¿Primero un préstamo variable, luego financiación para la construcción?

Bueno, depende. Yo diría que son servicios auxiliares de construcción y que deben incluirse en la financiación.

Básicamente, necesitan un concepto coherente. Lo que me sorprende es que, por un lado, tienen una casa para terminar, y por otro lado, un arquitecto.

Preguntando de manera sencilla: ¿creen que van a sobrevivir la fase de construcción si ya está calculado con tan poco margen? Nosotros también estamos justo en medio. Y lo que pago además de los "costos del crédito" por materiales y demás, porque simplemente no se tuvo en cuenta en la financiación, es fuerte. Mensualmente se van gustosamente 500 € por ese concepto. Además, lo que surge en general. El otro día, frenos completamente nuevos para el auto. 800 € perdidos.
Por cierto, nuestro vecino tiene una casa para ampliar. Solo para poner las placas de yeso tardó 3 meses. Lleva 9 meses en ello y ya casi lo hemos alcanzado. La próxima semana viene el solado de cemento y entonces estaremos por delante de él. Es decir, hasta que se instale la fontanería y puedan mudarse, pasará mucho tiempo, y la fontanería es una de las últimas especialidades.

Entiendo por casa de ampliación una casa que carece de trabajos interiores como revestimientos de suelo, equipamiento sanitario, azulejos, etc., pero en la que ya se podría vivir (si el baño está terminado), ya que la calefacción funciona y la casa está sellada. Para una casa así también necesito un arquitecto, ¿cómo si no podría la empresa constructora construirme una casa? Quizás ahora estoy confundiendo los términos.

Lo que aprendí ayer es que el mobiliario mencionado anteriormente (suelo, techos, paredes) debería contarse como propio capital ante el banco, así no se necesita una financiación del 100%. También teníamos esa intención, pero no sabía que con eso se reduce la parte que hay que financiar.

Y en cuanto a la escasez de medios financieros, puedo confirmar que en realidad no nos quedarán 1000 € al mes para gastos imprevistos, pero aún así debe encajar. Creo que casi nadie construye un bungalow y calcula de manera que le queden todavía el 50% de sus ingresos en el bolsillo. Así se puede ahorrar dinero hasta la jubilación. ¡Aun así, muchas gracias por la advertencia! Calcularé todo de antemano, así no debería haber grandes desviaciones. No soy de los que empiezan a construir con los ojos cerrados. Antes de tener un plan exacto y, sobre todo, números concretos (+ riesgos) en mente, no empezaré a construir. Y eso haremos una vez que tengamos el terreno (debido a la gran demanda, el terreno se reserva solo por un corto período).

Entiendo por una casa para terminar una casa a la que le faltan trabajos interiores como suelos, equipamiento sanitario, azulejos, etc., pero en la que ya se podría vivir (si el baño está terminado), ya que la calefacción funciona y la casa está también impermeable.
Para una casa así también necesito un arquitecto, ¿cómo si no me construirá la empresa constructora una casa? Quizás estoy confundiendo los términos...

Las empresas suelen tener sus propios arquitectos. Con ellos solo tienes contacto parcial.

Pienso que casi nadie construye un bungalow calculando de tal modo que le quede el 50 % de su salario en el bolsillo.

Sí, más de lo que crees. ¿Por qué? Por un lado, para que la doble carga durante la fase de construcción sea manejable. Por otro, porque una casa es simplemente mucho más cara de mantener que un piso (con un estándar energético razonablemente decente). Solo hasta que tengas tu casa lista en todos los aspectos para poder relajarte el domingo, hace falta bastante dinero. Ahora, además de la construcción, hemos tenido que hacer inesperadamente un muro de contención (aros para plantas + grava + hormigón, en total 800 €). Y eso fueron solo los primeros 10 m. Aún faltan 60 m, que se irán haciendo poco a poco. Luego, ¡ay sorpresa!, hay que entablillar el desván (300 € de coste). Uff, no se consideró la infiltración, ahora tienen que meter tuberías en el suelo (600 €), etc. Y aún no has llegado ni al jardín.

