Financiamiento de casa unifamiliar - ¿Cuánto podemos permitirnos?

Hola a todos,
mi novia desde hace muchos años y yo estamos planeando la construcción de una casa unifamiliar o más bien ya estamos bastante avanzados con la planificación. Ya al inicio de nuestras consideraciones visitamos varios bancos para informarnos de manera GENERAL. La opinión textual de los bancos entonces fue que la financiación de la casa unifamiliar “debería ser realista y posible” para nosotros. Ahora la planificación de la casa está en gran parte terminada y el contrato con el promotor estaría listo...

Ahora en el siguiente paso quiero cerrar la financiación antes de firmar el contrato de construcción (creo que eso debería estar claro). Tengo una cita la próxima semana con mi banco (VR-Bank) para la financiación de la construcción, en la cual básicamente quiero obtener ofertas concretas. Antes de eso me gustaría escuchar vuestra opinión o qué recomendaríais, para que pueda preparar preguntas para la asesoría la próxima semana.

Situación actual:

[*]Coste casa unifamiliar maciza, no KFW70, llave en mano incluyendo garaje y cochera: 300.000 EUR
[*](Coste terreno: 50.000 EUR)
[*](Capital propio: 100.000)

=> Terreno y capital propio entre paréntesis, ya que el terreno fue comprado con capital propio. Es decir, en términos de dinero todavía quedan 50.000 € de capital propio, y el terreno ya está en mi posesión, pero no debería hacer diferencia para la financiación, ¿verdad?

Mi ingreso: 1600 € netos, desde hace 3 años soy técnico en administración industrial en ingeniería mecánica, contrato indefinido, actualmente haciendo formación continua para técnico superior en gestión empresarial IHK
Ingreso de mi novia: 1500 € netos, desde hace 2 años educadora, jefa de grupo, contrato indefinido

Los 100.000 € de capital propio provienen 100% de mi parte.
Los 250.000 € faltantes deben ser financiados externamente, divididos 50:50 entre mi novia y yo.

Ahora me gustaría conocer vuestra opinión sobre cómo abordar la financiación.

En mi cálculo aproximado de costes salió que juntos podríamos pagar unos 1.000 € mensuales para amortización; todo lo que sea más sería demasiado arriesgado para mí. Según el asesor financiero en ese entonces, podríamos contar con una amortización especial anual de 12.000 €. ¿Creéis que 1.000 € de amortización con nuestro capital propio es factible?

¿A qué debería prestar atención en cuanto a la financiación? Aparte de la promoción KfW y Bayernlabo no conozco nada más - desafortunadamente ninguno de los dos es una opción.

Con un ingreso total de 3.100 €, una cuota de 1.000 € está básicamente bien, pero si podéis vivir con eso debéis saberlo vosotros.

Con un préstamo de 250.000 € y una cuota de 1.000 €, la financiación dura alrededor de 30-35 años, dependiendo del tipo de interés (que estará fijo durante todo el plazo).

Deberíais acordar una fijación de tipo de interés a largo plazo para vuestra financiación, mínimo 15 años. De lo contrario, una financiación de seguimiento después de 10 años podría acabar mal para vosotros.

Si sólo podéis pagar una cuota mensual de 1.000 € con buena conciencia, ¿cómo se originaría entonces la amortización anticipada de 12.000 € por año? ¿O el asesor simplemente quiso decir que esa amortización anticipada sería posible en cuanto a las condiciones?

¿Qué pasa si se pierde un salario? Desempleo, hijo, enfermedad...

Puf, qué se puede decir: lo habéis hecho al revés.
Primero se comprueba lo que uno puede permitirse, luego se planifica la casa.

Bueno, da igual. Vuestros ingresos son modestos y, a pesar del alto capital propio, solo puedo desaconsejaros que pidáis tanto crédito. Supongo que sois jóvenes y ¿quizás queréis tener hijos?
Si es así, todo vuestro castillo de naipes se derrumba. O alguien se queda de repente sin trabajo. Lo mismo, pero de otra manera. O vosotros os separáis. En ese caso ninguno podrá quedarse con la casa...
Si tu novia se queda embarazada, su salario desaparecerá casi por completo. ¿Y entonces?

Para amortizar 250 000 € necesitáis un mínimo de 1200-1300 €. Entonces amortizáis al 1 %. La deuda restante será alta, y casi no podréis permitiros nada en los próximos 20 años.

