Financiamiento casa adosada aproximadamente 1970, sólida. 150k capital propio / 550k préstamo / 5k capital propio

Recién registrado y de inmediato la pregunta esencial :cool: ¿Podemos/deberíamos realmente permitirnos esto?

Condiciones marco:

[*]Yo (44), funcionario, 4,5k netos (LSK 4) después de compensación anual aprox. 650 más
[*]Pareja (42) sin capital propio actualmente
[*]Niños: 2 (edad escolar primaria), subsidio por hijos (420€) y definitivamente no más
[*]Capital propio: disponible 150k€, 30k reservados, que están previstos para un cambio necesario del segundo coche (pequeño / clase media baja para el trayecto diario) y posibles pequeños ajustes
[*]2 seguros de vida financiera, actualmente con valor de rescate de 40k (200€/mes) y en 15 años pago libre de impuestos con un estimado conservador de 110k
[*]Gastos adicionales de la casa calculados con 4€/m²
[*]Otros gastos mensuales especiales: seguro de salud aprox. 200€
[*]Mudanza por trabajo a Berlín desde "más lejos"

Objeto:

[*]Casa adosada media aprox. 1970, construcción sólida
[*]Ubicación: Berlín
[*]Precio: 645.000
[*]Costes adicionales de compra: 50k (sin agente inmobiliario)
[*]4 habitaciones, 100 m² + aprox. 15 m² de despacho calefactado en el sótano
[*]Recientemente modernizada: sanitarios, calefacción, electricidad, jardín y también pintada de nuevo

Financiación:
550k suma financiada con plazo fijo de 15 años al 1,05%, amortización aprox. 2,9%, cuota 1.750€, deuda pendiente 300k

Tengo claro que es bastante considerable, pero en Berlín en esta ubicación (necesario por próximos cambios previsibles de puesto dentro de la administración a lo largo de Berlín) simplemente no hay otros inmuebles más baratos actualmente. Alternativa sería alquilar, pero los alquileres para un piso de tamaño comparable están ahora mismo entre 1700 y 2100 frío. Los apartamentos en propiedad suelen ser áticos sin ascensor, a menudo reformados rápidamente para aprovechar hasta el último metro cuadrado. La casa estaría prácticamente lista para habitar sin que haya que hacer nada y salvo circunstancias extraordinarias no se esperan gastos en los próximos 5-10 años.
Cálculo personal:
500 €de devolución de impuestos (teóricamente podría ir también a LSK 3, entonces lo tendría mensual en el bolsillo, pero lo consideraría como una cuota obligatoria de ahorro para inversión/mantenimiento de casa/coche/electrodomésticos)
4,5k + 420 subsidio hijos = 4,9k
4,9k - 1,75k cuota - 400 gastos adicionales - 200 seguro salud - 200 seguro vida = 2,35k
Así que 2,3k para la vida diaria, gastos de coche, Netflix, etc. Debería ser suficiente.

La idea tampoco era necesariamente amortizar la casa por completo. Es una forma de evitar los alquileres extremadamente altos actuales. En 15 años todavía quedaría una deuda pendiente de 300k. Sin embargo, también tendríamos los 100k de los seguros de vida y el hijo menor tendría entonces cerca de 20 años y prácticamente fuera de casa. Entonces podríamos, según la situación, seguir amortizando o vender y buscar un hogar para la jubilación. Asumiendo que la casa mantiene su valor tras un posible estallido de la burbuja inmobiliaria e inflación, aún sería un valor decente para un pequeño piso en propiedad o incluso para alquilar de forma independiente de la ubicación, y sin hijos uno es más flexible.
En resumen... ¿está bien pensado o es simplemente una misión suicida financiera? ¡Gracias por sus opiniones!

PD: Este es mi escenario peor posible. Si mi mujer encuentra rápidamente un puesto de medio tiempo o tiempo completo, aunque sólo con 1k netos, la situación se vería más relajada. Mis aumentos por negociaciones salariales y niveles de experiencia no están contemplados, sino que irían más bien a compensar la inflación en el coste de vida.

