
[*]cuotas de asociación/gimnasio: aprox. 40 € al mes
[*]limpieza: 120 € (ayuda doméstica y limpieza de trajes, etc.)
[*]TV/video/audio/CDs/DVD: 5 € servicios VoD
[*]entradas (fútbol, cine, conciertos, etc.): aprox. 25 € al mes

Ahorros:

[*]ahorro mensual habitual (valor aproximado durante ~ un año): en total aprox. 1.600 €, siendo este el valor mínimo, ya que al inicio de la vida laboral se gastó bastante en ropa (varios trajes por trabajador, varios pares de zapatos, etc.)

Otros gastos:

[*]ninguno

Suma de ingresos y gastos:

[*]ingresos totales: 5.300 €
[*]gastos totales: 2.070 €
[*]saldo: 3.230 €
[*]de esta suma, alquiler sin calefacción y ahorro prescindible (ej. cuota de ahorro para la casa): 450 €

General sobre la propiedad:

[*]¿Qué tamaño tiene el terreno?: 961 m2
[*]¿Qué dimensiones tiene? n/a
[*]¿Cuál es el valor del suelo? n/a
[*]¿Nueva construcción, edificio antiguo (año de construcción), tipo de casa? Propiedad existente (año 2001, última modernización 2012), casa unifamiliar, independiente
[*]¿Garajes?: 2 plazas de aparcamiento
[*]¿Qué tamaño tiene la casa? (superficie habitable / superficie útil): 184 m2 superficie habitable, 40 m2 superficie útil
[*]¿Cuál es el valor de mercado de terreno y casa tras la finalización? desconocido, se piensa consultar un perito para seguridad.

Costes de construcción o compra:

[*]costes del terreno: incluidos
[*]costes de urbanización: incluidos
[*]costes adicionales de adquisición (notaría, registro, impuesto de transmisión, agente inmobiliario): 26.650 € (notaría y registro: 6.150 €, impuesto de transmisión: 20.500 €, sin comisión)
[*]coste de construcción o compra (incl. arquitecto, ingeniero estructural): ¿aprox. 500 € para perito?
[*]costes de renovación o rehabilitación: aprox. 2.000 € (pintura, etc.)
[*]costes adicionales de construcción (ej. conexiones de casa, perito geotécnico, electricidad de obra, etc.): incluidos
[*]áreas exteriores/terraza, caminos, diseño de jardín, cercas, etc.: incluidos
[*]costes de financiación (ej. comisiones o intereses por provisión): aún no conocidos
[*]costes totales: 439.150 €

Otros costes:

[*]costes de cocina: aprox. 12.000 €
[*]muebles, lámparas, decoración: aprox. 2.000 €
[*]otros costes "no adquisición, costes adicionales de adquisición, de construcción o construcción adicionales": aprox. 1.000 € (lavadora + secadora)

Resumen de costes:

[*]costes totales: 454.150 €
[*]capital propio deducible: 60.000 €
[*]importe a financiar: 394.150 €

Información adicional sobre la financiación:

Hasta ahora hemos pensado que pagaríamos la casa idealmente en unos 10 años* (*teniendo en cuenta las herencias mencionadas arriba).

Si las herencias no se recibieran inesperadamente, la amortización naturalmente se prolongaría en consecuencia.

Si hemos olvidado algo, facilitaremos con gusto los datos necesarios.

Bueno, querido foro, ¿qué opináis? ¿Podemos hacer frente a esta cantidad? ¿Incluso si no llegan herencias?

Financiamos una cantidad similar bajo condiciones similares.

Prueba con un calculadora de financiación de vivienda, introduce un interés del 2% y una amortización del 2-3% a 20 años y pregúntate si os lo podéis permitir. Si la respuesta es sí, simplemente hacedlo.

Por cierto, el banco no tendrá en cuenta el bonus variable, ya que puede desaparecer. Lamentablemente no tiene el estatus de una 13ª nómina. Pero vosotros de todas formas no lo consideráis.

Muebles, lámparas y decoración por 2000€ habría añadido más bien un 0 al final...
Por lo demás, todo bien realizable

Con dinero que no se tiene, no se cuenta. Si el causante llega a necesitar cuidados, puedes olvidarte de los 200 mil.

Aparte de eso, probablemente ahorraría más si tuviera una propiedad en mente.
Pero el resto suena bastante bien.

Hola a todos,

¡antes que nada, muchas gracias por las respuestas!

: Es cierto, nos engañamos a nosotros mismos. Partimos de la cantidad que deberíamos prever aproximadamente para una mudanza, para tener al principio lo más necesario. A medio plazo, sin embargo, probablemente también harían falta muebles nuevos, por lo que tu cifra probablemente sea más realista. Muchas gracias por la aclaración.

: Claro, por eso lo desglosamos así y no lo presentamos como capital propio. Sería solo un "nice-to-have".

La tasa de ahorro podría ser mejor, eso es cierto. Estamos trabajando en ello.

Pero nos alegra que el tono general hasta ahora parezca más bien en dirección a "factible". ¡También estamos abiertos a críticas o sugerencias!

Incluso sin la herencia, la suma del crédito debería ser manejable con vuestros ingresos (sin embargo, deberíais ser conscientes de los costos corrientes que los dos hijos planeados ocasionarán; basándome en eso (y en el alquiler actual sin calefacción) vuestra tasa de ahorro actual, en mi opinión, debería ser considerablemente más alta)... pero lo que, dicho educadamente, me resulta muy difícil de acostumbrar es que en relación con las herencias esperadas se hable de un "nice-to-have" y que ya se estime más o menos cuándo será (¿esperemos?) el momento de la herencia, con la que luego se debería pagar la casa dentro de diez años.