Una amiga mía compró una casa usada. Tampoco tienen mucho dinero y deben mirar bien cada euro. Ahí se ahorra primero para cada gasto pequeño. Un lavadora dañada ya provoca un saldo negativo en la cuenta.

A los términos

Casa para terminar: generalmente está terminada por fuera, por dentro aún hay que hacer sanitarios, electricidad, calefacción. Los azulejos y la pintura rara vez están incluidos en las ofertas de casas, a menudo se hacen con un trabajador externo o en [EL].

Una oferta llave en mano incluye casi todo, excepto la mencionada pintura y los revestimientos de suelo. También deben pagarse por separado.

Ya sea una casa de arquitecto o una construcción con un GU/GÜ: no es recomendable mudarse y luego poner los revestimientos de suelo.

Una casa de arquitecto es más difícil de estimar en costos, un GU/GÜ generalmente da un precio final incluyendo todos los extras, las obras de tierra y por tanto los costos adicionales son siempre menos previsibles, esto afecta a todo tipo de construcción, ya sea con arquitecto o un BU que ofrece "llave en mano".

Si hay poco capital propio para amortiguar, recomiendo una construcción con un GU/GÜ.

Saludos muy breves

Entiendo por una casa para terminar una casa que carece de trabajos interiores como revestimientos de suelo, equipamiento sanitario, azulejos, etc., en la que ya se podría vivir (si el baño está terminado), ya que la calefacción funciona y la casa está también estanqueizada.

De hecho, algunos términos no están del todo claros. La casa para terminar está más hacia el extremo exterior del espectro (envolvente sí, todo lo demás aún hay que hacerlo, incluyendo el solado, calefacción, electricidad, aislamiento, revestimiento de placa de yeso, revestimientos de suelo, enlucido, empapelado/pintura).

Pero hay combinaciones imposibles. Es algo muy variable, dependiendo de cómo y con quién se construya.

Lo que aprendí ayer es que el equipamiento mencionado arriba (suelo, techos, paredes) debería ser contado como capital propio en el banco, así no se obtiene un financiamiento del 100 %. Nosotros también teníamos pensado eso, solo que no sabía que la proporción del financiamiento se reduce por eso.

Dependiendo del grado real de terminación, entra en juego el tema de la "hipoteca de músculo". Es decir, los trabajos (sin IVA) que uno mismo va a hacer, se pueden considerar como "capital propio" para el financiamiento.

Pero eso es solo un "truco contable" respecto al BLA.

Después de todo, el material siempre se debe pagar, y no cualquiera puede colocar azulejos en un baño. Además, según el grado de terminación, sólo hay entre 5 y 30 mil euros de "hipoteca de músculo". Los 30 mil es lo que, por ejemplo, Allkauf Haus "obtiene" si uno hace la terminación interior completa.

Y conlleva riesgos/problemas:

1) Se sobreestima realmente la carga de trabajo -> Incluso si sólo se colocan revestimientos en toda una casa (excepto en los baños), y se preparan para pintar y se empapelan y pintan todos los techos y paredes, es bastante para toda una casa. Una casa para terminar real es un verdadero desafío.
Además, el tiempo que se puede pasar en la obra no es infinito.

Por cierto, nuestro vecino tiene una casa para terminar. Solo le llevó 3 meses colocar las placas de yeso. Lleva 9 meses en ello y ya casi lo hemos alcanzado.

2) Es decir, el tema de la doble carga se intensifica aún más.

3) Algunos bancos no ven nada bien las casas para terminar. Después de todo, la finalización implica más riesgos. También varía mucho la documentación del progreso de la obra entre bancos. Por eso es importante encontrar al socio adecuado.

4) Si al final se nota que para una u otra cosa serían mejores los profesionales, se tiene el problema de la financiación adicional.

Dado que la demanda de los terrenos es enorme y todos ya están adjudicados, solo tenemos la próxima semana para solicitar un crédito. Entonces, el escenario 1 no es posible porque aún no hay un plan detallado, ¿verdad?

¿Han ido ya a un banco o a un mediador financiero?

Y tengan claro lo que realmente pueden afrontar como EL