Así que empezamos a calcular:
3100 € netos
-1200 € crédito
-300 € gastos adicionales de la casa cada mes
quedan 1600 €
A primera vista parece que está bien. Pero, como he dicho, si uno no puede trabajar, el 100 % del ingreso se destina a la cuota de la casa... no queda nada para vivir, ni hablar de los dos coches. Esos ya os cuestan hoy casi 300-500 € mensuales.

¿Qué pasa con una compra nueva de un coche en 5 años, revisiones, reparaciones, etc.?

Creo que no habéis pensado en muchas cosas, y os advierto que no confiéis demasiado en el amable tío del banco.
¿Están ya incluidos en los costes de construcción los costes adicionales de construcción de 30-40 000 €?

Complementariamente:

También ya he pensado una vez en los costos mensuales - esto fue lo que resultó (aproximadamente):



¿Qué se puede criticar, complementar, modificar, etc.? ¿He olvidado algo importante o lo he evaluado totalmente mal?

Infórmate sobre los costes adicionales de construcción, que no incluyen [Außenanlage] ni otros, sino costes necesarios que sin duda se incurrirán: conexiones, permisos, peritajes, agua de lluvia, trabajos de tierra, posible contenedor y [Dixi], suministro eléctrico y agua en la obra, solicitudes. Eso suma entre 30,000 y 35,000.
Tus 30,000 los puedes usar para [Außenanlage], terraza y entrada de vehículos, así como cocina y mejoras en la selección de materiales.

Por lo tanto, deberías financiar también estos costes adicionales de construcción.

- Las conexiones de la casa todavía me cuestan aproximadamente 8000 €
- Retirar la tierra sobrante aproximadamente 4000 €
- Fosa de drenaje aproximadamente 3000 €
- Permisos / informes no aplican o ya están incluidos en el precio
- La electricidad de obra también me costará
- El resto ya está incluido en el precio, me lo han confirmado

Voy a decir en general que serán aproximadamente 20.000 € de costos adicionales según la estimación del constructor.

Si ahora realmente resumo TODOS los números nuevamente, incluyendo cocina, muebles, etc.:

- Casa incluyendo cochera y garaje lista para entregar: 300.000 €
- Costos adicionales para la construcción de la casa: 20.000 €
- Costos del terreno incluyendo gastos adicionales: 50.000 €
- Cocina: 10.000 €
- Otros equipamientos (muebles, etc.): 20.000 €

Llego a una suma total realista (alarmante) de aproximadamente 400.000 €

Capital propio: 130.000 €
Financiamiento externo: 270.000 €

También he consultado con mi padre, ya que valoro mucho su opinión, y me aconsejó que no tome más de 250.000 € en financiamiento externo... más bien me daría los 20.000 € que faltan como herencia anticipada o algo parecido, o lo arreglaríamos de otro modo. Quizás también se pueda reducir un poco el precio con trabajo propio, aunque personalmente prefiero no incluir eso en el cálculo, ya que normalmente se sobreestima y además debería servir como reserva...

En resumen, definitivamente quedan 250.000 € que deben financiarse externamente. Si ahora miran mi desglose de costos en la página 1, ¿ven errores graves? ¿Algún cálculo totalmente equivocado? Que al principio casi salga a cero es probablemente así. Sin embargo, supongo fuertemente que mi salario aumentará regularmente en los próximos años, ya que todavía es mi salario inicial.
En cuanto al desempleo inminente, les doy la razón. Eso es definitivamente un riesgo, soy consciente de ello.

Mi pregunta sin embargo es: si ambos trabajos (teóricamente) fueran 1000% seguros, ¿arriesgarían la financiación o no? Y si sí, ¿cómo procederían? ¿Cuotas más bajas e intentar amortizar el crédito con pagos extraordinarios o intentar amortizar con 1200 € al mes (aunque será justo, según el desglose de costos)? Soy plenamente consciente de que con el salario actual no hay grandes saltos posibles, pero quiero ver todo también a medio y largo plazo. Sin embargo, tampoco quiero hacer algo que esté condenado al fracaso desde el principio. Por eso sus opiniones son muy importantes para mí, ya que seguro que aquí en el foro hay mucha experiencia. ¡Gracias!