Contrato de construcción de casa - ¿Es la cláusula ilegal o no?

Hola a todos,

nuestro contrato de construcción de la casa está a punto de ser firmado. Después (siempre que la KfW confirme el crédito) también puede comenzar directamente la construcción.
Todos los planes ya están terminados, la planificación de ejecución está en las últimas etapas, se ha otorgado el permiso de construcción, se ha obtenido la autorización para la energía geotérmica, se ha activado la electricidad y el agua de obra, etc.
La empresa constructora ha realizado todos los servicios mencionados antes de que se firmara el contrato. Lema: Si el cliente se echa atrás - mala suerte. Pero según declaraciones, nadie se ha echado atrás todavía - yo también lo creo.
Por eso también tenemos una gran confianza en la empresa constructora.
Sin embargo, para la revisión del contrato, hemos encargado al Bauherren-Schutzbund.

Este nos dio la indicación de que el siguiente pasaje no es correcto - según sus palabras - porque infringe disposiciones legales:

"Los pagos parciales sobre las cuotas indicadas en el plan de pagos se consideran acordados. En caso de eliminación de un oficio, esta cuota se suma a la cuota siguiente. Se consideran acordados los pagos parciales. § 632a Abs. 3 und 4 Baugesetzbuch finden keine Anwendung."

La parte resaltada es discutible.

El mencionado § 632a Abs. 3 contiene el derecho del comprador (es decir, mi derecho) de retener con el pago de la primera factura un depósito de garantía del 5 % (del precio total de compra). Esto se paga luego en la entrega / aceptación del edificio, si no hay defectos importantes en el edificio. En caso de defectos menores, se puede retener una parte correspondiente hasta la reparación.

En mi contrato, esto significaría que con la primera factura (que también remunera los servicios ya realizados mencionados arriba), podría/debería/tendría que retener directamente el 5 % del monto de la construcción.

Entiendo que aquí no puedo esperar asesoramiento legal. Pero creo que los profesionales de la construcción aquí seguramente pueden decirme si tal exclusión es inusual o común.

Eso por supuesto es muy grave y nada habitual.

Yo nunca renunciaría a una garantía de terminación. ¿La empresa constructora exige pagos fraccionados? Entonces también debería ser capaz de proporcionar una garantía para la finalización del objeto contractual. Lo habitual y legalmente requerido son el 5%. El propietario puede retenerlo desde la primera factura y pagar al final, tras la finalización sin defectos. Sin embargo, el constructor también puede proporcionar una garantía por este importe, que debe ser devuelta tras la finalización sin defectos.

Ahora volverá a haber alguien que te explique que eso también se puede negociar. En cualquier caso, yo no te recomendaría aceptarlo. Se ha establecido por una buena razón y ya era una práctica común antes.

1. ¿Por qué el constructor no quiere proporcionar esta garantía habitual?
2. ¿Qué garantías de pago te exigen a ti?
3. ¿Cuántas casas construye la empresa cada año?
4. ¿Todas las casas se han terminado siempre o quedan muchas obras con trabajos pendientes?

En este punto deberías tener cuidado, porque podría perjudicarte indebidamente. Claro que sería diferente si la empresa constructora está dispuesta a cobrar el 10% solo con el pago final.

Buenas noches,

Todos los planes ya están completos, la planificación de ejecución está en las etapas finales, el permiso de construcción ha sido otorgado, se ha obtenido la autorización para la energía geotérmica, se ha iniciado el suministro de electricidad y agua para la obra, etc.
La empresa constructora ha realizado todos los servicios mencionados antes de que se firmara el contrato. Lema: Si el cliente cancela, mala suerte.

Estos trabajos previos son la razón por la que en otro hilo no reclamé el pago por adelantado. Normalmente, los pagos a plazos deberían efectuarse solo después de que se haya prestado un servicio. Esto significa para la mayoría de los demás contratos, después de la presentación de la solicitud de construcción.

Él nos indicó que el siguiente pasaje no es correcto - según sus palabras - porque infringe las disposiciones legales:

"Los pagos a cuenta de las cuotas indicadas en el plan de pagos se consideran acordados. En caso de que se elimine un oficio, esta cuota se sumará a la siguiente cuota. Los pagos a cuenta se consideran acordados. El § 632a párrafos 3 y 4 del Código de Construcción no se aplican."

La parte marcada es controvertida.

En este caso, el señor de la Asociación de Protección de Propietarios tiene razón, el § 632a no puede ser excluido parcial o totalmente; sirve para la seguridad del cliente.

Puedo entender por qué la empresa constructora opta por esta vía, evita así el deporte favorito de muchos propietarios que consiste en deber la última cuota - en este caso junto con la retención de garantía - por razones frágiles. Por esta razón, lo hemos resuelto con una fianza de cumplimiento contractual del 5 %, que tras el cumplimiento del contrato se convierte en una fianza de garantía de cinco años. Nuestro cliente puede escoger entre un seguro o un banco.

