Venta de casa de padres a hijo: ¿Qué variante de experiencias?

Buenos días,

desde hace algunos meses ya estamos planeando la adquisición o construcción de una propiedad. Debido a la situación actual con el aumento de los costos de financiamiento y los costos de construcción que siguen siendo altos, para nosotros una construcción nueva se ha vuelto menos atractiva.
Una alternativa cada vez más interesante es la compra de la casa de los padres. Los padres tienen otro terreno y querrían entonces construir un bungalow adaptado a la edad con menos superficie habitable.

En este contexto, la casa de los padres fue valorada por un perito de construcción y se elaboró un informe de valoración. La casa, incluyendo el terreno, tiene un valor de aproximadamente 450.000 EUR. Este informe de valoración se hizo porque mis padres querían tener una base válida de valor para una posible venta de la casa y, en caso de una venta a uno de los hijos, no favorecer ni perjudicar desproporcionadamente a la otra parte. Mis padres y yo calculamos que aún habría que hacer algunas modernizaciones por un valor aproximado de 50.000 EUR y por ello descontaríamos estos costos del valor según el informe de valoración.

Sin embargo, mi hermana no está interesada en comprar la casa. Por eso, mis padres han ofrecido provisionalmente que se pueda acordar un precio de compra posible de la casa dentro de la familia de 350.000 EUR y que el otro hermano sea compensado adecuadamente por la diferencia del precio más bajo.

Ahora la pregunta es cómo se podría resolver la posible adquisición de la casa de la manera más económica y justa. Además, debido a la situación actual de tipos de interés, mis padres tuvieron varias ideas para reducir una posible carga de intereses, de la que solo se beneficiaría el banco, ya que mis padres disponen de una cantidad de patrimonio líquido.

Primero nos hemos informado de que en una venta entre padres e hijos no se paga impuesto de transferencia inmobiliaria, sino únicamente los costes notariales.

Condiciones marco:

Variante 1

100% inscripción en el registro de la propiedad a nombre del hijo

Precio de adquisición incluidas las modernizaciones 400.000 EUR menos capital propio del hijo 180.000 EUR. Por lo tanto, habría que financiar 220.000 EUR. Aquí surge la pregunta de si un financiamiento a plazos con los padres también sería posible.

Variante 2

80% inscripción en el registro de la propiedad a nombre del hijo y 20% inscripción a nombre de la pareja

Precio de adquisición incluidas las modernizaciones 400.000 EUR menos capital propio del hijo y de la pareja. Por lo tanto se tendrían que financiar 190.000 EUR. Aquí se tomaría, por ejemplo, un crédito que luego se amortizaría proporcionalmente a las inscripciones registrales.

Variante 3

80% inscripción en el registro de la propiedad a nombre del hijo y 20% inscripción en el registro de la propiedad a nombre de los padres (estos 20% más tarde pasarán al patrimonio hereditario)

Del precio de adquisición se deduce la parte de la inscripción registral de los padres del valor del inmueble. Así que el hijo sólo tendría que financiar 140.000 EUR en el banco o pagarlo a los padres mediante un préstamo.

Sin conocer las cifras exactas ("Barvermögen bei meinen Eltern") apenas se puede decir algo concreto aquí. Pero supongo que tus padres tienen dinero que (temporalmente y a pesar de la construcción del bungalow) no necesitan. Entonces no tendría sentido que tú tengas que ir al banco. Tampoco tiene mucho sentido involucrar varias veces al notario. Así que * transferencia del 100% de la casa a ti Luego hay que aclarar qué debe recibir tu hermana (más allá de los valores que siguen estando con tus padres). Supongamos que ella debe recibir más adelante el bungalow adecuado para personas mayores más 50.000 € y que tus padres están sin dinero después de la construcción del bungalow y el viaje por el mundo. Entonces tú sacas * un crédito sin intereses de 50.000 € de tus padres (o quizás compensado por la inflación). Ningún banco verá eso, y tu hermana heredará en algún momento el bungalow y el crédito. Entonces el crédito debe vencerse con un plazo razonable, quizás ya lo hayas pagado antes. Finalmente falta la seguridad para tus padres. Eso puede hacerse mediante un * pago de renta flexible (garantizado en el registro de la propiedad) a los padres que inicialmente es de 0 € y solo se activa si los padres lo necesitan (y que, por supuesto, debe tenerse en cuenta en la parte de tu hermana). Pero como dije, aquí he hecho algunas suposiciones...

