Planificación de la casa terminada - ¿Es realista la financiación?

Hola a todos,

estamos planeando la construcción de una casa unifamiliar con inicio de obra en la primavera de este año. El plan para la casa está casi listo, se han solicitado ofertas, ahora se trata de la financiación. Estos serían los datos clave:

Terreno de 893 m² ya comprado a un particular, valor 30.000 € (costos notariales, impuesto de adquisición de inmuebles, etc. ya realizados)

Casa unifamiliar, aprox. 170 m² de superficie habitable, garaje doble, pequeño taller (de pasatiempo) adyacente a la vivienda

Como mi pareja es carpintero y trabaja en una empresa que construye casas de madera, por supuesto que también tendremos una. La casa completa, salvo algunas manos ayudantes en la colocación, por ejemplo, será construida por él mismo, por lo que no habrá mayores costos de mano de obra. En todos los demás trabajos también estaremos presentes y hemos recibido ayuda en todas partes. El material está todo incluído en la oferta de la casa.

Costes totales según las ofertas (en parte con costos de mano de obra, pero lo contamos como nuestra reserva) 385.000 €

Capital propio disponible 75.000 €

Cantidad a financiar 310.000 €

En la cantidad a financiar está incluida una "holgura" de aprox. 30.000 €. Hemos planificado una casa KFW 55, por lo que 50.000 € de la financiación provienen de KfW. Actualmente hay dos contratos de ahorro para construcción, pero solo estarán disponibles dentro de 2-3 años.

Ingreso neto mensual 3.300 €/mes (más pagas de vacaciones/navidad, gratificación)

Amortización planificada (próximos 4 años) tan alta como sea posible, luego se planea la familia. En cifras: para los próximos 4 años: cuota del crédito 1.200 €/mes, 300 € en contrato de ahorro para construcción/ahorro para reservas. Luego reducción de la cuota a aprox. 900 - 1.000 € y 2 hijos...
Costes mensuales de vida (incluyendo seguros, alimentación, basura, terreno, etc.) aprox. 600 €, 2 coches/gasolina + otros (hobbies, cine, ropa, regalos) para ambos 1.000 €.

Reservas intactas en forma de metales preciosos aún existen para emergencias.

¿Qué opinan del plan? ¿Será posible manejarlo así aproximadamente? ¿O estamos apuntando demasiado alto?
Nos gustaría pagar lo antes posible, vacaciones y otros lujos han sido acordados que se cancelan para nosotros. ¿Qué tipo de crédito recomendarían en nuestra situación?

¡Agradezco cualquier opinión constructiva!

Saludos cordiales
kerhan

¿Qué opinan del plan?

Todavía no veo nada que se pueda llamar "plan". Para mí, esto parece más bien ideas y eventualidades.

¿Se podrá manejar más o menos así?

Tener una necesidad de financiación de 310.000 € me parece demasiado con un ingreso de 3.100 € - ya sea con o sin KfW (porque incluso una KfW quiere que le devuelvan su dinero). Incluso con las tasas actuales. Al menos si en algún momento se quiere terminar de pagar. Pero esa es mi opinión.
Con 1.200 €/mes para el banco casi no amortizan nada y además quieren reducirlo en unos 4 años.
Hice un cálculo rápido con 260.000 € de banco (3,15% de interés) y 50.000 € de KfW y llego a un pago mensual de alrededor de 1.200 € durante 36 años. Si luego se reduce después de 4 años, no queda mucho margen porque la amortización mínima debe ser 1%, entonces estarías pagando poco más de 1.000 € mensuales. Con eso, tu margen de 900 € - 1.000 € ya estaría por encima del máximo que has establecido.

Para comparar (todavía estamos en fase de planificación), con un niño, dos coches, seguro, gastos adicionales, etc., tenemos más de 2.300 € de gastos fijos al mes con una amortización de 1.500 € al banco. Ni siquiera hemos llenado el tanque, no hemos comido ni ido al zoológico, y tampoco hemos formado reservas de 300 €.

Cada quien con lo suyo y su estilo de vida, pero calcula honestamente todos los costos. Te sorprenderás.
Estoy seguro de que has olvidado varias cosas.

Respecto a las cuotas al banco, la casa también genera gastos por seguro, impuestos y todos los gastos generales como basura, electricidad, agua, alcantarillado, petróleo/gas o lo que sea. Eso son al menos otros 300 a 350 euros mensuales.

Entonces tú ya estarías en 1.550 € + 300 € de reservas, es decir, 1.850 € mensuales SOLO para la casa durante 36 años(!!!). ¿Y te quedarían sólo 250 € para gastos de vida? Para dos personas eso me parece muy ajustado; si viene un niño, los gastos aumentan bastante rápido.
Durante la baja por maternidad/paternidad también habrá una pérdida considerable de ingresos.

Para esta cantidad de préstamo, yo (mi opinión personal) no querría tener menos de 4.000 € de ingresos.

También reconsideraría los 170 m² de superficie habitable. Nosotros teníamos algo parecido al principio. Luego vimos varias casas y habitaciones en nuestro rango de tamaño y nos pareció demasiado, lo que nos permitió reducir costos nuevamente. También quieren ser acondicionadas. Pero bueno, cada quien con lo suyo.
Para mí, presupuesto, financiación/plazo y tamaño no encajan.

Mucho éxito.

Hola emer,
muchas gracias por tu opinión, aunque sea negativa, ya que pedí críticas constructivas.

Has entendido un poco mal nuestro proyecto y la "calculación" detrás. Intentaré explicarlo de forma más clara.