¿Qué garantías se mencionan en el contrato?

Saludos, Experto en construcción

En este caso, el señor del Bauherren-Schutzbund tiene razón, el § 632a no puede ser excluido parcial o totalmente; sirve para la seguridad del propietario.

Puedo entender por qué el BU toma este camino, evita así el deporte favorito de muchos propietarios durante años, dejar impagada la última cuota - en este caso junto con la retención de seguridad - bajo motivos poco convincentes. Por esta razón, lo hemos resuelto con una fianza de cumplimiento del contrato del 5%, que después del cumplimiento del contrato se convierte en una fianza de garantía de 5 años. Nuestro cliente puede elegir entre seguro o banco.

¿Qué garantías están mencionadas en el contrato?

Saludos, Bauexperte

Por cierto, también puedo entender la razón que has dado. Desafortunadamente, hay suficientes ejemplos donde el dinero fue retenido injustificadamente. Aunque, por supuesto, también hay contraejemplos.

En cuanto a garantías, hasta donde puedo ver, solo se menciona la obligación de garantía según el Baugesetzbuch. No he encontrado otra cosa. No hay fianza de finalización ni de cumplimiento del contrato, ni tampoco fianza de garantía. ¿Hay otros puntos que podrían mencionarse?

Hola experto en construcción, hola vendedor de viviendas,

muchas gracias por vuestro apoyo.
Acabo de recibir la versión revisada del contrato por parte del BU. Voy a resumir los resultados del hilo "Schwundrisse" y de este:

Tema Schwundrisse:
He hecho que se incluya la siguiente frase como declaración general: "Se aplica la norma DIN actual y el estado actual de la técnica."
Así, en caso de disputa podría basarme en las normas vigentes y, si fuera necesario, exigir una corrección. ¿Correcto?

Tema: frase "§ 632a Abs. 3 und 4 Baugesetzbuch finden keine Anwendung."
Esta frase fue eliminada. Por lo tanto, ahora tengo el derecho a retener el 5 % de seguridad.
Tengo una pregunta al respecto: ¿Debe esta retención de seguridad excluirse necesariamente de la primera cuota, o puedo efectuar esta retención más tarde si, por ejemplo, detecto fallos graves después?

Lo veo así: que yo, si legalmente es posible, quiero pagar a mi BU sus servicios según corresponda (sin realizar una retención de seguridad hasta ahora "injustificada") y solo activaría dicha retención en caso de "peligro inminente". <-- como dije: si la ley me permite esa posibilidad.
El BU no quiere emitir una garantía de finalización, porque según ellos se inmoviliza demasiado capital (aunque no lo entiendo, ya que, según tengo entendido, una garantía no requiere la "entrega en efectivo del importe garantizado").

El BU también me ofrece la posibilidad de contratar una seguro de garantía. El texto es el siguiente:
Cubre daños de construcción hasta 100.000,-€ y un perito designado por la aseguradora para evitar daños anticipadamente. Es válido durante 5 años, es decir, durante el período de garantía.
El coste es de 4.950,-€ por todo. Podríamos repartirnos los costes.

Ahora me pregunto si este enfoque es habitual. Claro, puedo imaginar que la empresa no quiere asumir costes adicionales de 5.000 euros. Otras empresas que ofrecen algo así probablemente hayan incluido ese coste directamente en el precio de la oferta (pagas sin saberlo).

Además, surge la pregunta: ¿Realmente tiene sentido el seguro de garantía, dado que el contrato ya establece el período de garantía de 5 años conforme al Código de Construcción?

La última pregunta al respecto: Si un perito designado por la aseguradora visita la obra para evitar daños anticipadamente, ¿es comparable a un perito (que yo mismo pueda contratar)? Entonces podría usar los costes planeados para el perito para la parte del seguro y tendría un valor añadido (siempre que el perito del seguro no sea un novato [no puedo evaluarlo] y visite la obra 5-7 veces como un perito normal).

Espero que, por vuestra experiencia, podáis decirme algo al respecto. Y os juro: una vez firmado este asunto, no os molestaré más con cuestiones contractuales.

Hola,

Acabo de recibir la versión revisada del contrato por parte del BU. Resumo los resultados del hilo "Schwundrisse" y de este:

Tema Schwundrisse:
He hecho que se inserte la siguiente frase como afirmación general: "Se aplica la normativa DIN actual y el estado actual de la técnica."
Así podría basarme en las normativas vigentes en caso de disputa y exigir, si fuera necesario, una corrección. ¿Correcto?

Correcto. También lo hubieras podido hacer sin esta frase; en el peor de los casos, un juez te lo habría indicado. Pero formulado así, este preámbulo pertenece al pasado.

Tema: frase "§ 632a párrafos 3 y 4 del Código de Construcción no se aplican."
Esta frase fue eliminada. Por lo tanto, ahora tengo derecho a retener el 5 % de la garantía.
Una pregunta al respecto: ¿TIENE QUE ser esta retención de la primera cuota, o puedo hacer la retención más tarde, si por ejemplo detecto defectos graves posteriormente?

