Comentarios sobre el plano de planta de una casa unifamiliar para 4-5 personas, 200 m² en un terreno de 500 m² en BW

Hola querido foro,

poco a poco también estamos avanzando con la planificación concreta de la construcción. Tuvimos la suerte de adquirir un bonito terreno con un edificio existente (demasiado antiguo) a buen precio y ahora queremos gastar el dinero ahorrado en la construcción de la casa.
El edificio existente está desocupado y sin calefacción desde hace 30 años y tiene algunas ventanas rotas. Está expuesto a la intemperie tanto por dentro como por fuera, mohoso y húmedo. Ventaja: ya está parcialmente despojado por dentro y no tiene sustancias nocivas. Las primeras ofertas para la demolición estiman costos totales de demolición de 30,000 EUR. Ese dinero ya está reservado y no está incluido en el presupuesto de construcción.

Aquí está el cuestionario:

Plan de desarrollo/restricciones
Plan de desarrollo de los años 30. Sigue vigente, pero ya hubo muchas excepciones aprobadas en el vecindario. Podemos ver qué se ha aprobado y tenemos chances de que también lo aprueben para nosotros. El plan de desarrollo establece una línea de edificación a 4 m de la calle a lo largo del lado este de la casa. La orientación este-oeste está dictada por la construcción vecina en la misma manzana.
Se permiten 1 planta completa y 2 plantas completas más ático con aprobación. Se debe construir un tejado a dos aguas con una inclinación de "aproximadamente 50°". Actualmente estamos planeando 2 plantas completas.

Tamaño del terreno
512 m² Casi cuadrado (ver planificación de planta)

Pendiente
Ligeramente en pendiente hacia la calle (ver sección transversal)

Número de plazas de aparcamiento
2

Alturas máximas/límites
Debe integrarse en el vecindario. El planificador ha diseñado la altura del edificio para que continúe linealmente con la altura del techo existente en la fila de casas.

Requisitos de los constructores
Casa KFW40, aprox. 150-170 m² (ese fue el deseo inicial, aunque la esposa quería algo un poco más grande). Así que fue así al final.

Número de personas, edad
2 adultos + 2 niños (3 y 6 años) + temporalmente durante los próximos años una Au Pair. Luego posiblemente un tercer hijo. ¿Quién puede ver tan lejos en el futuro? + 1-4 gatos.

Necesidad de espacios en las plantas:
Esto ya tiene historia:
Originalmente queríamos distribuir todas las habitaciones en 2 plantas completas. Luego vino el planificador y nos dijo que posiblemente sea obligatorio al menos hacer el ático. Y entonces pensamos: ¿por qué no usarlo, hacer la casa un poco más pequeña en planta y distribuir las habitaciones en 3 plantas? Por eso ahora con el ático:
Sótano: Tecnología (ventilación controlada, bomba de calor, inversor fotovoltaico más batería, lavadora + secadora), sala de hobby y trabajo (oficina en casa, juegos, pintura, deporte, etc.) + espacio de almacenamiento.
Planta baja: Sala de estar aprox. 35 m² era el requisito. Además cocina separada. Aseo para invitados y cuarto de almacenaje. Despensa opcional. Gran zona de guardarropa.
Planta superior: 3 habitaciones del mismo tamaño para los niños y la Au Pair. Además un baño apropiado donde se pueda colocar una columna de lavado si subir y bajar escaleras se vuelve molesto algún día. Acceso central al balcón (que se cerrará para los gatos, para que puedan salir cuando la puerta esté abierta).
Ático: Zona de padres: dormitorio, espacio para ropa + baño

Huéspedes por año
Por ahora un huésped permanente durante 2 a 4 años (Au Pair), visitas con pernocta son raras. Según la temperatura los ubicaría en la sala o en el sótano de hobby.

Arquitectura abierta o cerrada
Más bien cerrada.

Construcción conservadora o moderna
No sé cuál es la diferencia.

Cocina abierta, isla de cocina
Definitivamente cocina cerrada. Hay una isla dibujada, pero no la veo en esa habitación.

Número de asientos para comer
De 6 a 8 en la sala.

