¿La financiación de la construcción se puede presentar así?

Hola,

nuestra pequeña familia (es decir, mi esposa, nuestro hijo y yo) queremos construir nuestra propia casa de ensueño y ya estamos planificando muy concretamente.
Tenemos un arquitecto independiente súper genial, hemos encontrado un terreno que para nosotros es genial (aunque aún no está comprado) y los diseños del arquitecto nos encajan absolutamente.

Nuestro arquitecto, por supuesto, también nos ha proporcionado los documentos para el banco, es decir, cálculo de costos, diseños, cálculo del volumen, etc.

Hasta ahora todo ha sido fantástico y estábamos muy entusiasmados, pero ahora tenemos el problema de que nos están entrando un poco los "pies fríos", ya que es simplemente muchísimo dinero y ahora nos damos cuenta de que esto se vuelve serio. Y, por supuesto, nos preguntamos si nuestra financiación es realmente posible como la hemos calculado hasta ahora, dado que el grado de endeudamiento resulta ser bastante alto. Si el banco incluye el préstamo KFW, este estaría en aproximadamente un 86%, sin que conozcamos todavía el margen de seguridad del banco.

Aquí quizás nuestros datos básicos:
- Costos de construcción incluyendo costos adicionales y terreno - 337 TEUR
- Monto del préstamo - aprox. 287 TEUR
- Capital propio - aprox. 55 TEUR
- Ingreso neto mensual total del hogar procedente de empleo dependiente - aprox. 6.600 EUR
- Programa Kfw 124 (vivienda propia) se debe incluir - 75 TEUR

Queremos optar por un préstamo clásico de amortización, con una cuota mensual de aprox. 1.500 EUR, que corresponde a una amortización del 2,5 - 2,75 %.

No tenemos otras obligaciones crediticias y nuestro historial crediticio es "limpio", pero aun así no estamos seguros de si nuestra financiación es representable de esta forma.

Muchas gracias de antemano por comentarios detallados.

Cuando leí el aporte, primero quise escribir que con 6.600€ netos mensuales eso no debería ser para nada un problema, pero ustedes quieren pagar como máximo 1500 euros al mes, entonces estarán pagando por mucho tiempo.
Si se asumiera un interés del 4%, ciertamente sería posible, pero el plazo fijo de los intereses también es solo de aproximadamente 10-15 años y después de ese tiempo todavía tendrían un resto de cerca de 200.000. ¿Qué pasa si para entonces los intereses suben mucho?
No he calculado todo, pero con un poco de mala suerte en los intereses estarán pagando más de 40 años, a menos que hayan invertido el dinero de otra forma o hagan pagos especiales mayores.
*Edit - Párrafo eliminado (había leído algo mal)*
Pero hay que gastar el dinero con fuerza si se van 5100€ al mes de otra manera.

Hola pat83,

antes que nada muchas gracias por tu feedback.
Y has dado justo en el clavo. :-) La deuda restante sin pagos extraordinarios sería aún extremadamente alta después de 10/15 años.

La mensualidad de 1.500 EUR la hemos calculado basándonos en un cálculo muy conservador de ingresos/gastos.
Y si cada uno es honesto consigo mismo, a nadie le gusta cambiar mucho su estilo de vida. Y así lo vemos nosotros también. Queremos seguir pudiendo permitirnos unas buenas vacaciones, actualmente tenemos una cuidadora que cuesta 450 EUR mensuales, queremos ofrecerle algo a nuestro hijo y dentro de unos años llegará el segundo niño.
Tomando todo esto en conjunto, nos ha llevado a fijar una cuota mensual algo más baja de lo que teóricamente sería posible.

Pero ahora hemos descubierto un modelo completamente nuevo.

1 préstamo KFW de 75 TEUR
1 préstamo de 50 TEUR con plazo de 3 años
1 préstamo de 50 TEUR con plazo de 15 años
1 préstamo de 112 TEUR con plazo de 10 años

El préstamo con plazo de 3 años lo cancelaremos completamente después de esos 3 años, ya que a finales del próximo año recibiremos una donación por ese importe.

Y queremos hacer pagos extraordinarios de aproximadamente 5 TEUR por año (excepto en el préstamo KFW, donde no es posible). Así no tendremos problemas con los financiamientos posteriores, aunque los intereses llegaran a subir al 8%. Por cierto, hemos calculado que el punto de equilibrio del tipo de interés para decidir entre 10 o 15 años de fijo debería estar alrededor del 6,5%. En mi opinión, eso no es de ninguna ayuda para la decisión, porque el 6,5% es muy realista. Pero lamentablemente nadie tiene la famosa bola de cristal...

bueno, con los datos la cosa se ve mucho mejor, 50.000 euros desaparecen directamente en poco tiempo por completo y aproximadamente 5000 € de amortización extraordinaria también corresponden a unos 400 € de cuota mensual adicional. Además, en vuestro caso no es que no podáis permitíroslo si algo se vuelve un poco más caro, ya que en vuestros ingresos hay un colchón considerable para el caso de que ocurra algo.

Los problemas me gustaría tenerlos también alguna vez.
Yo tampoco vivo mal, pero la relación entre el neto y la cuota de algún modo no encaja :)
¿Y por qué tienen tan poco capital propio con esos ingresos? ¿Son los gastos realmente tan altos?

Hola pat83,

primero que todo, muchas gracias por tu feedback.
Y has dado justo en el clavo. :-) La deuda restante sin pagos extraordinarios después de 10/15 años seguiría siendo extremadamente alta.

Los 1.500 EUR mensuales los calculamos basándonos en un presupuesto de ingresos y gastos muy conservador.
Y si alguien es honesto consigo mismo, a nadie le gusta cambiar mucho su estilo de vida. Y eso es lo que pensamos también. Queremos seguir pudiendo permitirnos unas buenas vacaciones, actualmente tenemos una niñera que cuesta 450 EUR mensuales, queremos darle algo a nuestro hijo y dentro de unos años debería llegar el segundo hijo.
Todo esto junto nos llevó a establecer la cuota mensual algo más baja de lo que teóricamente sería posible.

Desde mi punto de vista, exactamente la decisión correcta, especialmente porque el segundo hijo está prácticamente en planificación y al menos temporalmente definitivamente se perderá un ingreso (x% de 6600).
Cuota obligatoria baja, permitir pagos extraordinarios hasta el 10% y luego usarlos :D (la mayoría de los contratos de préstamo nunca se abonan con ningún pago extra, aunque hoy en día todos los clientes quieren tener esa opción).

Pero ahora hemos descubierto un modelo completamente nuevo.

1 préstamo KFW de 75 mil EUR
1 préstamo de 50 mil EUR con plazo de 3 años
1 préstamo de 50 mil EUR con plazo de 15 años
1 préstamo de 112 mil EUR con plazo de 10 años

El préstamo con plazo de 3 años lo cancelaremos completamente después de esos 3 años, pues a finales del próximo año recibiremos una donación de esa cuantía...

¿Y por qué quieren pagar intereses durante 3 años entonces?

Y queremos hacer pagos extraordinarios de aproximadamente 5 mil EUR por año (excepto en el préstamo KFW, donde no es posible). Así que no tendremos problemas con las refinanciaciones, incluso si los intereses "suben" al 8%. Por cierto, calculamos que la tasa de interés de equilibrio para decidir si fijar el tipo a 10 o 15 años debería estar alrededor del 6.5%. En mi opinión, eso no ayuda para nada a decidir, porque un 6.5% es muy realista. Pero lamentablemente nadie tiene la famosa bola de cristal...

Saludos cordiales
JoS
Consejo – pero justo!