QlriPower
21.07.2015 17:43:03
- #1
Hola,
soy nuevo aquí, porque tengo un asunto complejo y me gustaría recibir algunos consejos.
Brevemente sobre la historia: me gustan los coches clásicos, además soy un manitas de primera categoría, estudié electrónica y ahora trabajo en gestión de calidad, pero necesito algo con mucho espacio.
Encontré este local comercial:
Un poco más de 1000 m² de superficie, casa antigua de unos 100 años, sólida, aunque se le ha hecho mantenimiento constantemente. En algún momento se convirtió en oficina. Al lado, hace unos 60 años, se construyeron dos pequeños hangares que suman unos 300 m² y encima de uno de ellos hay una oficina de planta abierta. La superficie habitable sería aproximadamente 350 m². En total el edificio tiene más de 1000 m², además de 2 garajes dobles con trasteros encima y más.
La ubicación también es muy buena para mí, por eso y por las posibilidades es casi perfecta.
Pero también tiene inconvenientes: es tremendamente grande y los costos de calefacción serán elevados. La renovación energética podría costar seis cifras. También es necesario cambiar las ventanas. El plan sería esperar el primer año para ver realmente qué resultados se obtienen. Por cierto, la calefacción es de gasóleo.
El aislamiento del ático está planeado de inmediato porque no hay ninguno.
Lo que hay que hacer aún: un baño debe construirse en lugar de uno de los aseos y una de las oficinas debe convertirse en cocina.
Ah, y como funciona actualmente como local comercial: el cambio de uso a parcialmente vivienda no debería ser un problema, porque alrededor hay casas residenciales. Los hangares están alquilados actualmente a empresas comerciales.
Ya vi la propiedad con un perito, su valoración fue de 155.000 €. El vendedor quiere 200.000 €. El terreno está en una “zona no planificada” donde la superficie residencial se valora a 180 € y la comercial a 50 € por m². Por eso el perito calculó un tercio como comercial para llegar a este precio. Si todo se contara como residencial, el terreno valdría 183.000 €. Según el perito, los edificios tienen casi ningún valor porque es difícil encontrar un comprador que busque algo así. Nadie quiere una vivienda tan grande con necesidad de renovación, y tampoco se puede ubicar un negocio real abajo porque ahora está en medio de una zona residencial.
Por lo tanto, habría que negociar, el valor estará entre 155.000 y 180.000 €.
Y ahora viene el gran PERO: hasta 1980 fue una pequeña fábrica de maquinaria. Después se usó de otra manera (alimentación). En 1993/94 se realizó un estudio y se determinó que había contaminación en el suelo. Específicamente hidrocarburos clorados. Lamentablemente no tengo un informe detallado. Solo se mencionó de pasada en un informe extenso sobre el hangar contiguo (que antes pertenecía a la propiedad y ahora se vendió), que tenía el mismo problema y fue saneado mediante extracción de aire del suelo. La oficina ambiental supervisó eso. La limpieza de “mi” parte fue pospuesta. Un extracto de la oficina ambiental dice que “mi” terreno tiene estatus “B” y que el suelo debe ser analizado y, si es necesario, reemplazado cuando se demuela el edificio.
Esta molesta contaminación ahora reduce el valor de la propiedad. No puedo conseguir más información, el vendedor no quiere hacer otro informe porque le parece muy caro o porque tiene algo que ocultar. Pero no puedo comprar a ciegas, quiero saber exactamente de qué se trata.
No quiero demoler el sitio bajo ninguna circunstancia, no encontraré otro lugar tan adecuado para mí tan rápido. Ofreceré al vendedor pagar los costos del informe si se concreta la compra. Veremos si acepta.
¿Cuáles son vuestras opiniones sobre el tema de la contaminación del suelo? ¿Cómo procederíais?
Ya me explicaron que la reducción del valor se calcula según la vida útil prevista y los costos de saneamiento.
soy nuevo aquí, porque tengo un asunto complejo y me gustaría recibir algunos consejos.
Brevemente sobre la historia: me gustan los coches clásicos, además soy un manitas de primera categoría, estudié electrónica y ahora trabajo en gestión de calidad, pero necesito algo con mucho espacio.
Encontré este local comercial:
Un poco más de 1000 m² de superficie, casa antigua de unos 100 años, sólida, aunque se le ha hecho mantenimiento constantemente. En algún momento se convirtió en oficina. Al lado, hace unos 60 años, se construyeron dos pequeños hangares que suman unos 300 m² y encima de uno de ellos hay una oficina de planta abierta. La superficie habitable sería aproximadamente 350 m². En total el edificio tiene más de 1000 m², además de 2 garajes dobles con trasteros encima y más.
La ubicación también es muy buena para mí, por eso y por las posibilidades es casi perfecta.
Pero también tiene inconvenientes: es tremendamente grande y los costos de calefacción serán elevados. La renovación energética podría costar seis cifras. También es necesario cambiar las ventanas. El plan sería esperar el primer año para ver realmente qué resultados se obtienen. Por cierto, la calefacción es de gasóleo.
El aislamiento del ático está planeado de inmediato porque no hay ninguno.
Lo que hay que hacer aún: un baño debe construirse en lugar de uno de los aseos y una de las oficinas debe convertirse en cocina.
Ah, y como funciona actualmente como local comercial: el cambio de uso a parcialmente vivienda no debería ser un problema, porque alrededor hay casas residenciales. Los hangares están alquilados actualmente a empresas comerciales.
Ya vi la propiedad con un perito, su valoración fue de 155.000 €. El vendedor quiere 200.000 €. El terreno está en una “zona no planificada” donde la superficie residencial se valora a 180 € y la comercial a 50 € por m². Por eso el perito calculó un tercio como comercial para llegar a este precio. Si todo se contara como residencial, el terreno valdría 183.000 €. Según el perito, los edificios tienen casi ningún valor porque es difícil encontrar un comprador que busque algo así. Nadie quiere una vivienda tan grande con necesidad de renovación, y tampoco se puede ubicar un negocio real abajo porque ahora está en medio de una zona residencial.
Por lo tanto, habría que negociar, el valor estará entre 155.000 y 180.000 €.
Y ahora viene el gran PERO: hasta 1980 fue una pequeña fábrica de maquinaria. Después se usó de otra manera (alimentación). En 1993/94 se realizó un estudio y se determinó que había contaminación en el suelo. Específicamente hidrocarburos clorados. Lamentablemente no tengo un informe detallado. Solo se mencionó de pasada en un informe extenso sobre el hangar contiguo (que antes pertenecía a la propiedad y ahora se vendió), que tenía el mismo problema y fue saneado mediante extracción de aire del suelo. La oficina ambiental supervisó eso. La limpieza de “mi” parte fue pospuesta. Un extracto de la oficina ambiental dice que “mi” terreno tiene estatus “B” y que el suelo debe ser analizado y, si es necesario, reemplazado cuando se demuela el edificio.
Esta molesta contaminación ahora reduce el valor de la propiedad. No puedo conseguir más información, el vendedor no quiere hacer otro informe porque le parece muy caro o porque tiene algo que ocultar. Pero no puedo comprar a ciegas, quiero saber exactamente de qué se trata.
No quiero demoler el sitio bajo ninguna circunstancia, no encontraré otro lugar tan adecuado para mí tan rápido. Ofreceré al vendedor pagar los costos del informe si se concreta la compra. Veremos si acepta.
¿Cuáles son vuestras opiniones sobre el tema de la contaminación del suelo? ¿Cómo procederíais?
Ya me explicaron que la reducción del valor se calcula según la vida útil prevista y los costos de saneamiento.