Financiación de inmuebles usados

¿Por qué no un préstamo a cuota fija a 20 años? 10 años es en la situación actual de los tipos de interés más bien imprudente, si no se tiene la intención de haber amortizado la mayor parte después de 10 años.

Hola,

¡ninguno de los dos modelos sirve! Si quieres cancelar una parte con cambio de banco, tendrás problemas. ¡Estos serían inscritos como subordinados en el registro de la propiedad!

- Te recomiendo como máximo 2 módulos; anualidad + KFW.
- Derecho de amortización anticipada
- Con el nivel de interés actual, elegir una fijación de interés de al menos 15 a 20 años

Por cierto, tienes un derecho según el Baugesetzbuch 389 para rescindir el contrato después de 10,5 años sin penalización por cancelación anticipada.

tengo 47 años, dos hijos, trabajo en el servicio público, mi esposa es funcionaria. Ingreso neto mensual de ambos 4800.-

Entonces, incluyendo costos adicionales, suma de crédito de 205.000.

Banco 1: dos créditos: 1) Crédito de anualidades por 155.000, tasa fija por 10 años, interés efectivo 2,81%, amortización 3%, amortización extraordinaria 5% anual. 2) Crédito Landesbank 50.000 EUR, tasa fija por 10 años, interés efectivo 2,58%. Esto representa una carga mensual de aprox. 950.- EUR.

Banco 2: tres créditos: 1) Crédito de anualidades por 105.000, tasa fija por 15 años, interés efectivo 3,45%, amortización 3%, amortización extraordinaria 5% anual; 2) Crédito de anualidades por 50.000, tasa fija por 10 años, interés efectivo 3,02%, amortización 3%, amortización extraordinaria 5% anual. 3) Crédito Landesbank 50.000 EUR, tasa fija por 10 años, interés efectivo 2,58%. Esto representa una carga mensual de aprox. 1000.- EUR.

La fragmentación parece no ser rara, pero no estoy seguro si no se debería aumentar el monto de la cuota a, digamos, 1200.-; por otro lado, posiblemente quedaría más dinero disponible para la amortización extraordinaria. Mi esposa actualmente trabaja medio tiempo por razones de los niños, eso podría cambiar si se necesitara más dinero.

Tres puntos que me llaman la atención.

1. ¿Olvidaste incluir la amortización del préstamo Landesbank? Si no, después de 10 años deberás pagar 50.000 o probablemente renovarlo con tasas peores.
2. Como ya se mencionó aquí, deberías aumentar el plazo de la tasa fija a al menos 15 años (si es posible, de forma general). Así aseguras a largo plazo la tasa de interés baja actual y tienes mayor certeza en la planificación.
3. Tienes 47 años y posiblemente eres actualmente (o en general) el principal sostén económico. ¿Cuándo quieres terminar de pagar? ¿Al jubilarte? Entonces debes aumentar la amortización, porque de lo contrario al jubilarte aún tendrás una suma considerable por pagar mensualmente (a menos que tengas amortizaciones extraordinarias planeadas firmemente).
Si el préstamo Landesbank es realmente con pago al final, eso te afectaría mucho. Porque tendrías que empezar a amortizar los 50.000 a los 57 años.

Para el préstamo Landesbank deberías considerar como alternativa el KfW 124 (vivienda). Para 10 años de tasa fija (máximo) la tasa es del 2,65 % (plazo de 20 años). Excluí directamente plazos de 35 años y 10 años sin amortización. La desventaja del KfW 124 es que no puedes realizar amortizaciones extraordinarias dentro del plazo de la tasa fija (salvo liquidación total con penalización por pago anticipado).

Un comentario sobre tu monto de compra: puede que aún sea necesario hacer trabajos de renovación/rehabilitación en la propiedad. Si es así, esos trabajos también cuestan dinero y deberían incluirse en la planificación, posiblemente recurriendo también a programas KfW.

Por ahora esto es todo, mi pausa de almuerzo terminó :(.

... pero no estoy seguro de si no debería aumentarse la cuota a, digamos, 1200.- por otro lado, ahora posiblemente quedaría más dinero para la amortización extraordinaria.

Hola,

según una regla práctica, que aquí se lee con frecuencia, deberían estar disponibles 500 € por cada 100.000 € de préstamo como cuota (con el nivel actual de interés). En tu caso serían 1.275 €. ;)

Pero tú amortizas adecuadamente, por lo que una cuota de 950 € también estaría bien. La deuda restante en ambas variantes tras 10 años sería de unos 140.000 €, la cual también podríais afrontar con un interés del 10 % (la cuota entonces sería de los 1.275 €).

Si ahora amortizas más (cuota de 1.200 €) o haces amortizaciones extraordinarias por el mismo importe, realmente no cambia nada. Con la amortización extraordinaria eres más flexible durante el año, pero con una cuota más alta tienes la seguridad de que el dinero se usa realmente para la financiación y no para otra cosa. ;)

De las dos variantes elegiría la primera, porque la deuda restante es un poco menor y se pagan en total algo menos de intereses, además con la primera variante no tienes el problema de la re-financiación.

@HilfeHilfe

Si es KfW o Landesbank no importa, aquí en nuestro caso los créditos subvencionados de la Landesbank son incluso créditos KfW, pero con descuento.

Sobre la fijación del interés: no se debe generalizar, sino calcular siempre.

Si ahora calculo el gran crédito de la variante I con 15 años de fijación de interés (es decir, tasa del 3,45 %) se pagarían 10.000 € más en intereses y se amortizarían 10.000 € menos que con 10 años de fijación de interés (2,81 %). Entonces está la pregunta de cómo se configura la refinanciación con 10 años de fijación. Si los intereses para 5 años de fijación "solo" se duplicaran (5,62 %), todavía saldría mejor la variante I, es decir, 10 en lugar de 15 años de fijación de interés. ;)

@backbone

¡cierto! totalmente de acuerdo con los créditos estatales.

En cuanto a 10 o 15 años y la carga de intereses, estoy contigo. Solo que uno debería preguntarse si puede permitirse una amortización mayor y amortizar bien el subpréstamo en 10 años. Con una amortización del 2 % se tiene un plazo total de 30 años. Ahí el riesgo de interés en la renovación pesa más que elegir desde el principio 15 años.

Básicamente, no solo se debería consultar al banco de siempre, sino también a los intermediarios habituales, Interhyp Dr. Klein, etc.
Muchos aquí han tenido buenas experiencias con Interhyp.