Manejo de valores de referencia del suelo/conversión de informes

¿Cómo debo interpretar la sabiduría de BORIS?

BORIS no es el primer ministro británico, sino el sistema de valores de referencia del suelo de las comisiones de tasación de valores inmobiliarios en Baja Sajonia. Allí hay un calculador de precios de inmuebles para poder estimar el nivel de precios de las casas.

Del sistema he obtenido para una casa que se va a vender:

[*]Superficie habitable: 250 m2
[*]Tamaño del terreno: 900 m2

Además, el sistema me da un valor de referencia del suelo (440 €/m2) y un precio medio de este inmueble (720.000 €).

El calculador inmobiliario solo puede aceptar como máxima superficie habitable 250 m2, pero la casa en cuestión tiene 290 m2.
¿Cómo puedo convertir esto a la superficie habitable real?

Método A) Precio total 720.000 / 250 x 290 = 835.000 € ??

¿O tengo que “sacar” el terreno, como sigue:

Método B)
Tamaño del terreno x valor de referencia del suelo: 900 m2 x 440 €/m2 = 396.000 €
Precio de este inmueble – Precio del terreno = Valor del edificio
720.000 € – 396.000 € = 324.000 €
Valor del edificio / superficie habitable máxima x superficie habitable real
324.000 € / 250 m2 x 290 m2 = 375.840 €.
396.000 € + 375.840 € = 771.840 €

¿Es A) o B) un método de cálculo razonable o estoy completamente equivocado?

No puedo ver cómo Boris lo presenta, ¿se va a indicar el terreno por separado?

Dos pensamientos al respecto: el valor del suelo ya no puede corresponder al valor actual de mercado. Ejemplo: en nuestro municipio el valor del suelo es de 190€/m². La zona de nueva construcción justo al lado está en 360€. De forma privada es aún más caro.

Me sorprende el cálculo de la casa por m². Yo diría que 290 m² al menos no deberían calcularse de manera lineal. Es un tamaño de casa que no es para cualquiera y por lo tanto es más difícil de vender en el mercado.

Por lo tanto, seguiría más bien el consejo de Boris y encargaría a un perito real.

¿Es A) o B) un método de cálculo sensato o estoy completamente equivocado?

Olvida simplemente el calculador BORIS. También podrías sacar los resultados a la suerte.
Primero hay que determinar correctamente el valor del suelo. Eso se basa en los valores reales (los valores de referencia del suelo son solo indicativos del pasado) para la parcela concreta. Normalmente, Boris también indica para qué parcelas aplica el valor de referencia del suelo (por ejemplo, profundidad de la parcela, edificaciones). Eso hay que ajustarlo a la parcela concreta. Luego tienes que calcular el valor real de la casa para corregir defectos y/o equipamiento especial junto con la depreciación por edad y sumarlo al valor del suelo. Así tienes el valor de tu casa.

Dos casas contiguas sobre parcelas idénticas pueden tener una diferencia de valor de fácilmente varios cientos de miles de euros: renovada contra no renovada. O lujosa contra equipada sencillamente. O jardín de cultivo contra jardín de lujo con diseño paisajístico.
Y eso debe determinarse individualmente. Boris no puede hacerlo.

Y por último, una casa vale lo que alguien está dispuesto a pagar por ella. Ese es el valor práctico, no solo teoría abstracta.

Estás realmente completamente equivocado.

Gracias por las respuestas, incluidas la confirmación de que estoy equivocado.

Si los valores de referencia del suelo no tienen importancia, ¿por qué existen entonces?
El análisis de Boris que recibí se basa en la recopilación de precios de compra mantenida por GAG mediante el análisis de 942 casos de compra. Desafortunadamente, no se sabe a qué período corresponden estas compras.

El método A), el cálculo de la casa por m2, fue una recomendación del contacto del sistema Boris, a quien llamé directamente.

Un método completamente diferente serían los precios promedio de un portal inmobiliario alemán muy grande. Dicen que el precio por m2 (superficie habitable) en el segundo trimestre de 2020 en esta calle sería de aproximadamente €4200. Así, los 290 m2 corresponderían a un precio de 1,2 millones €. La casa está en muy buen estado, con 2 plantas y un apartamento separado bajo el techo. No es un caso para rehabilitación. Sin embargo, no tiene nada lujoso (por ejemplo, sauna, piscina o posiblemente un jacuzzi «proletario»). No hay nada de eso, tampoco una cocina con superficies de mármol negro que se ve bien pero no es utilizable.

Tampoco entiendo en absoluto qué podría hacer mejor un perito que comparar objetos de comparación. Si los objetos de comparación son una buena idea, los precios por m2 del portal inmobiliario mencionado serían una base bastante buena.

El perito observa, entre otras cosas, la sustancia y ve nuevamente cosas que disminuyen o aumentan el valor.

¿De qué se trata realmente? ¿De un valor aproximado o, por ejemplo, de una comunidad de herederos en la que se debe pagar a una parte? Si debe ser más preciso, yo pagaría al perito.