Cuidado, el aporte será largo...
Nuestro proyecto de construcción consiste en construir una casa unifamiliar en una zona rural, pero cerca de la ciudad. Apuntamos a unos 130-140 m², tenemos ideas cada vez más claras sobre el equipamiento energético (bomba de calor, sistema solar, ventilación controlada con recuperación de calor, todo a nivel KfW40) y sin embargo aún no hemos decidido dos de los aspectos más importantes:
Suena, excepto por la bomba de calor, bastante similar a nuestro "proyecto de construcción" - un poco más de metros cuadrados, sin bomba de calor, pero por lo demás... por cierto, también un terreno ligeramente inclinado.
1. ¿Arquitecto o promotor? Necesitamos a alguien que coordine todo, que coordine a los artesanos, que tenga una visión general del proyecto, que pueda calcularnos más o menos con exactitud los costes totales, etc. ¿Tiene que ser entonces un promotor, o se pueden obtener esos servicios también si se contrata a un arquitecto?
Leí en tu otro hilo que el terreno es inclinado; en ese caso, definitivamente se recomienda trabajar con un arquitecto, porque puede sacar más provecho de un terreno así por el mismo precio o incluso más barato que un promotor.
Un promotor también tiene arquitectos, pero al principio hace casas estándar; por todo lo que haya que cambiar de eso, normalmente se generan costes, porque no puede simplemente fabricar las partes para vuestra casa según un patrón conocido (como una especie de plantilla), sino que debe hacer algo nuevo específicamente para vosotros.
Sin embargo, también hay algunos promotores que tienen casas para terrenos inclinados "de serie".
He comparado muchos precios en muchas revistas de construcción - casas con estructura de madera, promotores, y casas de construcción masiva, con arquitectos, y casi siempre el precio por metro cuadrado para casas de estructura de madera con promotor fue más caro, a veces mucho más caro, que una casa maciza diseñada individualmente con arquitecto. - Claro, también tenéis que pagar al arquitecto... pero si es bueno, debería valer la pena.
Podéis contratar tanto un arquitecto propio como un promotor, es decir, en combinación; asegúrate de que vuestro arquitecto pueda y quiera asumir la dirección de obra, es decir, que siempre esté en la obra cuando se realicen trabajos importantes, especialmente en la estructura. Vuestro arquitecto debe trabajar en vuestro interés. Un director de obra del promotor a veces ni aparece, o se asegura de que todo sea lo más barato posible para su cliente, es decir, que se invierta poco dinero. Es muy probable que vuestros intereses sean secundarios para él.
- Sí, el arquitecto puede "arreglarlo" con los artesanos, quiero decir que puede hacer licitaciones; una vez que está claro lo que queréis, hace una lista de todas las cosas que se necesitan; según el oficio (estructura, electricidad, fontanería, pintura, etc.) crea una licitación correspondiente a la que se pueden presentar empresas artesanas. Entonces puede, preferiblemente en colaboración con vosotros, buscar las mejores ofertas para vosotros. No solo mirar el precio, también la calidad. No siempre el artesano más barato es el mejor.
Para que puedas ver todo lo que un arquitecto puede hacer teóricamente por vosotros, mira por ejemplo aquí:
HOAI-Tabelle
Haz clic en los enlaces individuales, allí verás detalladamente qué puede incluir todo eso.
Aquí otra vez sobre la HOAI:
HOAI Leistungsphasen @ARCHITEKT
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Otra pregunta sobre "ladera norte" - ¿significa esto que, si miras desde el principio de vuestro terreno hacia el final, es hacia el norte?
¿Dónde está la calle desde la que se accede al terreno?
¿En el lado sur entonces?
¿El terreno desciende o asciende?
¿Está la calle arriba o abajo?
2. ¿Madera o construcción masiva? Para eso prefiero abrir otro hilo... Básicamente, esta decisión también está relacionada con el punto 1, porque al menos los promotores suelen estar fijados a un tipo de construcción específico.
Lee aquí:
https://www.hausbau-forum.de/threads/wuerdet-ihr-massiv-bauen-oder-nicht.402/
- En tu otro hilo también hablo sobre Joerg24 y sus declaraciones - en su mayoría coincido, pero no con todo.
Complemento al punto 1: ¿Dónde encuentro un arquitecto adecuado?
Hemos seleccionado 3 arquitectos a través de la Cámara Estatal de Arquitectos.
Primero sobre la Cámara Federal de Arquitectos:
Bundesarchitektenkammer e.V. BAK
Luego buscar la región federativa correcta - si vivís en Kassel, debe ser Hessen, por lo tanto: Cámara de Arquitectos y Urbanistas de Hessen
También tenéis una búsqueda de miembros.
Directorio de oficinas de arquitectos y urbanistas autónomos:
AKH
Introduce la región/código postal/localidad de vuestro terreno, selecciona especialidad: Arquitectura, luego aparece otro menú desplegable llamado "Enfoque"; ahí selecciona casas unifamiliares / adosadas; en campos de actividad es mejor elegir planificación y dirección de obra.