Chimenea
No.

Pared para música/estéreo
Eh... si se refiere a la pared para la TV: sí, pero para música adicional no. Nuestros gustos musicales son muy diferentes. Preferimos auriculares.

Balcón, terraza en la azotea
Deseamos balcón. Primero para los gatos. Luego quizás también para los niños cuando quieran estar con amigos.

Garaje, cochera
Preferencia por cochera de madera para 2 coches con un cobertizo detrás. El planificador dice que un garaje prefabricado (6x9m) es la solución más barata debido a su naturaleza todo incluido.

Huerto, invernadero
Por ahora no. Mucho espacio para que jueguen los niños. Quizás después. Quizás haya una pequeña parcela de jardín. Nos gustaría un cisterna para agua de lluvia para el riego.

Diseño de la casa

¿De quién es la planificación?
Planificador independiente (que también asume la dirección de obras) que colabora con una arquitecta independiente.

¿Qué les gusta especialmente? ¿Por qué?
Nos gusta mucho el ático (aunque todavía estamos pensando en añadir una ventana tipo buhardilla en el vestidor). Las 4 habitaciones del mismo tamaño en la planta superior prometen mucha flexibilidad.
La planta baja tiene una sala de estar apropiada y una bonita cocina que, según preferencia y planificación, también puede complementarse con la despensa. Eso todavía no está decidido.

¿Qué no les gusta? ¿Por qué?
Como tenemos un niño con comportamientos especiales, nos gustaría cerrar las escaleras. Aquí eso no es posible. En general, la casa ha quedado más grande de lo que queríamos (probablemente principalmente por el ático). El aseo de invitados y el cuarto de almacenaje en planta baja son bastante pequeños.

Estimación de precio según arquitecto/planificador:
Volumen construido*650 € por m³ = aprox. 800,000 EUR llave en mano con contratación individual incluyendo garaje, costos adicionales e IVA. Más exterior + fotovoltaica.

Límite personal de precio para la casa, incluido equipamiento:
850,000 € es un límite emocional para nosotros. Actualmente, además del terreno pagado, tenemos 350,000 € de capital propio disponible. Una primera reunión en el banco mostró un marco de financiación hasta aprox. 500,000 € incluido 170,000 € del programa KFW 300. Para el préstamo Z20 del L-Bank no calificamos.
Planeamos que un calculista profesional revise la casa para obtener una estimación de costos más fiable. Luego, posiblemente, habrá rondas de reducción. La planificación para el calculista se basa más bien en el equipamiento máximo.

Técnica de calefacción preferida:
Bomba de calor (no hay calefacción urbana). Preferencia por bomba de calor geotérmica para evitar ruido y conflictos con vecinos. Pero posiblemente también una bomba aire-agua silenciosa. El dinero para la perforación nunca se recupera. También está en consideración la técnica de colector de zanja circular promocionada en un foro vecino. Probablemente no se hará la instalación por cuenta propia. Fotovoltaica para proveer la bomba de calor. Es obligatoria en Baden-Württemberg, en la zona metropolitana de Stuttgart.

Si tienen que prescindir, ¿de qué detalles o ampliaciones?
Jaja, depende a quién preguntes:
-Se puede prescindir de:
Despensa
Tamaño del baño en planta superior
Posiblemente la 3ª habitación para niños en planta superior. En ese caso se consideraría ampliar el sótano a altura habitable.
Balcón (nos dolería mucho)
Ventana buhardilla en el tejado (ni siquiera está planificada)
Posiblemente también la parte extra larga del garaje si en el jardín se dispone de un cobertizo de herramientas equivalente.
-No se puede prescindir de:
Gran baño principal con bañera para 2 personas
Espacio de almacenamiento = superficie útil
Sala de hobby y de trabajo.

¿Por qué el diseño quedó como está ahora?
Sí, ya nos gusta bastante así. Todos los deseos se implementaron, aunque la casa podría tener unos 20 m² menos. Pero eso es difícil si no quieres reducir el tamaño de las habitaciones.

¿Qué deseos cumplió el arquitecto?
Prácticamente todos. Algunos nos los desaconsejó en la fase de planificación porque eran demasiado caros, no realizables o poco prácticos.

