Intercambio de casas de la "ciudad" al campo

Hola,

quizás alguien aquí pueda ayudarme.
Compramos y renovamos/reformamos una casa en el centro de una pequeña ciudad del sur de Hessen en 2011/2012.
A mi esposa ya le resulta demasiado ruidoso aquí y nos gustaría mudarnos unos kilómetros al "campo".

Hemos encontrado un posible inmueble. Sin embargo, nos gustaría inspeccionarlo primero con un perito.

La financiación en 2011 se realizó a través del Volksbank local. Tengo algunas preguntas sobre la financiación:

Quedan aproximadamente 108 mil euros pendientes, distribuidos de la siguiente manera:

KFW 124 con aproximadamente 49 mil euros. Fijo hasta diciembre de 2021.
KFW 152 con aproximadamente 18 mil euros. Reembolsable en cualquier momento. Tipo de interés solo del 1%.
Pre-financiación de contrato de ahorro con aproximadamente 41 mil euros. Fase de ahorro termina en noviembre de 2021. Fue una mala decisión. No lo volvería a hacer.

Habría suficiente capital propio para amortizar los préstamos KFW. Sin embargo, preferiría no pagar las comisiones por cancelación anticipada. Si eso hiciera que el proceso fuera más sencillo, también sería una opción.

- ¿Cuál sería el procedimiento "mejor" en cuanto a financiación en este caso?
- No tengo idea del valor actual de mi casa. Sin embargo, sospecho que el valor es más alto que el del nuevo inmueble. Buscaría hablar con un agente inmobiliario al respecto.
- ¿Cómo se gestionaría la financiación puente en el periodo entre la compra de la casa nueva y la venta de la casa antigua?

Agradecería mucho las respuestas.

Saludos cordiales
[Objekttausch]

Hola Objekttausch,

en principio, los préstamos podrían transferirse al nuevo inmueble mediante un intercambio de pignoración, lo que tendría como consecuencia que una posible necesidad de financiación debido a la prioridad también debería ser financiada allí. No es recomendable, más bien estaría dispuesto a pagar la indemnización por cancelación anticipada, que no puede ser tan alta, especialmente porque una parte de estos intereses se recupera a través del tipo de interés más bajo del nuevo préstamo.

La diferencia, es decir, el capital a emplear del producto de la venta respecto a la cuantía de los préstamos existentes, se financia de forma puente, las condiciones varían entre el 2 % y el 4 % según el banco seleccionado, que posiblemente tenga que proporcionar una financiación adicional.

Los préstamos ahora posiblemente ni siquiera puedan amortizarse con el capital propio, ya que el banco no tiene que aprobar la cancelación, aunque con el préstamo KfW sí es posible. Parece sensato entonces cancelar los préstamos con el producto de la venta en el marco de la venta (lo que según el Código de Construcción §490 genera un derecho especial de rescisión).

La diferencia entre la cuantía y el producto de la venta más el capital propio disponible debe ser cancelada en el plan de financiación contra el costo total (incluida una posible indemnización por cancelación anticipada) y resulta en la necesidad de financiación. La diferencia entre la cuantía y el producto de la venta se financia de forma variable, el resto a largo plazo, según lo deseado.

Los siguientes pasos están ahora pendientes:

1) Cálculo de los intereses por cancelación anticipada
2) Determinación del valor de mercado del inmueble existente para fijar el precio de venta
3) Revisión gratuita de los préstamos existentes por errores formales o una incorrecta información sobre el derecho de desistimiento por un abogado especializado, ya que posiblemente aún rija el derecho de desistimiento perpetuo y el contrato antiguo podría ser rescindido hoy. Supongo que el actual acreedor hipotecario es la Sparkasse, donde habría muchas, muchas posibilidades de utilizar el "comodín del desistimiento".
4) Elaboración del plan de costes/financiación y de la necesidad para determinar el préstamo variable y el préstamos a largo plazo, para luego reflejar el concepto con las condiciones correspondientes.

Corredores de financiación experimentados e independientes ofrecen este servicio (los 4 puntos) de forma gratuita.

Hola, por favor revisa el programa 124 para ver si puedes amortizarlo completamente sin VVE. En contratos antiguos era posible. De lo contrario, solo quedaría la prefinanciación.

¿Contratos antiguos?

El préstamo es de 2011/2012, definitivamente se aplica una VFE.

Súper. Muchas gracias por las explicaciones detalladas. Entonces, los próximos pasos están claros.

Genial. Muchas gracias por las explicaciones detalladas. Entonces los próximos pasos están claros.

de nada, con gusto