"Planificación de ahorro energético" también suena muy bien, pero es otro criterio que podéis consultar después.
Lamentablemente vuestra búsqueda de miembros es peor en ese aspecto que la nuestra, porque nosotros podemos consultar cosas como casa de bajo consumo antes.
En "Enfoque especial" se podría poner algo manualmente, pero yo lo dejaría sin llenar para mayor seguridad, porque si el arquitecto no lo definió igual que vosotros, no se os mostrará aunque sea adecuado para vosotros...
Entonces obtendréis una lista y abres cada oficina de arquitectos que esté a no más de 20 minutos en coche de vuestro terreno en una pestaña aparte del navegador.
Ahí suele haber información como "filosofía de la oficina", "referencias", en algunos "concursos", y lo importante: "campos de actividad" y "objeto / enfoque de servicio".
Luego podéis filtrar más.
Nosotros por ejemplo descartamos algunos que se enfocaban mayormente en cosas municipales, es decir, trabajos para ayuntamientos/ciudades. Ahí pueden ganar mucho dinero, y temíamos que no cuidaran tan bien el trabajo para una casa unifamiliar relativamente barata, es decir, menos rentable para arquitectos... puede ser un prejuicio, pero encontramos aún así 3 arquitectos buenos con años de experiencia.
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Con nosotros fue así: también hicimos una búsqueda de arquitectos; ingresamos el municipio donde vamos a construir, luego "casas de bajo consumo / pasivas", probamos otros patrones de búsqueda: "sin barreras" o "construcción ecológica", etc., y luego anotamos todos los arquitectos que estuvieran a no más de 20 minutos en coche de nuestro terreno o que tuvieran su oficina ahí.
Después clasificamos a los arquitectos restantes según los enfoques de actividad que indicaron, y al final llamamos a los que quedaron.
Preguntas a hacer:
1. ¿Desde cuándo / cuántos años ejerce el arquitecto?
2. ¿Cuántos proyectos de referencia tiene aproximadamente?
3. Si lleva muchos años, debe tener muchos proyectos; entonces dile que te envíe varias direcciones y números de teléfono - previo acuerdo con los antiguos clientes - para que puedas llamar y preguntar si estuvieron satisfechos con él y su casa; si volverían a construir con él o cambiarían algo después, etc.
Si el arquitecto es bueno, podrá darte al menos 10 direcciones.
Dile que te interesa especialmente obtener teléfonos/direcciones de personas que hayan construido algo parecido a lo que planeas, es decir, KfW40 o mejor, casa unifamiliar, solar, ventilación controlada, bomba de calor o pellets / leña u otro.
Tenemos 3 arquitectos, 2 ya nos enviaron direcciones/teléfonos por correo, este fin de semana llamamos.
Pregúntale también qué tarifa de la HOAI aplica para su trabajo.
Si dice desde el principio: "Siempre la tarifa media", olvídate de él.
Nuestros arquitectos nos dijeron:
"En principio la tarifa mínima, porque no cumplimos siempre cada tarea descrita en la fase de servicio (LP); si se requieren todas o incluso más tareas, habría que aplicar la tarifa media, pero eso se lo expreso en una oferta previa."
Esto significa: ustedes estiman el coste total NETO (el arquitecto cobra sobre el valor neto del encargo) excluyendo terreno y costes adicionales en unos 250.000 euros, y eso es justo lo máximo que pueden permitirse para las demás partidas de la casa (incluyendo equipamiento interior y técnico).
Entonces le decís - consejo caliente! - que no podéis gastar más de 250.000 euros netos para la construcción incluyendo interiores y equipos técnicos, y que NO debe exceder esa cifra.
Explicación: creo haber leído que el arquitecto tiene derecho teórico a pasarse hasta un 20% sobre la suma presupuestada... rechazadlo rotundamente antes y pactadlo por contrato.
- Cuanto mayor la suma de construcción, mayor gana él... pero podéis darle otro incentivo:
Si puede diseñar la casa como la queréis (KfW40, ventilación, solar, 130-140 m², etc.), pero por debajo de vuestro presupuesto, es decir, que paguéis menos (ejemplo: 220.000 en vez de 250.000 euros), podéis acordar un bono por éxito; creo que lo usual son 20% del ahorro, en este caso 20% de 30.000 euros = 6.000 euros. Eso lo animaría mucho.
Así le motiváis a trabajar realmente en vuestro interés, y no solo por su propio bolsillo.
Y como necesitáis / queréis muchas cosas técnicas, es poco probable que os ahorre mucho en una casa totalmente equipada y amueblada.
