Financiamiento de la conservación de monumentos en arrendamiento hereditario

Hola a todos,

después de haber recibido ya con mi primera consulta tantos comentarios valiosos para mí, me gustaría ahora pedir de nuevo consejo en este foro.

Hemos pospuesto nuestro deseo de una nueva construcción debido al escaso capital propio y a los precios muy altos del terreno en la zona que deseamos (350€/m2). Nuestro plan era ahorrar capital propio durante los próximos 3-5 años y retomar el tema entonces.

Sin embargo, hace poco tiempo conocimos un inmueble que encaja muy bien con nosotros.

Se trata de una casa protegida como monumento histórico del siglo XVI que en 1980 se dividió en tres unidades habitacionales. El terreno es de usufructo y pertenece al municipio. El contrato de usufructo aún dura 87 años.

El piso (tipo casa adosada) mide 170 m2 y debe costar 375.000 euros. El usufructo asciende a 50€/mes. Ya me he informado lo suficiente sobre las ventajas y desventajas del usufructo.

Ya hemos visitado el piso tres veces. Una vez con un arquitecto amigo (especializado en monumentos históricos), que nos confirmó el valor del inmueble y su buen estado.

Actualmente solo habría que cambiar el suelo y el baño (pero solo porque no nos gusta estéticamente). Los costos adicionales de compra (~25.000 euros sin intermediario) y la renovación (25.000 euros) podemos pagarlos con capital propio. Se deberían financiar 370.000 euros. El ingreso neto actual es de 6.300€/mes sin pagos especiales. Es seguro que el salario de ambos subirá. Ya tenemos un hijo.

Nos han mostrado los recibos de gastos generales de los últimos 5 años y también el certificado energético del edificio. Todo está bien. Restando nuestros gastos, podemos pagar cómodamente una cuota de crédito de 1.700€ sin tener que limitarnos en absoluto.

El inmueble es muy especial, lo sabemos. Pero precisamente por eso nos gusta tanto el piso. Gran galería, abierto y espacioso con entreplantas, hermosas vigas de madera, enorme parte de jardín, suficientes habitaciones. Una verdadera alternativa a una casa para nosotros.

La semana pasada estuvimos en la Sparkasse y nos rechazaron. No por nuestra solvencia o capital propio, sino porque conocen el inmueble y no lo financian. Al preguntar más, pude entender que era por el usufructo.

Después de la negativa de la Sparkasse estoy muy insegura. ¿Los bancos no suelen financiar cosas así en general? Además de nosotros, otros 6 interesados ya han expresado al vendedor su intención de compra y ahora están aclarando la financiación. Todo esto me pone muy nerviosa.

Mañana tenemos otra cita con un intermediario. Tenemos todos los documentos reunidos y somos los primeros que preguntaron con tanto detalle.

¿Hay alguien aquí con experiencia en combinaciones como usufructo y protección de monumentos? ¿Sabéis si depende del banco que se financie algo así? ¿Y la evaluación de los bancos puede durar más en estas circunstancias que de costumbre? El tiempo seguramente juega un papel decisivo con tantos interesados.

En general agradecería cualquier consejo imaginable de vuestra parte, sea positivo o negativo.
Muchas gracias de antemano y saludos cordiales
Anna

Normalmente no es un problema para los bancos, sobre todo cuando ven vuestros ingresos. Quizás la Sparkasse conozca demasiado bien el objeto y simplemente "no le guste" (malas experiencias) o la valoración interna no permita la financiación que deseáis (más del 100%) - estrategia de riesgo de la Sparkasse.

Muchas gracias por tu respuesta. Me tranquiliza un poco que no sea un problema para los bancos en general.

Una financiación >100% no es, si nosotros pagamos todos los costos adicionales por completo. Entonces es justo un 100%.
La asesora del banco me aseguró que no se debe a que sea una financiación completa; incluso me ofreció que, si encontramos otro inmueble, podemos contactarla nuevamente con gusto. También supongo que el banco conoce el inmueble. Aunque eso me hace sospechar si no hay algo raro en el asunto.

Pequeña información sobre el 100% de financiación hipotecaria: Esto siempre se refiere al valor hipotecable determinado por el banco. Para propiedades simples/normalmente, generalmente aproximadamente en el precio de compra/costos menos un 10%. En el caso de propiedades más especiales (por ejemplo, el monumento diseñado por arquitectos en [AdW], propiedades para amantes), también pueden darse descuentos de hasta el 50%. Así que villa de lujo con costos de producción de 1 millón en medio de la nada = valor hipotecable de 0,5 millones (ese es el valor que el banco espera en el marco de la ejecución hipotecaria y que un comprador "normal" siempre está dispuesto a pagar).

En relación con su inmueble, significa que desean financiar más que el valor hipotecable, lo cual no es malo en sí mismo.

He oído que a los bancos no les gusta financiar inmuebles en los que ya han perdido dinero. Quizás el apartamento o la casa completa pertenezcan a este tipo de propiedades. Quizás por eso la ciudad sea nuevamente propietaria de estos terrenos.