¿Qué les parece especialmente bueno o malo?
Bueno, diría que es una casa unifamiliar estándar un poco grande. Nos gustaría que la superficie total se reduzca un poco. Quizás tenga que ser así después de que el resultado del calculista (cuando esté disponible) nos muestre que hemos planificado un precio muy por encima de lo que estamos dispuestos a pagar.

Creo que cuando tengamos el resultado del calculista, tendremos que negociar duramente la primera ronda de reducción. Me alegraré de recibir vuestros comentarios acerca de eso y del plano.

Primero los planos de situación: (las calles públicas están marcadas en verde. Hay 2 que dan al terreno: por el lado este y sur.)



Aquí el corte a través del edificio: también estamos pensando en dejar abierto el ático para poder ver hasta la punta del techo y usar las vigas como elemento de diseño. Obsérvese también el sótano más bajo que claramente tiene carácter de uso.



Ahora los planos desde abajo hacia arriba:

Sótano / sótano:



Planta baja:



Planta superior:



Ático:



Ahora estoy ansioso por vuestros comentarios y dispuesto a responder.
Si he olvidado algo importante, lo añadiré.

Muchas gracias y hasta pronto.

200m² de superficie habitable. + Sótano completo + garaje doble extralargo y además en una zona probablemente bastante cara ([BW]).

Yo contaría ahora con 600k (+x) para la casa, 100k para el sótano, 40k para el garaje y luego los costos adicionales habituales. Eso puede ajustarse muy rápido al presupuesto deseado.

¿Realmente tiene que ser un sótano completo en una casa tan grande? ¿O realmente tienen que ser 200m²? Si sobra dinero, no hay problema.

Hola Nordanney,
muchas gracias por la sugerencia. Sí, también creo que todo podría estar un poco ajustado desde el punto de vista del presupuesto. La primera planificación que mostró el planificador era aproximadamente 230 m² de superficie habitable más sótano. En ese plan solo estaban desarrollados la planta baja y la planta superior. El sótano estaba planeado como espacio de almacenamiento. El ático también sería un espacio de almacenamiento. Por lo tanto, condiciones óptimas para prescindir del sótano (o de la mitad del sótano). El precio es menos jardín, porque hay más superficie construida de la casa.

En la segunda (principal) versión (que se muestra aquí) la casa se ha hecho aproximadamente 0,5 m más estrecha para ahorrar ya algo de espacio construido. Podría imaginarme quitar todavía un metro en la longitud, pero de alguna manera siempre entro en un dilema:
En la planta superior y en el ático podría imaginarme perfectamente la distribución aunque falte algo en la longitud.
Pero la planta baja ya no funciona realmente si se quita otro metro: el salón se vuelve demasiado estrecho y alargado. Y no he tenido aún la idea brillante de cómo realizar la planta baja en un espacio más pequeño.

El sótano completo también sigue siendo un tema de debate. Seguramente podríamos vivir con una semi-bodega. El planificador dijo que si se quita la mitad se podrían ahorrar seguramente 50.000 €. La pregunta es a qué se renuncia entonces: ¿a la sala de pasatiempos + a una bodega? ¿O a ambas bodegas? Una bodega seguro que se podría suprimir. Pero la suma total no disminuiría significativamente.

Además, hemos pensado en simplemente transformar el balcón en una logia dentro de la casa. Así la planta superior sería aproximadamente 16 m² más pequeña. Pero el espacio construido cambia poco... No me imagino que eso traiga grandes potenciales de ahorro.

Yo creo que cada euro que se invierte bien en la fase de planificación se ahorra diez veces al final. Por eso también la inversión en el calculador de construcción, para que al final podamos estimar cuánto debemos recortar aún. Ya veremos si tenemos que hacer la casa un metro más corta otra vez, o si es mejor rellenar el agujero del sótano (la casa tiene casi exactamente las dimensiones del edificio antiguo ya con sótano).

Saludos

Hola,

el plano está bien, solo el vestidor de los padres es un desastre. No aporta ninguna ventaja debido a la extraña conexión. Intentaría colocar el vestidor entre el baño y el dormitorio.