La variante 3 solo causa problemas con el banco y otros, si acaso, de manera completa. También puedes vender/regalar la casa a tu esposa y así evitar el impuesto sobre transmisiones patrimoniales. Fiscalmente sería mejor que los padres te la alquilaran.

Mezcláis aquí muchas cosas diferentes y algunas las hacéis innecesariamente complicadas:

1. Precio de compra y hermana:

Mi hermana no está interesada en comprar la casa. Por eso, mis padres han propuesto provisionalmente que se pueda acordar un posible precio de adquisición de la casa de 350.000 EUR dentro de la familia y que la otra hermana sea compensada adecuadamente por el precio más bajo.

¿Y qué es una compensación adecuada? Dejad de decir tonterías.
Si la casa vale 450.000€, ese valor debería aplicarse. Si los padres solo quieren 350.000€, entonces deberían repartir 100.000€ a partes iguales entre los hijos. Es decir: vender la casa por 400.000€ y de esos 50.000€ se pagan a la hermana. Con esto esa parte ya queda resuelta.

2. Préstamo
Cuando se haya fijado el precio de compra, se puede pensar independientemente si parte o todo va como préstamo a través de los padres. Esto debe hacerse oficialmente con contrato, para que en caso de herencia las deudas se puedan compensar correctamente y la hermana no salga perjudicada.

3. Derechos de propiedad (registro de propiedad)
¡Definitivamente hay que sacar a los padres! ¿Quiere comprar ahora solo el hijo, o hijo + pareja? Supongo que aquí no están casados. Yo soy más clásico y en una pareja igualitaria o matrimonio siempre pondría 50:50 en el registro de propiedad. Pero entonces la pareja también responde por todo el crédito. Si no, 100% solo el hijo, pero la pareja queda fuera del crédito. Espero que el hijo pueda permitírselo solo. Pagar según porcentajes suena bien, pero la responsabilidad siempre es sobre la suma total, por eso no me gusta. Al final cada uno aporta el mismo tiempo de vida, eso es independiente del dinero.

Puedo confirmar las propuestas de Tassimat.

1. Si los padres solo quieren 350.000 por su casa, entonces ese es el precio de compra. Como la casa obviamente vale 100.000 más, tus padres simplemente le pagan a la hermana 50.000. Así ya está dividido de manera justa entre ustedes.

2. Financiación del precio de compra: Si tus padres realmente no necesitan efectivo, entonces basta con que transfieras solo tu efectivo disponible y el resto se maneje como un préstamo privado entre tú y tus padres. La cuota y el plazo pueden acordarse individualmente.

3. Propiedad: En un caso así siempre haría una transferencia clara del 100% a ti. A tu pareja aún le puedes regalar la mitad en algún momento.

De hecho, la representación de se acerca más a las ideas de los padres.
Sin embargo, los padres quieren mantenerse proporcionalmente a la cantidad del "crédito entre el hijo y los padres" en el registro de la propiedad. Algo similar a lo que haría un banco.
Pero aquí surge la pregunta de si las personas privadas pueden permanecer en el registro de la propiedad con un valor absoluto, por ejemplo, 100.000 EUR, o si una inscripción en el registro de la propiedad solo puede hacerse de forma relativa, es decir, por ejemplo, con un 20%.

Además, la opción con la inscripción proporcional en el registro de la propiedad a favor de los padres tiene la ventaja de que el hijo inicialmente tiene que financiar menos y, en caso de herencia, esta parte pasa a través del patrimonio hereditario al hijo. Por lo tanto, esta inscripción en el registro de la propiedad sería una "reserva oculta de los padres", en caso de que, debido a cambios en las circunstancias de la vida, necesiten acceder a este valor en vida.