¿Plano de una casa o cálculo del área habitable incorrecto?

Hola a todos,

estamos interesados en la compra de una propiedad existente, una casa construida en 2021 de un fabricante reconocido de casas prefabricadas.
Estamos bastante avanzados en las negociaciones, incluso ya se ha acordado el precio.
Ahora vemos discrepancias en la superficie habitable.
En papel:
Folleto del fabricante: 134 m2 de área básica;

Exposé de compra: aprox. 130 m2;

Plano: contiene en el ático (con inclinaciones) para cada habitación 2 indicaciones de m2. Supongo que es la superficie básica y, teniendo en cuenta las inclinaciones del techo, la (menor) indicación de la superficie habitable según la normativa de superficie habitable WoFIV.

Cálculo de la superficie habitable según WoFIV para cada habitación y en total. Las indicaciones en m2 coinciden con las menores indicaciones en el plano.

Hasta aquí todo bien. Pero:

1. en el plano se indica, muro de rodilla 1,5 m, inclinación del techo 38 grados.
2. De hecho, el muro de rodilla es de 1 m. Dijeron - lo siento, el arquitecto olvidó cambiarlo donde la licencia de construcción solo autorizaba 1 m de muro de rodilla y la inclinación correspondiente del techo. Está bien, hasta ahí no hay problema. Estamos interesados en la propiedad, primero hicimos la visita, nos pareció bien, y solo después vimos los papeles.
3. medido personalmente in situ, queríamos ver a qué distancia del muro de rodilla la inclinación del techo alcanza 2 m de altura. Resultado - a una distancia de 1,6 m. El muro de rodilla, debido al aislamiento, el revestimiento del suelo, etc., es efectivamente solo de 90 cm, por cierto.
4. En casa calculamos con el ejemplo de una habitación con base de 4x3,7 m = 14,8 m2. Resulta que, con una inclinación del techo de aprox. 32 grados (calculado, desafortunadamente no medido), y el cálculo según WoFIV, donde debajo de 1 m de muro de rodilla no se cuenta, de 1 a 2 m solo el 50 %, llegamos solo a aprox. 11,6 m2 de superficie habitable, en lugar de los indicados 13,27 m2, por lo que hay una diferencia de más del 7 %. Con la cinta métrica difícilmente hemos cometido un error tan grande.

Pregunta: ¿están nuestras cálculos equivocados según la Ley de Energía de Edificios, o debería revisarse todo más detenidamente según la Ley de Energía de Edificios? ¿Se debería exigir un nuevo cálculo de la superficie habitable?
Gracias

Inmueble existente

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Pregunta: ¿están mal nuestros cálculos según la Ley de Energía de Edificios, o debería revisarse más a fondo la Ley de Energía de Edificios? ¿Se debería exigir un nuevo cálculo de la superficie habitable?
Gracias

¡No importa en absoluto!
Comprado como visto.
Si un dossier de un inmueble existente (joven) incluye la oferta original de la casa, algunas fotos a color, fotos de muestra o folletos anteriores para hacerlo quizás más interesante o atractivo, eso es totalmente legítimo, pero no constituye la base de la venta.
Formad vuestra propia opinión de la casa, id si es necesario con un perito, pero no comparéis con nada más, a menos que afecte a vuestro listado personal.
Además, la superficie habitable usualmente solo se ofrece en valores aproximados, porque una oferta de compra no se regula en el mercado sobre los metros cuadrados habitables como en el alquiler. Al final solo sirve para la comparación personal, pero no para el valor de la casa.
En total, cuenta lo que realmente tenéis y no lo que aparecía entonces en un folleto, porque ya en 2021 las casas se adaptaban individualmente a sus constructores.

Entonces, los vendedores querían hace tres años una casa que en el folleto aparece con 134 m². Su plan de ordenación solo permitió medio metro menos de altura de alero y 6° menos de inclinación del tejado, y aun así la querían. Entonces la pregunta es solo si ese querer todavía también se aplica a vosotros. Que con esta doble reducción los valores del folleto ya no puedan ser válidos, por supuesto no se debe a la norma de cálculo. Cuáles "valores" tiene realmente, no estará en el folleto (que aquí no se ha aplicado 1:1), pero sí en el expediente de construcción. A esos valores se orientará vuestro banco para decidir si acepta el precio al evaluarlo en cuanto a su adecuación. Para vosotros esta decisión es mucho más flexible. Al fin y al cabo, se habitan espacios y no metros cuadrados. Informad al banco con sinceridad a partir del expediente de construcción, y tomad para vosotros la decisión "con el corazón". Si se siente como "vuestra" casa, entonces no la medís por diez o doce metros cuadrados "menos que en el folleto".

Sí, el banco también es problemático entonces, esta Ley de Energía de Edificios tenía valores incorrectos indicados en los planos / documentos oficiales que el banco también quiere... No sea que al final se "engañe" al banco...

Sí, el banco también es problemático, ese [Gebäudeenergiegesetz] valores incorrectos estaban indicados en los planos/archivos oficiales que el banco también quiere tener...
No sea que al final se "engañe" al banco...

Podría jurar que en vez de "[Gebäudeenergiegesetz]" antes de refrescar la página ponía "[Gebäudeenergiegesetz(ebenen)]". Probablemente aquí está actuando una IA (impertinencia artificial).

El banco no es engañado: les informan amablemente que los valores inicialmente comunicados resultaron ser incorrectos y que los valores correctos, que se pueden obtener de los documentos de construcción, son aproximadamente xy más bajos. Entonces el banco ajustará su aprobación para el financiamiento en consecuencia. Es decir, deben contar con que solo podrán aceptar el precio acordado hasta ahora para el objeto inesperadamente más pequeño bajo la condición de su banco. Los vendedores deben entender que esto se aplicaría igualmente a otros interesados.

En este sentido, ¡les deseo mucha suerte en la compra de una casa nominalmente un poco más pequeña, pero adecuada para ustedes!

No sea que al final uno "engañe" al banco...

Al banco no le importa en absoluto el certificado en la casa de 2021. La casa es verde y puede entrar en un bono hipotecario verde o se reporta en el informe anual como parte de las financiaciones verdes.
Sí, le dices al banco qué pasa y eso es todo.