- En nuestro caso ya sabemos (sospechamos) que el dinero no alcanzará para equipar completamente todas las plantas - por eso dejaremos seguro una planta sin equipar, si alcanza después también el ático, y la planta semisótano en la ladera, eso será más adelante, porque con la situación familiar actual nos basta por ahora.
Pero pensad directamente en el futuro y planificad todo; por ejemplo, instalaremos un punto de alta tensión (o como se llame) en el sótano para más adelante conectar allí otra cocina pequeña (la vieja de nuestro piso actual); y también tuberías de desagüe, claro.
Prever el baño allí, pero solo instalar inodoro y lavabo. Ducha para después cuando se acabe completamente la planta. Etc.
Seguro que sabes a qué me refiero.
¿En qué medida se obtiene una "consulta preliminar" sobre la cual el futuro constructor pueda decidirse por un arquitecto?
Bueno, yo lo haría dependiendo de sus proyectos de referencia...
de lo satisfechos que estén los clientes... pero LAMENTABLEMENTE probablemente también de un boceto básico.
Lo explico:
En una revista de construcción aconsejaban buscar al menos 2, mejor 3 arquitectos cuyo estilo de diseño guste.
Luego se reúne uno sin compromiso PERSONALMENTE con ellos (eso haremos), y se ve si hay química o si es totalmente antipático - en ese caso, rechazo inmediato, porque tenéis que poder trabajar bien juntos.
Después haceis un recorrido sin compromiso por el terreno para que el arquitecto ya pueda estimar la dificultad posible y la tarifa HOAI según la fase de trabajo.
Le dais el plan de ordenación urbanística para que sepa qué limitaciones puede tener vuestro terreno (solo cierto tipo de tejado, cierta dirección de cumbrera, altura máxima de casa, etc.), porque sino no sabrá qué puede diseñar y qué no.
Probablemente haremos así: pediremos a 2 de los 3 arquitectos - si no es muy caro y todos caen bien y nos parecen competentes, a los 3 - que nos hagan un boceto básico.
Esto significa: luego de haberles dicho todo lo que queréis en cuanto a equipamiento técnico, número de habitaciones, posible distribución, y presupuesto, os hacen una especie de plano básico.
No muy detallado, sin medidas exactas ni detalles, pero sí para ver, ah, aquí está la puerta de entrada, ancho 1,10 m, el baño aquí, allí a la izquierda una ducha de tal tamaño, bañera, inodoro, lavabo, puerta del baño qué lado abre... aquí las escaleras hacia arriba, ahí hacia abajo, la cocina allí, la estufa en tal sitio... bla bla bla.
No me refiero a garabatos con bolígrafo en papel cuadriculado o así. Usan sus programas profesionales (algunos quizás aún a mano), con eso os proponen algo decente.
Además, una vista aproximada exterior, ventanas, forma del tejado, dónde está el garaje, altura del edificio, etc.
Como eso ya es un servicio según HOAI, debe cobrarlo (quiera o no); por cada boceto pueden ser unos 2.000 euros aprox. No creo que consigáis una consulta completa gratuita de un arquitecto profesional.
Negociad un PRECIO FIJO antes para el boceto y pactadlo por contrato. Lo mejor también es acordar contractualmente que esa suma, si lo contratáis, se descuenta de su pago total por vuestro proyecto.
No le digáis que tenéis otro o dos arquitectos más a quienes también les pediréis diseños.
Solo así podréis estar seguros de que no se ponen de acuerdo entre ellos y que pueden diseñar más libremente.
Después recibiréis 2 o 3 diseños probablemente bastante diferentes y elegís el que más os guste.
Los diseños que no elijáis tenéis que pagarlos también, pero habrá valido la pena. Porque de cada plan urbanístico y vuestras ideas un arquitecto puede crear cientos de diseños diferentes, y luego quizás os arrepintáis si os dan una casa normalita que podríais haber sacado de internet sin arquitecto.
Podéis pedir que el diseño que más os guste se modifique luego si no os convence al 100%, pero que ya vaya hacia vuestra idea - solo tenéis que acordar cuánto cobra por eso (dejarlo por escrito, no verbalmente - por muy amable que sea alguien, cuando se trata de dinero la supuesta amistad acaba).
Siempre concretad vuestros deseos antes, siempre mencionad que vuestro limitado presupuesto no debe ser superado bajo ningún concepto.
Solo si decís exactamente qué queréis / necesitáis, puede haceros buenas propuestas.
- Bueno, ahora contesto también en tu otro hilo
Saludos Honigkuchen
PD: Si quieres, puedes leer también aquí:
https://www.hausbau-forum.de/threads/wie-viel-kostet-architekt.991/
y aquí:
https://www.hausbau-forum.de/threads/wie-viel-kostet-architekt.991/
Sobre bomba de calor aquí:
https://www.hausbau-forum.de/threads/und-was-fuer-heizsystem.1054/
y aquí:
https://www.hausbau-forum.de/threads/und-was-fuer-heizsystem.1054/page-2#post-7051