Por un lado, tenemos ingresos mensuales de 3.300 €, tú escribes 3.100 €.

Además de los 1.200 € mensuales de la cuota del préstamo al banco, van 300 € mensuales a la cuenta de ahorro para vivienda, que cuando esté disponible, amortizará parte del préstamo (aprox. 15.000 € + posiblemente un préstamo más barato de ahí).

Respecto a nuestros gastos de vida: todo está considerado. Estamos saciados, tenemos calefacción y podemos usar agua y electricidad ;o)
Los 600 € mensuales mencionados para gastos del hogar incluyen lo siguiente:
50 € electricidad (calefacción: geotermia agua/salmuera y chimenea con agua para producción de agua caliente)
50 € agua
40 € teléfono/internet
50 € seguros
300 € comida
17 € impuesto predial/prorrateado al mes
5 € basura/prorrateado al mes
17,50 € tarifa de radiodifusión
70 € reserva para cualquier cosa que hayamos olvidado...

Los 1.000 € mensuales para los dos se refieren a gastos casi privados, es decir:
400 € para 2 coches, gasolina y demás.
600 € para hobbies, peluquería, ropa, salir a comer o similar, e incluye también ahorros para las contribuciones anuales a nuestros seguros de responsabilidad civil/accidentes/vida/invalidez laboral.

Así que aún quedan 200 € mensuales de margen.

Además, tenemos ingresos adicionales ocasionales por diferentes trabajos extra, que nos permiten pagos extraordinarios, aunque no los incluimos en la financiación.

Espero que ahora haya quedado más claro y sigo encantado de recibir opiniones de cualquier tipo.

PD: Si he olvidado algún punto financiero, también pido que me lo hagan saber.

Saludos cordiales
kerhan

Todo este cálculo está bien, pero también es algo arriesgado. Ahora calculas la electricidad y el agua, pero no sabes cuánto será dentro de 5 años. ¿Se ajusta el salario? 5€ de basura suena extremadamente poco. 300 € para alimentos también está calculado en el límite inferior. ¿Qué pasa con los artículos del hogar, productos de limpieza, higiene, medicamentos, y demás?

El bloque de lujo de 600 € tampoco es evaluable. Seguros están bien, ¿cuál es la proporción aquí? Aficiones... bueno, una casa también es una afición :D

200 € de margen son casi nada, para mí sería demasiado arriesgado. Sobre todo falta un punto en vuestra lista. Lo mencionaste. Niños.
¿Son los 3300€ los ingresos de tu marido? ¿o juntos? Cuenta con que tus ingresos se reduzcan a 300 € con el segundo niño. Además, os esperan altos costos en ropa y cuidado infantil, si quieres/debes volver a trabajar. además solo podrás trabajar como máximo el 50%.

Un ejemplo:
Mi esposa ganaba 2500 netos antes de nuestro hijo. Ahora, durante el permiso parental, son 1600 € los próximos 12 meses. Libre de impuestos bajo reserva de progresividad. Eso significa que habrá pago adicional de impuestos porque estamos declarados juntos (fiscalmente). Después vuelve al trabajo al 50%... Neto unos 1000 € por la clase de impuestos 5. Mi neto mejoró un poco, por supuesto. La guardería para el niño cuesta unos 300 € al mes si conseguimos un lugar. Si no, pérdida total de ingresos o una niñera cara.
Si el segundo niño llega pronto, la prestación por paternidad será quizás de 450 €. Hay que decidir si sacar al primer niño de la guardería o dejarlo en su entorno habitual. Además, al principio necesitas ropa nueva cada 4 semanas, muchos pañales, y nuevos sacos de dormir. Los 180 € de la asignación por hijo no son suficientes. Y si no puedes dar el pecho, la leche de fórmula también cuesta mucho, y viendo cuánto consume nuestro pequeño... ay, Dios. Y ya tienes tu enredo financiero.
Porque tus gastos continúan, y el banco quiere ver dinero continuo. No importa qué pase con vosotros.

Bueno, ya basta de agoreros. De todos modos creo que podéis construir bien, el capital propio está bien, solo deberíais reconsiderar el tamaño.
Nosotros pedimos un casa prefabricada de casi 160 m² y pagamos, incluyendo el terreno caro, lo que vosotros queréis pagar. Y eso sin trabajo propio. Pero sin garaje y sin sótano.

Pues no considero que toda esta discusión sea necesariamente útil. ¿Quién firma hoy en día un contrato hipotecario por 10 años con un interés del 3,15 %? Las tasas de interés actuales son considerablemente más bajas. Para 10 años, con una buena negociación se pueden conseguir entre el 2,20 % y el 2,30 %. Con buena solvencia y un financiamiento inferior al 65 %, incluso alrededor del 2,1 %. Incluso a 15 años no se llega al 3,15 %. [KFW Darlehen kann in den ersten Jahren tilgungsfrei gestellt werden] – por lo tanto, más margen para pagos extraordinarios del préstamo principal. Además, la tasa de interés de [KFW] es solo del 1,4 %. Si se calcula bien, el resultado es claramente diferente.

Solo no dejarse asustar........................

400€ por 2 coches... ni hablar. Según las estadísticas del ADAC, un coche de clase media cuesta alrededor de 400€/mes. Un coche pequeño 300+x.
Seguramente se puede ahorrar algo si no se conducen coches nuevos. Pero los costos de reparación de un coche más antiguo son más altos.

No he visto vacaciones por ningún lado. ¿Queréis pasar 30 años sin vacaciones y vivir solo para la casa?