¿Financiación con KfW o sin ella? ¿Recargo de KfW70 a KfW40?

Hola a todos,

tengo el siguiente proyecto en mente:

Quiero vender mi casa a través de un agente inmobiliario y espero un precio de venta de 280.000€. El agente inmobiliario recibirá el 3,57% correspondiente, es decir, unos 10.000€. En la casa todavía hay aproximadamente 180.000€ de deudas registradas, que deberé pagar por adelantado. En resumen, quedarían unos 75.000€; con ese dinero compraría un terreno urbanizado de 550 m² (vaciado para edificar), que me costaría, incluyendo el impuesto de transmisión y el notario, casi exactamente esos 75.000€.

El terreno sería prácticamente mi capital propio, al que se añadirían unos 25.000€ de un contrato de ahorro para vivienda. En total, unos 100.000€ de capital propio.

En el terreno quiero construir una casa de 2,5 plantas, en la que en la planta baja vivirían mis padres (~80-100 m², sin alquiler), en la planta superior mi área de residencia más el despacho y en el ático los dormitorios correspondientes más el baño. En total, la vivienda más grande tendría aproximadamente 160 m². Por ahora planeamos sin sótano, dependiendo del precio eso podría cambiar.

Hemos pedido a una empresa de casas prefabricadas que nos haga una oferta. El costo “llave en mano” fue de 340.000€. Sin suelos, sin papel pintado ni techos. Sin exteriores. Calculando además 50.000€ (~15%) de costos adicionales de construcción, 20.000€ para exteriores, 20.000€ para suelos y papeles pintados y otros 30.000€ más, llego a 450.000€.

Una casa de arquitecto podría ser un poco más cara, pero el arquitecto dijo que también estaríamos en esa cifra.

La cuota de capital propio para todo el proyecto (terreno + construcción nueva = 525.000€) es por lo tanto (95.000€) algo menos del 20% y debería encontrar cierta aceptación en los bancos.

La carga mensual se mantiene en un nivel manejable y es de aproximadamente el 30% si miro los intereses actuales y demás. No quiero entrar mucho en eso, porque mi problema principal es la decisión a favor o en contra de KfW...

El arquitecto me desaconseja usarlo. Dice que para recibir un euro de ayudas habría que invertir cuatro euros. Eso significaría que si construyo con KfW40 y pido un crédito KfW de 200.000€, recibiría un subsidio de amortización de 20.000€, pero tendría que invertir unos 80.000€ más. Eso suena poco realista...

¿Cuánto sería el recargo en la configuración mencionada pasando de KfW70 a KfW40? ¿Se puede cuantificar? ¿O acotar aproximadamente?

¿Tiene KfW que estar siempre en primer grado de hipoteca? ¿O es así (se ha afirmado) que el banco principal solo financia el 60% del valor de tasación en primer grado (ofreciendo por ello muy buenos intereses) y KfW con sus condiciones pasaría a segundo grado, y entonces se podría financiar todo lo que supere el 60% del valor de tasación con un interés imbatible de menos del 2% a 20 años?

Actualmente podría pagar aproximadamente 1.500€ al mes, además probablemente podremos beneficiarnos de la anunciada ayuda Baukindergeld para 3 hijos, que equivaldría a un subsidio de 3.600€ durante 10 años.

Si dejo de lado las amortizaciones anticipadas, los 430.000€ serían asumibles en 30 años con un interés de unos 2,5%. Un año más o menos no importa. Las amortizaciones anticipadas seguramente también son posibles, pero no las tengo consideradas aquí.

Con el subsidio KfW y un interés supuesto para los primeros 20 años de alrededor del 2%, eso es bastante realista...

¿O es un cálculo poco realista porque no tengo en cuenta algunos aspectos?

Estoy encantado de proporcionar más información a petición, de lo contrario espero vuestros comentarios y opiniones.

