Financiamiento para la construcción de una casa unifamiliar nueva - ¿pago total, contrato de ahorro para vivienda o préstamo a plazo fijo?

Hola a todos,

he estado leyendo ya un tiempo sobre varios temas aquí.
Con nosotros entra en la fase crítica la financiación de nuestra casa unifamiliar y no estamos de acuerdo ni seguros de cuál es la oferta "mejor" o más sensata. Aquí los hechos:

Información general sobre vosotros:

[*
¿Quiénes sois? Dos adultos, casados
[*]¿Qué edad tenéis? 34 / 39 años
[*]¿Hay niños? no
[*]¿Se planean niños? Sí, máximo 2
[*]¿A qué os dedicáis profesionalmente? Empleados en industria y construcción
[*]¿Cuántas horas trabajáis? Jornada completa


Situación de ingresos y patrimonio:


[*]¿Qué ingresos tenéis (bruto/neto)? 2.500 (ella) / 3.000 (él) (neto)
[*]¿Cuánto capital propio tenéis? Terreno + 50.000€
[*]¿Cuánto capital propio queréis invertir en el proyecto casa? 20.000€ + trabajo propio: estructura en gran parte realizada por nosotros mismos (conocimientos técnicos y experiencia); otros oficios pueden ser apoyados o asumidos por trabajadores especializados amigos



Situación de gastos:
Costes de vivienda: 300€ (vivimos en la casa de los padres, apartamento independiente)

Costes de movilidad: 40€ (actual) -> 150€ (trayecto más largo), 1 coche, 1 coche con gastos de viaje cubiertos por la empresa


[*]Ingresos totales: 5.500€
[*]Gastos totales: 3.000€
[*]Saldo: 2.500€
[*]de eso suma de alquiler y aportaciones de ahorro prescindibles: 700€



Información general sobre la propiedad:

¿Cuánto mide el terreno? 850 m²


[*]¿Cuál es el valor del suelo? 85€/m²
[*]Casa unifamiliar nueva (de obra sólida) con garaje doble o carport
[*]¿Cuánto mide la casa? (superficie habitable / útil) 223 m² / 50 m²
[*]¿Cuál es el valor de mercado del terreno y la casa tras finalizar? 534.000€


Costes de construcción o compra:


[*]Coste del terreno 73.000€
[*]Costes de construcción o compra (incl. arquitecto, ingeniero estructural): 360.000 – 400.000€ (trabajo de arquitectura realizado por nosotros)
[*]Costes adicionales de construcción (por ejemplo conexiones, perito del suelo, energía temporal etc.): 10.000€, no necesario cableado eléctrico temporal, lo provee el vecino, pago según consumo
[*]Áreas externas/terraza, caminos, paisajismo, cercas, etc.: incluidos en el coste de construcción
[*]Coste total: 483.000€


Otros costes:


[*]Coste cocina: 15.000€
[*]Muebles, lámparas, decoración: 20.000€ (dependerá de la situación financiera final, se pueden usar muchos muebles ya existentes, esta suma puede omitirse si hay apuros)


Resumen de costes:


[*]Coste total: 518.000€
[*]Capital propio deducible: 73.000€ (terreno) + 20.000€ + 25.000€ (trabajo propio, las entidades bancarias no aceptan más)
[*]Importe de financiación: 400.000€


Datos necesarios del crédito:

Oferta 1 (Allianz)


[*]Importe del crédito 401.000€
[*]Tipo de crédito: amortización total
[*]Tipo de interés: 1,31%
[*]Duración del tipo de interés fijo: 30 años
[*]Deuda pendiente al final de la duración fija: 0€
[*]Tipo inicial de amortización: 2,75%
[*]Cuota mensual: 1350€
[*]¿Posibilidad de amortizaciones extraordinarias? 5% anual
[*]¿Cambio del tipo de amortización posible? no
[*]Hasta el 10% del crédito puede devolverse sin coste



Oferta 2 (ING)


[*]Importe del crédito 401.000€
[*]Tipo de crédito: 2 préstamos a plazo fijo con cuota fija (annuitätendarlehen)
[*]Tipo de interés: 1,22% por 20 años / 0,67% por 10 años
[*]Duración del tipo de interés fijo: 20 / 10 años
[*]Deuda pendiente al final de la duración fija: 156.000€ / 10.000€
[*]Duración total ficticia hasta amortización completa: 66 / 17 años
[*]Tipo inicial de amortización: 1 / 5,5%
[*]Cuota mensual: 370 / 1030€
[*]¿Posibilidad de amortizaciones extraordinarias? 2.000€ por año
[*]¿Cambio del tipo de amortización posible? Sí, 2 veces por crédito
[*]Después de 10 años la cuota del préstamo a 20 años se incrementa, la duración restante se reduce o puede haber refinanciación después de 10 años si surge algo mejor



Oferta 3 (BHW, KfW)


[*]Tipo de crédito, importe, tipo de interés, duración, cuota mensual:
[LIST]
[*]Préstamo a plazo fijo: 300.000€, 1,18%, 20 años, 920€
[*]Contrato de ahorro para construcción 1: 134.000€, 1,25%, sin límite, 180€ (fase de ahorro), 1231€ (fase de amortización)
[*]Préstamo KfW124: 100.000€, 1%, 10 años, solo intereses
[*]Contrato de ahorro para construcción 2: 100.000€, 1,25%, sin límite, 415€ (fase de ahorro), 486€ (fase de amortización)


