¿Cómo determinar correctamente el monto del préstamo cuando hay mucha aportación propia?

Hola querido foro,

estamos en la fase inicial de planificación de una construcción nueva en el campo. El terreno ya está disponible, falta el arquitecto, ese es el siguiente paso.

Las preguntas principales en resumen:

[*]¿Cómo proceder de manera sensata para calcular un monto de préstamo fiable, si se planea realizar mucho trabajo propio?
[*]¿A qué preocupaciones del banco hay que estar preparado y cómo se puede preparar uno mejor?

y la explicación un poco más detallada es la siguiente:

sobre 1.: En la construcción llave en mano conozco que o bien el contratista general (GU) ofrece un precio final o alternativamente el arquitecto evalúa los puntos individuales de la descripción del servicio (basado en experiencia o en ofertas concretas). En ambas variantes tengo cálculos bastante fiables con los cuales puedo ir al banco.
En nuestro caso ahora es así que en nuestro círculo de amigos y conocidos hay muchos artesanos que ejercen su oficio profesionalmente y muchos de los oficios serán asumidos por nosotros mismos. Aun así tendríamos que contratar: trabajos de carpintería, ventanas y puertas, calefacción, escalera, arquitecto y cálculo estructural hasta la fase de licencia de construcción. Los otros oficios (principalmente obra bruta, techador, electricidad, enlucido, solado, sanitarios, tabiquería seca, aislamiento, azulejos, revestimientos de suelo, pintura, garaje, jardinería) serían trabajo propio.
Ahora nos preguntamos cómo conseguir un precio total fiable para el banco en esta variante. ¿Los arquitectos también suelen diferenciar siempre entre materiales y costes de mano de obra? entonces el primer cálculo aproximado sería posible. Por otro lado, tendría que contar con costes añadidos por el alquiler de herramientas, etc., que estarían incluidos en un contrato. ¿Puede un arquitecto prever todo esto tan detalladamente de antemano? ¿Cómo lo habéis hecho vosotros?

sobre 2.: Aquí en el foro se lee una y otra vez sobre problemas (muy justificables) con el banco si se planea mucho trabajo propio. Las razones las entiendo muy bien (a menudo chapuzas en la construcción hechas por aficionados, retrasos en la obra, necesarias refinanciaciones caras, empresa Freitag & Schwarz, riesgo financiero del banco). En este contexto nos preguntamos en qué hay que fijarse en la conversación con el banco. ¿Ayudan listas con los nombres de los colaboradores y sus profesiones para convencer al banco? ¿Qué hay que considerar sobre los intereses de disposición? (ya que las propias obras duran, como es sabido, más que la construcción llave en mano con el contratista general). ¿Juega también un papel importante el capital propio? (No entraríamos en la carrera completamente sin nada, con unos 100.000 € = terreno en el campo + costes adicionales). Ingresos netos totales: aprox. 6.000 €)

Nos alegraría que alguien que ya haya recorrido este camino quiera compartir su experiencia con nosotros.
Saludos cordiales

No puedo aportar mucho en cuanto a la valoración y evaluación de riesgos del banco respecto a la [EL], pero ¿has estado alguna vez en un banco o en tu banco y lo has hablado?

Solo conozco que los bancos aceptan un porcentaje general como [EL].

Regla general para el monto del préstamo es ingreso neto menos otros créditos y cargas (pensión, etc.) x 108. Si no tienen cargas/créditos muy altos, la financiación no debería ser un problema. Tenemos los mismos ingresos y para nosotros préstamos de hasta 650k € no fueron un problema.

Pero también se debe calcular la cuota y luego hacer un balance de ingresos/gastos. Ver qué queda al final.

Vuestros amigos difícilmente lo harán gratis, por lo tanto es normal incluirlo en los cálculos y no como [EL].
El verdadero esfuerzo propio se puede mostrar fácilmente en una tabla de Excel; si es realista, por lo general se acepta.
Hace poco alguien aquí quiso declarar 120.000 € de [EL] al banco y se sorprendió de que no lo aceptaran... pero en realidad no debería sorprenderse.

Definitivamente hablaría con el banco de siempre y con el banco local [Volksbank] y [Sparkasse]. Sin falta tendría preparado el plan para el tiempo de construcción más largo (costos de alquiler, etc.).
Además, pediría a los amigos una lista de costos. Es decir, material necesario, horas de ayuda, herramientas necesarias (si compra o alquiler).
Así que, en todo caso, con un plan detallado iría al banco para poder responder cualquier pregunta. Si surge la pregunta: "¿De dónde obtiene las herramientas?", debes tener una respuesta adecuada preparada. Por ejemplo:
- Está en el desglose de mi conocido. Él es propietario de la empresa y me presta las herramientas por días al precio indicado allí.
- Las herramientas están en el listado del conocido. He investigado y como anexo están los costos de las herramientas. Las herramientas se pagan con capital propio.

No olvides el alquiler de la [Baukrans]