Financiación de vivienda con una unidad de condominio aún en venta.

Hola,

tenemos la siguiente situación:

- Terreno (incluidos gastos adicionales 110K€ ya pagados)
- Contrato de construcción firmado con el promotor Kfw70 (210K€)
30K€ de capital propio y un piso propio pagado completamente (ingreso aprox. 95K€).

Incluidos gastos adicionales, la necesidad de capital sería de aprox. 50K€ KFW 153 y 120K de préstamo bancario, si el piso ya estuviera vendido.

El inicio de la obra será a principios de noviembre y durará aprox. 7 meses.
Durante este tiempo nos gustaría seguir viviendo en nuestro piso.

Sin embargo, tendríamos que financiar provisionalmente el ingreso esperado del piso durante un año, lo que aumentaría las condiciones del préstamo principal y costaría alrededor de 150€ de intereses mensuales, con el riesgo de no encontrar comprador inmediatamente.

Ahora tenemos un comprador que nos permitiría vivir en el piso alquilados hasta el final de la obra. Pero el alquiler sería considerablemente más alto que el interés de la financiación. Como la próxima semana queremos firmar la financiación, me preocupa que el banco no acepte el capital propio, ya que el dinero aún no está disponible y solo fluiría unas semanas después de la cita en notaría.

¿Qué haríais y cómo se negocia mejor el uso posterior del piso hasta el fin de la construcción tras la venta?

Lamentablemente no puedo decirte nada sobre la financiación pero me gustaría saber qué está incluido en los 210€k? ¿Qué tan grande será vuestra casa y la construiréis con sótano? Nosotros probablemente construiremos a finales de 2016, principios de 2017, ¡por eso me interesa!

en un banco local con un capital propio razonable, etc., los bancos son bastante flexibles. tienes un comprador para tu inmueble (y por lo tanto tu capital propio), ya tienes un terreno como capital propio y quieres financiar un resto muy pequeño. una cuestión totalmente segura para el banco. ¿qué quieres escuchar ahora? cualquier banco local apoyará vuestra idea si las demás condiciones (empleo indefinido, bla bla bla) encajan. vender la casa ya y vivir como inquilino es en principio una buena idea, ya que las desventajas solo recaen sobre el comprador (él tiene que tributar los ingresos por alquiler, básicamente tiene que mantener vuestra antigua casa, etc.). y vosotros tenéis seguridad en la planificación, porque la casa está vendida. si os merece la pena esta cuestión tendréis que decidirlo vosotros mismos. si la demanda es alta, también podríais vender la casa después. los intereses por esos pocos meses no importan en la construcción de la casa. calcula si es correcto: 210.000 precio de la casa: -50 kfw, -120 préstamo - 30 capital propio - 95 propiedad antigua = 85.000€ disponibles para los costes adicionales?! eso debería ser suficiente :)

Considera el monto (o uno un poco menor) que necesitas financiar provisionalmente como subordinado separado. Así mejoras enormemente la condición del préstamo a largo plazo, pero pagas un poco más en la financiación provisional. Esto tiene la ventaja de que se deshace rápidamente del crédito ZwFiKredit más caro (con una tasa de interés fija corta.

¿Hay posiblemente otro terreno en el ETW? Entonces úsalo también para la financiación provisional, mejor tasa de interés.

no hace falta tener todo el dinero de inmediato. si ahora vendéis la casa y el dinero lo tenéis en la cuenta digamos en 2 meses, no hace falta financiar el dinero. no tenéis que pagar la suma total del préstamo en 1 mes y así nunca se inscribe en ninguna hipoteca. si podéis presentar un comprador al banco, aceptará el dinero de la venta. esto se resuelve mejor en una conversación personal con el asesor financiero y vuestro comprador. ¿quizás vuestro comprador financia vuestra casa también en el mismo banco?

en un banco local con un capital propio razonable, etc., los bancos permiten bastante flexibilidad. tienes un comprador para tu propiedad (y con ello tu capital propio), ya tienes un terreno como capital propio y quieres financiar una parte muy pequeña restante. es una cosa totalmente segura para el banco. ¿qué quieres escuchar ahora? cualquier banco local apoyará tu idea si las demás condiciones marco (empleo indefinido, bla bla bla) encajan.
vender la casa ahora mismo y vivir como inquilino es básicamente una buena idea, ya que las desventajas recaen sólo en el comprador (él tiene que pagar impuestos por los ingresos del alquiler, básicamente tiene que mantener vuestra casa antigua en buen estado, etc.). y vosotros tenéis seguridad de planificación, porque la casa está vendida. si eso merece la pena para vosotros lo tenéis que decidir vosotros mismos. si la demanda es alta, podríais vender la casa después también. los intereses por unos pocos meses son irrelevantes al construir la casa.

¿he calculado bien?: 210.000 precio de la casa: -50 kfw, -120 préstamo - 30 capital propio - 95 propiedad antigua = ¿85.000€ sobrantes para los costes adicionales?

eso debería ser suficiente :)

¡En los costes adicionales están aún la cocina y el carport!
En realidad quería pedir más bien 130k€ + 50k€ para tener algo de capital de reserva.

Por 20 años (préstamo a pagar completamente) me ofrecen un 2,3%. ¿Se puede conseguir actualmente algo mejor?

¿Cómo se regula mejor el derecho de uso en el piso vendido?
¿Y qué pasa con el alquiler?
Porque si pido el importe a crédito durante un año, tendría "solo" un gasto por intereses de 120€ al mes tras el desembolso completo.
Por eso no quiero pagar mucho más de alquiler...