[*]Deuda pendiente al final de la duración fija


[*]Préstamo a plazo fijo: 130.000€
[*]Contrato de ahorro 1: 0€
[*]Préstamo KfW124: 100.000€
[*]Contrato de ahorro 2: 0€


[*]Duración total ficticia hasta amortización completa


[*]Contrato de ahorro 1: 6 años
[*]Contrato de ahorro 2: 11 años


[*]Tipo inicial de amortización: préstamo a plazo fijo: 2,5%
[*]¿Posibilidad de amortizaciones extraordinarias? préstamo a plazo fijo, máximo 5% anual
[*]¿Cambio del tipo de amortización posible? Sí, mínimo 1,5%
[*]El préstamo a plazo fijo se amortiza tras 20 años con el crédito del contrato de ahorro 1, volumen del crédito 91.000€ y cuota de 1.231€
[*]Con el préstamo KfW124 solo se pagan intereses durante 10 años, incluidos en los 415€ de la fase de ahorro del contrato de ahorro 2 (no tenemos desglose concreto), por lo que los 100.000€ del KfW124 pasan al contrato de ahorro 2 tras 10 años y se amortizan entonces

Matemáticamente parece que la oferta 1 es la versión más económica, aunque poco flexible.
La oferta 2 no puede calcularse de forma definitiva -> depende de las condiciones en 10 años, pero es flexible, aunque algo incierta.
La oferta 3 es un poco más cara que la 1, con cuota más alta y en principio flexible, pero hay que tener cuidado por la refinanciación a través del contrato de ahorro.

En principio calculamos un importe de préstamo de 360.000€, pero como el trabajo propio suele ser reconocido solo hasta un máximo de 30.000€ por la mayoría de bancos "tenemos que" tomar los 400.000€ - tal vez los necesitemos después y estaremos contentos de disponer de ellos.
Estamos conformes con cuotas alrededor de 1.300€, debería ser viable incluso durante la baja por paternidad/maternidad.

¿Qué variante de financiación preferiríais y por qué?

A primera vista.

1. ¿Costos adicionales de construcción 10.000 €? ¿Cómo es eso? Solo la inscripción de la hipoteca, aunque sea un costo adicional de compra, cuesta 2.500 €. Además, la calle de construcción, seguros, estudio del suelo, topógrafo, conexiones. Calcula al menos 30.000 €.

2. ¿400.000 € por una casa de 223 m² + 50 m² de área útil? Eso solo será posible con mucho trabajo propio.

Hola,

gracias por la primera respuesta.

1. Gastos accesorias de construcción: La hipoteca se paga en efectivo. No son necesarias la calle de obra ni el estudio del suelo. Realizamos nosotros mismos los trabajos de medición, la medición solo la realiza al final el departamento de medición local (aprox. 1.500€), conexiones (agua: aprox. 1.000€, gas: máx. 1.000€, electricidad: aprox. 1.500€, telecomunicaciones: aprox. 800€), los seguros se aclararán en las próximas semanas.

2. El cálculo de los costos de construcción se basa en los estándares para instalaciones de construcción del departamento local de construcción.

Hola,

gracias por el primer comentario.

1. Costos adicionales de construcción: La hipoteca se pagará en efectivo. No son necesarios la calle de construcción ni el estudio del suelo. Nosotros mismos realizamos los trabajos de medición, la medición sólo la hará al final el departamento local de topografía (aprox. 1.500 €), conexiones (agua: aprox. 1.000 €, gas: máximo 1.000 €, electricidad: aprox. 1.500 €, telecomunicaciones: aprox. 800 €), los seguros se aclararán en las próximas semanas.

2. El cálculo de los costos de construcción se basa en las tarifas oficiales para instalaciones edificadas del departamento de construcción local

- Asesor de eficiencia energética, por si el KFW 55 es mejor...
- Conexión multifunción
- Agua de construcción, electricidad de construcción.
- Acompañante externo de la construcción (no lo sabrás todo y eso puede costar después)
- La solicitud de construcción con nosotros cuesta aprox. 1.700 €.

Si todo es correcto (soy muy escéptico con el precio de la casa), tomaría la oferta de Allianz.

- Asesor de eficiencia energética, si es KfW 55 mejor..
- Conexión multifuncional
- Agua para construcción, electricidad para construcción.
- Supervisor externo de obra (no sabrás todo y eso puede costar después)
- Solicitud de construcción con nosotros aprox. 1.700 €.

- El asesor energético no es necesario, ya que por trabajo propio casi no es posible la subvención por parte de KfW
- Conexión multifuncional aprox. 500€
- Agua para construcción sin información aún, electricidad para construcción no es necesaria porque nos la suministra el vecino
- Supervisor externo de obra no es necesario - mi marido es ingeniero civil -> trabajo propio
- La solicitud de construcción ya está pagada (580€)

Gracias por la valoración :)

- No es necesario el asesor energético, ya que debido al trabajo propio casi no es posible obtener subvenciones de KfW
- Conexión multifuncional aprox. 500€
- Agua de obra aún sin dato, electricidad de obra no es necesaria, ya que nos suministra el vecino
- Coordinador externo de obra no es necesario - mi esposo es ingeniero civil -> trabajo propio
- La solicitud de construcción ya está pagada (580€)

Gracias por la valoración :)

¿Y el vecino se hace cargo con gusto de los más de 1.000 € de costos de electricidad de obra?

Ok, dado que es ingeniero civil, entonces por supuesto que será más barato. Pensaba que si eran 3.000 € era un obrero de la construcción y que los ingenieros civiles ganarían mucho más. Mi error :-)