El presupuesto podría ser ajustado, al final depende mucho del equipamiento - dos baños grandes con bañera, por ejemplo, son impulsores de costos. No se recomienda una semisótano, primero debido a los diferentes niveles de cimentación y los problemas de asentamiento esperados, y además debido al pequeño ahorro de costos.

Honestamente, me parece que la casa es bastante aburrida y poco atractiva considerando los costos esperados. Las proporciones y la apariencia exterior son aterradoras.

Creo que el valor residencial también se puede lograr en dos pisos y medio, con los pisos superiores más pequeños que la planta baja. Entonces se podría prescindir del sótano. Con el presupuesto también se puede realizar una volumetría más interesante.

Saludos cordiales

: Gracias por la aportación.

En cuanto al vestidor, ¿te refieres, por ejemplo, a poner la entrada al pasillo junto a la puerta del baño y que no sea accesible desde el dormitorio? Eso probablemente se ajustaría mejor al escenario de uso:
Levantarse --> Baño --> Ducha --> Vestidor / Armario empotrado --> Baño --> Vestirse --> bajar.
Si la otra persona todavía está durmiendo, la molesta menos que si tienes que pasar siempre por la cama.

Costos: punto válido.

Me parecen interesantes tus otros comentarios sobre el aspecto de la casa. Lamentablemente, no tengo un sentido estético muy bueno. ¿Tienes alguna idea de cómo podría hacerse mejor y diferente?

Pensando en voz alta: prescindir del sótano significa que la técnica, el almacén y la sala de ocio deberán estar en la planta superior. Además, tendremos que comprar material de relleno, porque ya existe el hueco del sótano.
Entonces se podría ampliar un poco la planta baja para poder colocar, además del salón, la cocina y el aseo, también la técnica y algo de espacio de almacenamiento.
La planta primera y la buhardilla no tendrían que ampliarse, incluso podrían ser un poco más pequeñas. En la planta primera se podrían convertir 4 habitaciones muy amplias en 5 menos grandes y así situar la sala de ocio allí. La buhardilla seguiría siendo el dominio de los padres como ahora.

Pero esto es solo la distribución de los espacios... ¿Cómo podría ser una volumetría más atractiva que se ajuste al presupuesto?

EDIT: Otra idea podría ser integrar la cubierta del garaje o una parte de ella como balcón, siempre que se pueda permitir legalmente.

Saludos

Pues, ¿sótano o no? Con 3 niños planeados, el espacio de almacenamiento sí conviene. Pero aquí convierte la casa de tres pisos en una casa de tres pisos con sótano. ¡Eso son cuatro tramos de escaleras!
Del baño principal yo también haría más bien un baño pequeño con ducha. El baño familiar está en el piso de los niños.
Los armarios en el ático se podrían instalar bien en el espacio trasero del techo, de modo que detrás de la altura de 2 metros en el suelo se pueda generar una buena superficie de almacenamiento. Como ya se mencionó arriba, el vestidor se abriría desde el pasillo.

En el piso de los niños no hay nada que cambiar por ahora. Allí en la galería aún se puede crear un espacio adicional para trabajar o jugar. Si se pone un televisor para los niños o una mesa para manualidades, al menos aún hay espacio para desarrollarse.
Lo que realmente me parece digno de reconsiderar es a) la apariencia exterior, porque parece una casa multifamiliar de aspecto barato. Ahí sugeriría ventanas con pretil en las habitaciones de los niños, posiblemente con dos hojas y un tragaluz, también la iluminación de la escalera diferente, para conservar el encanto que corresponde a esa forma de la casa. Los holandeses te crean ese encanto con esta inclinación del techo.
b) la cocina: es demasiado pequeña para 5 personas. Se ve también en la figurita. Solo hay espacio para una persona allí.
La zona de entrada también me parece demasiado pequeña para 4-5 personas.
Creo que con una pequeña ampliación y después una revisión de la planta baja superior la casa puede ganar, y entonces posiblemente sin sótano.
Por cierto, la principal entrada a la terraza la veo más bien desde la cocina.