Sobre todo me interesa saber si realmente no vale la pena KfW (pero por favor con explicación), o si el arquitecto simplemente tiene pereza de ampliar su horizonte para construir de forma que resulte útil y económicamente viable...

Muchas gracias y saludos cordiales,
Xor

¿Te entiendo bien que quieres construir una casa de 260 m² por 350k más costos adicionales de construcción?

Bueno, la norma estándar de ahorro de energía no tiene requisitos particularmente especiales, pero no creo ni remotamente que sea posible realizarlo llave en mano como se describe.

Y para hablar sobre KFW55 o 40, donde está tu problema: tiene razón en que probablemente hoy no valga la pena y que las inversiones serán significativamente mayores (no puedo evaluar si 20, 40 o 60 es realista). Pero ya ahorras una parte considerable de energía, tienes una casa que debería seguir siendo competitiva incluso en 10 años y haces algo por el medio ambiente. Si vale la pena para ti, debes decidirlo tú mismo.

Financieramente, el salto de la [Energieeinsparverordnung] a [KFW55/40] no vale la pena. Tus costos de calefacción son demasiado bajos como para que los ahorros en un rango de uno a dos dígitos porcentuales se justifiquen en tu vida. Si es más ecológico, en muchos puntos es al menos discutible. Si quieres hacerlo por principio, adelante. Pero entonces tendrás que aumentar tu presupuesto...

La oferta indica por 340.000€ una casa llave en mano (160m²) con apartamento independiente (~80m²) sin revestimientos de suelo ni de pared, sin techos. Baños alicatados hasta 1,60m de altura, sin sótano, sin garajes, sin zonas exteriores.

No me importan tanto los costos. Los hablaré previamente con el arquitecto, solicitaré ofertas, etc.

Me interesa la cuestión general de si obtengo alguna ventaja al planificar y construir según KfW40.

Está claro que será más caro por el material "mejor". La pregunta es cuánto mejor será y si vale la pena a largo plazo. No en el sentido de querer "ahorrar" 10.000€ porque las subvenciones para amortización son mejores, sino también en cuanto al valor de reventa, ahorro energético, etc.

Si se piensa que hoy puede ahorrarse 150€ al año en energía, pero en 20 años serán 500€ al año, ese es un aspecto que no quiero pasar por alto. Y en 20 años, en mi opinión, tendremos esos costos energéticos, o ese potencial de ahorro.

Y sigue siendo una cuestión clave si, mediante un crédito KfW, se pueden reducir significativamente los intereses del resto del préstamo del banco principal, ya que este tomaría como valor de garantía solo un 60%, porque el crédito KfW puede considerarse como capital propio desde la perspectiva del banco principal... Pero eso solo es posible si el crédito KfW se concede como préstamo subordinado...

Como los créditos KFW (eficiencia energética) se solicitan conjuntamente a través del banco principal y generalmente se consideran con igual preferencia en las garantías, en la mayoría de los bancos no reduce la tasa de interés.

Como mi bola de cristal está rota, no puedo decirte cuánto dinero se ahorra en 20 años gracias a la mejor construcción.

En los últimos 20 años, el precio de la electricidad ha aumentado un 50%. De los 150 euros mencionados, en un escenario con un aumento similar serían probablemente unos 225 euros. Y si eso compensa debido a 900 euros al año... Pero como dije, bola de cristal y eso.

Hemos alcanzado KFW55 con poco esfuerzo, aunque la geotermia profunda fue para nosotros una decisión desde el principio. Un calentador de gas (con solar) simplemente cuesta menos.

Con un [GU] probablemente no tenga sentido elegir [KfW]. A menudo exigen sumas astronómicas porque son conscientes de las subvenciones.

Con el arquitecto y la adjudicación individual puede valer la pena. Allí hay buenas posibilidades para negociar. Y también para el trabajo propio.

Asimismo, recomiendo consultar a un asesor energético con antelación. Un apartamento independiente puede significar en parte una doble subvención y ser interesante.