No tomaría esta vía en absoluto. Habla con tu BU para que, en lugar de eso, te expida una garantía bancaria o de seguro, según lo que prefieras.

Lo veo así: que yo (si legalmente es posible) quisiera pagar sus servicios al BU ya (sin hacer una retención "injustificada" de garantía) y sólo activaría esta retención en caso de "peligro inminente". <-- como dije, si la ley me lo permite.

Si decides hacer la retención directa, debes descontarla de cada factura y depositarla en una cuenta separada que genere intereses.

El BU no quiere emitir una garantía de finalización, porque según su declaración, se liga demasiado capital (aunque no lo entiendo, ya que, que yo sepa, en una garantía no se requiere la "deposición en efectivo del monto garantizado").

No se liga capital, le cuesta dinero a tu BU. En palabras coloquiales, esta garantía de finalización sirve para asegurar que, en el peor de los casos, tu casa unifamiliar sea terminada por un banco al precio acordado.

El BU me ofrece la posibilidad de contratar un seguro de garantía. Texto al respecto:
Este cubre daños de construcción hasta 100.000 €, y un perito designado por la aseguradora para evitar daños de antemano. Válido por 5 años, es decir, durante el periodo de garantía.
El costo es de 4.950 € por todo. Podríamos compartir los costos.

Esto significa, en mi opinión, que este seguro funciona como una garantía de cumplimiento del contrato durante la construcción, que se convierte tras la finalización en un seguro de garantía regular. Tendrás que devolverlo después de 5 años, independientemente de eventuales reclamaciones de garantía.

Ahora me pregunto si este enfoque es habitual. Claro que puedo imaginar que la empresa no quiera asumir 5.000 euros de costos adicionales. Otras empresas que ofrecen algo así probablemente lo incluyen directamente en el precio ofertado (y lo pagas sin darte cuenta).

Con nosotros forman parte del contrato de obra; no está oculto, sino comunicado abiertamente. Con el tiempo ha quedado claro que el cliente promotor tiene un mayor deseo de seguridad. Cuando recuerdo algunos contratos de llamados proveedores baratos que he visto en mi escritorio, puedo entenderlo profundamente.

Además surge la pregunta: ¿es realmente útil el seguro de garantía, dado que el contrato ya establece un plazo de garantía de 5 años según el Código de Construcción?

Stiftung Warentest señala al respecto:

Protección contra insolvencia
También es importante la protección contra la insolvencia. Si la empresa constructora se declara insolvente durante la construcción o antes de subsanar posibles defectos, el promotor corre riesgo de sufrir grandes pérdidas. Terminar la obra con otra empresa casi siempre implica costes adicionales considerables. Si la empresa quiebra tras finalizar el proyecto, subsanar defectos de construcción, reclamar indemnizaciones y una reducción posterior del precio por servicios defectuosos puede fracasar. Los promotores deben exigir siempre una garantía de finalización y una garantía de responsabilidad. Estas garantías pueden obtenerlas los constructores en bancos. Si la empresa quiebra, el banco responde por el cumplimiento del contrato. El garante debe ser serio y solvente. De lo contrario, el garante podría también caer en insolvencia cuando llegue el momento de pagar.

Y continúa:

Idealmente, la garantía bancaria debería no sólo proteger al promotor de que su proyecto quede paralizado. También debería asegurar que pueda hacer valer sus derechos si aparecen defectos después de la entrega.

Los defectos de construcción son comunes en empresas insolventes, informa Rainer Huhle, director del Bauherren-Schutzbund: "La mayoría de las construcciones afectadas por insolvencia tienen defectos. Según nuestras investigaciones, esto causa a los promotores un daño financiero de entre 15.000 y 20.000 euros en promedio, sin contar el coste adicional de peritos y abogados."

"Sin embargo, en la práctica a menudo es difícil obtener una garantía bancaria", explica Gabriele Heinrich, presidenta de la asociación de defensa del consumidor ‘wohnen im eigentum’. "Restringe la liquidez de la empresa y es costosa. Por eso las empresas frecuentemente exigen que los promotores asuman los costos."

La última pregunta: si un perito designado por el asegurador visita la obra para evitar daños anteriormente, ¿es equivalente a un perito (que podría encargar yo) ? Así podría usar los costos presupuestados para el perito para la parte del seguro y además tendría un beneficio (siempre que el perito del seguro no sea un incapaz [no puedo evaluarlo] y visite la obra 5 - 7 veces, como un perito normal).

Aquí, como en todos lados, vale: "A quien paga la música, la escoge."

Si aceptas este seguro, debes ser consciente de que el perito está principalmente obligado a su mandante, la aseguradora. Mientras que el perito que tú encargues está obligado únicamente a ti.

Quizás puedas encontrar un compromiso para que el seguro obligue a tu perito. De cualquier forma, tendrás que pagarlo.

Saludos, experto en construcción