¿Qué pasa con las ventanas, el techo y el aislamiento? ¿También se han renovado? ¿Qué tan probable es un trabajo para tu esposa? De eso dependería mi decisión. Y ten en cuenta que la casa quizás no sea para siempre y se venda al jubilarse. Como principal sostén económico, ya eres bastante "mayor", aunque seguramente recibirás una buena pensión. Un 2,3 para una familia de 4 ya es factible. No sería cómodo para mi familia (cuando además se deben hacer todos los ahorros para las vacaciones, un coche nuevo, la educación de los niños, imprevistos cotidianos y aún así realizar renovaciones).

Eso funcionará, pero estoy de acuerdo con mi antecesor: cómodo es otra cosa. Ingresos de tu esposa y todo estaría bien.

Otra pregunta: ¿200€ de seguro privado de salud para ti y tus dos hijos? ¿Dónde hay eso?

Dicho esto... ¿está bien pensado o es simplemente una misión suicida financiera? ¡Gracias por vuestras valoraciones!

PD: Este es mi peor escenario. Si mi esposa encuentra rápido un puesto a tiempo parcial o completo, aunque solo sea con 1k netos, claro que todo se ve más relajado. No he incluido mis aumentos por negociaciones salariales y niveles de experiencia, que más bien irían para compensar la inflación en el costo de vida.

Me parece razonable. Pero también depende de vuestro estilo de vida.

Además de los 2,3 para el costo de vida, todavía tenéis un colchón anual de 6 mil euros de la devolución de impuestos. Yo lo haría sin pensarlo demasiado.
Un buen piso en Berlín no es barato a pesar del tope del alquiler (y gracias a ese tope, la situación del alquiler está más tensa que nunca).

¿Qué pasa con las ventanas, el techo y el aislamiento? ¿También están renovados?

Si no, tampoco es grave por ahora. Aunque apuesto a que al menos las ventanas han sido mejoradas en algún momento. Cambiar el techo en unos años tampoco debería ser un problema para vosotros.

y el hijo más pequeño tendría entonces poco más de 20 años y estaría prácticamente fuera de casa.

Fuera de casa, dentro de la universidad. Entonces se vuelve realmente caro ;) Pero esos son problemas para mañana, yo lo haría de todos modos.

Así que 2,3k para la vida diaria, gastos de coche, Netflix, etc. Debería ser suficiente.

Sí, debería ser suficiente. Solo tendréis que absteneros de vacaciones lujosas y coches caros. Espero que eso no sea demasiado importante para vosotros.

¡Gracias por vuestras respuestas! Pensaba que habría más "resistencia", pero al parecer está bien y al menos medianamente pensado.

¿Qué pasa con las ventanas, el techo y el aislamiento? ¿También se han renovado? ¿Qué probabilidad hay de un trabajo para tu esposa?

Ah, sí, ventanas de menos de 5 años, el techo es plano, así que no es lo más complicado y el aislamiento probablemente sea el del techo del último piso según la ley de energía de edificios, pero estaría cubierto dentro de los 30k, aparentemente no cuesta una fortuna. Calculo un trabajo al 80% en los próximos 12 meses.

Otra pregunta: ¿200€ de seguro privado para ti y tus dos hijos? ¿Dónde se consigue eso?

Complemento de ayuda para esposa e hijos. El mío ya está asegurado y está fuera de los ingresos.

Me parece razonable. Pero también depende de vuestro estilo de vida.

Sí, el estilo de vida seguramente tendrá que ajustarse un poco al principio, pero no de forma drástica, al menos para ver cómo se desarrolla realmente mes a mes. Pero los coches serían, por ejemplo, uno nuevo + uno de 4 años, eso debería ser suficiente por ahora.

Fuera de casa, dentro de la universidad. Entonces se pone realmente caro ;)

Ella debería estar ya al menos a mitad y entonces sabremos cómo estamos y si seguimos comiendo solo arroz con verduras. o_O