Restricciones de la zona interior / Construcción sin plan de desarrollo en Berlín

Hola,

ya he revisado muchos temas aquí, pero no he encontrado lo que buscaba.

Planeamos construir en un terreno trasero, tamaño ~870 m² (40x21,75 m), orientación este-oeste.
No existe un plan de desarrollo para el terreno. En la página del distrito responsable para esta zona se encuentran los siguientes datos:

Plan de desarrollo: "Plan de uso del suelo (BNP) junto con las normativas urbanísticas vigentes de la ordenanza de construcción de Berlín de 1958 (Ordenanza de construcción 58) en la versión del 21 de noviembre de 1958", no establecido
Tipo de uso: aW
Número de pisos: 2
Coeficiente de ocupación del suelo: 0,2
Coeficiente de utilización del suelo: 0,4
BMZ: -
Fase de construcción: II/2

Ayer fui a la oficina de construcción y me informaron sobre las posibilidades de edificación. Recibí la siguiente información:

Restricciones para terrenos traseros
TH: 4 m
FH: 8,50 m
Distancia del hastial al límite del terreno: 4 m
Plaza de aparcamiento: 1
Coeficiente de ocupación del suelo: 0,2
Coeficiente de utilización del suelo: 0,4

No entiendo en qué se basan estas restricciones. Tampoco encuentro datos concretos sobre TH, inclinación del techo, etc., en el BNP ni en la Ordenanza de Construcción 58.
¿Depende la aprobación de un proyecto de construcción en este terreno únicamente del criterio del funcionario responsable en la oficina de construcción?

Originalmente habíamos pensado construir una "villa urbana" con techo a cuatro aguas, es decir, 2 pisos completos. ¿Debemos renunciar a este deseo ahora?

¿Se puede hacer algo con una TH de 4 metros?

Espero recibir respuestas expertas.

Un saludo,
Lotte

Sin un plan de desarrollo urbanístico se aplica la obligación de inserción. Con casas de techo a dos aguas de "una planta y media" en el vecindario, una "villa urbana" también se vería mal incluso sin esta limitación de altura de cornisa.

Las restricciones mencionadas las supongo basadas en una ordenanza del distrito.

La dama de la oficina de urbanismo dijo que las casas en parcelas traseras deben ser más pequeñas que las casas en la parte delantera.

¿Qué altura de muro de tejado se puede conseguir con la TH y FH?

Lo más fácil y sensato probablemente sea ahora consultar a un arquitecto con la información que se tiene.

Las casas traseras suelen ser bungalows, precisamente debido a tales formulaciones.

Pregunta a un arquitecto, quizás debido a la construcción circundante también se pueda añadir un piso en retroceso. O pueden experimentar con un sótano y patios de luz para luego realizar un techo a cuatro aguas arriba. Hay diseños muy modernos con terraza, etc., su terreno debería permitirlo. Puede verse estiloso. El arquitecto seguro tiene buenas ideas.

No entiendo en qué base se fundamentan estas condiciones.

Dado que se trata de normativas locales de construcción anteriores a la entrada en vigor de la ordenanza federal unificada de uso del suelo, probablemente solo la oficina de construcción o un arquitecto local podrán responder a esta pregunta. Aquí en NRW también existen planos de líneas de fuga y planes de ejecución con plena validez legal, basados en la ley prusiana de líneas de fuga de 1875 o en ordenanzas locales de policía de construcción. Los asuntos que no estén establecidos allí serán evaluados según el §34 del Código de Construcción, es decir, el mencionado anteriormente requisito de integración.

Entonces, ¿tenemos que renunciar a este deseo ahora, verdad?

Puedes acatar ahora las condiciones de la oficina de construcción o consultar a un arquitecto muy experimentado o a un jurista muy especializado.

¿Qué tipo de muro de arranque se puede lograr con la TH y FH?

Depende del punto de referencia. En un terreno plano existente, estimo un máximo de 1 m.